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Rachat de parts d’une SCI, que devient l’assurance emprunteur

Il y a quelques années vous avez créé une SCI (Société Civile Immobilière) avec des amis et apporté un immeuble acheté en partie grâce à un emprunt contracté au nom de chacun des associés.

Comme il se doit, la banque a exigé que chacun des emprunteurs souscrive une assurance garantissant sa part des mensualités. Pour une raison personnelle, vous désirez aujourd’hui vendre vos parts de la SCI à un tiers, ce qu’acceptent les autres associés.

Avoir souscrit un emprunt pour acheter un bien immobilier et l’apporter à la SCI sont deux choses différentes. La personne à qui vous envisagez de vendre vos parts n’a en effet aucun lien avec l’emprunt souscrit et vous en conservez donc l’entière responsabilité. Le fait de vendre vos parts de SCI ne changera rien à votre obligation de rembourser la part d’emprunt qui vous incombe et de continuer de payer l’assurance du prêt immobilier que vous avez souscrite.

Ainsi, l’assurance emprunteur et la vente de vos parts ne sont en aucun cas liées. Vous devez donc vous occuper de ces deux sujets de manière distincte.

Sachez tout de même que grâce aux lois Hamon et Sapin 2, vous avez la possibilité de changer d’assurance emprunteur au cours des 12 premiers mois, ainsi que chaque année, si votre nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à l’ancien. Cela pourra déjà vous permettre de diminuer vos mensualités en ayant une assurance plus proche de votre profil et de vos besoins, qui auront forcément évolué suite à la vente de vos parts.

Vendre vos parts et procéder à un rachat de crédit

Une solution pour les associés de la SCI est de procéder à un rachat de crédit une fois que vos parts auront été négociées. Le premier prêt étant soldé lors de la création du second, les assurances emprunteurs qui y étaient associées seront résiliées sans problèmes.

Une fois vos parts vendues et le prêt racheté, vous n’aurez plus aucun lien avec la SCI et donc plus aucune responsabilité. Sous réserve d’apporter les garanties nécessaires, le nouvel associé peut alors devenir un co-emprunteur et souscrira à son tour une assurance garantissant sa part du prêt.

Il est à noter que cette partie de la procédure intervient indépendamment du rachat des parts, et dans un second temps. Le nouvel associé peut choisir librement le financement servant au rachat, en payant comptant, ou en empruntant pour acheter ses parts de la SCI, à titre personnel. Le rachat de crédit de la SCI servira dans un second temps donc, à vous libérer de vos obligations envers la SCI, et à intégrer le nouvel associé dans ces obligations.

Concernant la vente de vos parts, sachez que leur prix peut intégrer la partie du bien immobilier que vous avez financée, mais attention à la plus-value si la durée de détention est inférieure à 5 ans. Dans tous les cas, vous avez intérêt à demander conseil à un notaire ou un avocat spécialisé afin de vous éviter de mauvaises surprises.

Le conseil d'Hervé !
De la même façon que des intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat fiscal d’une SCI, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts de l’emprunt que vous avez contracté pour acquérir des parts sociales.
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    1 commentaire(s)

    1. hassan azoukani

      merci

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