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Prêt immobilier : intérêt et coût de l’assurance emprunteur

Pourquoi souscrire une assurance crédit immobilier ?

Aucune loi ne vous oblige à souscrire une assurance, quel que soit le type de prêt. Vous pouvez tout à fait vous en exempter pour un crédit à la consommation, mais, lorsqu’on parle crédit immobilier, impossible d’y échapper. Aucune banque n’acceptera de consentir un prêt d’au moins 15 ans sans assurance.

Il faut dire que la banque cherche à se prémunir des risques de non-recouvrement des mensualités. Mais l’assurance prêt immo protège également l’emprunteur, ainsi que ses ayants droit. En cas de décès, et en l’absence de garantie correspondante, vos héritiers auraient à rembourser le capital restant dû, les plaçant dans une situation plus que délicate. Imaginons également que vous soyez victime d’un accident de la route, et que vous ne puissiez plus exercer votre emploi : sans garantie adéquate, vous devriez continuer à rembourser, malgré le fait que vous perdiez votre rémunération. Le coût de l’assurance prêt immobilier est significatif, mais disposer de toutes les garanties vous permettra de vivre plus sereinement.

Combien coûte l’assurance emprunteur ?

Vous vous demandez combien coûte une assurance emprunteur ? Difficile de fournir un prix moyen, car le tarif final dépendra de nombreux paramètres : âge, santé, durée du prêt… Cependant, vous découvrirez que le coût d’une assurance emprunteur représente une part considérable du crédit.

La preuve par l’exemple. Vous souhaitez acheter une maison au prix de 300.000€, frais de notaire et d’agence compris. Vous disposez d’un apport de 50.000 €, et devez donc emprunter 250.000€ que vous souhaitez rembourser en 20 ans. Pour calculer le coût de l’assurance prêt immobilier annuel, vous devrez multiplier le capital emprunté par le taux d’assurance (TAEA). S’il s’établit à 0,4 %, vous formulerez le calcul suivant : 250.000 x 0,4 % = 1.000 €. Il ne vous reste plus qu’à multiplier par le nombre d’années de remboursement : 1.000 x 20 = 20.000 €. Ainsi, votre assurance représentera 8 % du capital emprunté. Un poids considérable sur votre budget. Un poids qui tend à augmenter proportionnellement, puisque le taux d’intérêt du prêt, lui, atteint des niveaux historiquement bas.

Les emprunteurs focalisent parfois leur attention sur le taux d’intérêt du prêt, ainsi que sur les frais de dossier et les frais de garantie. L’assurance apparaît pour certains comme un élément obligatoire, fixe et non négociable. Pourtant, en fonction des établissements bancaires, le taux et donc le coût de l’assurance emprunteur peuvent sensiblement varier.

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Les critères qui influencent le prix de l’assurance prêt immobilier

Les risques font croître le coût de l’assurance emprunteur

Au premier rang des facteurs de risque considérés par les organismes financiers figure l’âge des emprunteurs. Le prix de l’assurance prêt immobilier sera beaucoup plus faible pour un couple de trentenaires que pour des quinquagénaires. Avec 20 ans de différence au début du crédit immobilier, le taux d’assurance et son coût global peuvent doubler sur ce seul critère.

La santé des emprunteurs est également déterminante. On vous demandera, pour commencer, si vous êtes fumeur ou non-fumeur, puis un questionnaire médical vous sera soumis.

Si vous pratiquez certaines activités dites à risques, ou exercez un travail comportant un danger, l’assureur peut également le prendre en compte. Tout cela pour que le prêteur puisse évaluer les risques de non-paiement des mensualités, et ainsi procéder au calcul du coût de l’assurance emprunteur.

À noter qu’il est déconseillé d’omettre la pratique de ce type d’activités, ou d’examens médicaux antérieurs. Cela constituerait un motif de refus d’indemnisation par la compagnie d’assurance.

Les caractéristiques du prêt immobilier ont un impact sur le coût de l’assurance emprunteur

Outre les risques, la banque applique des facteurs mécaniques pour parvenir à établir le coût de l’assurance prêt immobilier. En toute logique, avec un même taux, mais un capital plus important, le prix final de l’assurance augmente, les primes étant plus élevées. De même, si la durée de remboursement est plus longue, le coût global du crédit, assurance comprise, s’envolera.

Garanties et coût de l’assurance de prêt immobilier : quel lien ?

En fonction de votre âge et de votre situation professionnelle notamment, vous ne serez pas couvert par toutes les garanties : invalidité, perte d’autonomie, incapacité temporaire de travail… Or, l’absence de certaines d’entre elles vous permettra de réduire le taux d’assurance et le coût de l’assurance emprunteur.

Capital restant dû vs capital emprunté : deux façons de calculer le coût de l’assurance prêt immobilier

Contrat groupe : la méthode du capital emprunté pour le coût de l’assurance de prêt

Si vous choisissez de souscrire à l’assurance proposée par l’organisme qui finance votre acquisition immobilière, votre assurance prêt immo sera calculée à partir du capital emprunté. Il s’agit certes de la plus simple et de la plus lisible, mais pas nécessairement de la plus intéressante des solutions. En clair, votre prime sera calculée une fois, et restera identique chaque mois, de la première à la dernière mensualité. Si nous reprenons l’exemple précédemment étudié, nous parvenons à une mensualité fixe de 83,33€ pendant 240 mois (20.000 € / 240 mois).

Contrat individuel : la méthode du capital restant dû pour le coût de l’assurance emprunteur

Si vous choisissez de faire jouer la concurrence avant de souscrire l’assurance groupe, vous pourrez analyser d’autres simulations qui peuvent, au premier abord, laisser perplexe. Avec une délégation d’assurance, vous ne serez peut-être pas soumis au contrat mutualisé du groupe et à la méthode de calcul classique. Certains contrats individuels se basent sur le capital restant dû. Concrètement, vous constaterez que l’on vous proposera des mensualités variables. En ce qui concerne l’âge, elles pourront croître pendant quelques années, et fléchiront progressivement, jusqu’à ce qu’elles deviennent quasiment nulles en fin de prêt.

Comparer contrat groupe et contrat individuel n’est pas chose facile, mais l’examen du taux d’assurance moyen et du prix global vous permettra de savoir combien coûte une assurance de prêt immobilier.

Comment calculer le coût de l’assurance emprunteur ?

Le mode de calcul du coût global de votre assurance emprunteur est le même, que vous ayez choisi une offre de contrat groupe ou de contrat individuel.

Pour faire le calcul du coût de l’assurance de votre prêt immobilier, vous n’avez besoin que de trois données :

  • Le montant du prêt à assurer (le capital total emprunté)
  • La durée de votre prêt (en années)
  • Le TAEA (taux annuel effectif de votre assurance emprunteur).

À partir de ces trois données, vous pouvez faire le calcul du coût de l’assurance de votre prêt immobilier vous-même, en les multipliant.

Vous devez donc suivre cette formule :

Capital total emprunté x TAEA x durée de votre prêt.

Pour un calcul encore plus rapide, vous pouvez utiliser notre outil de simulation du coût d’une assurance prêt immobilier présent dans la colonne de droite de cette page.

Comment sont calculées les cotisations mensuelles de l’assurance d’un crédit immobilier ?

Il existe deux façons de calculer les mensualités de votre assurance emprunteur :

  • Le mode de calcul sur le capital emprunté, qui donne des mensualités fixes ;
  • Le mode de calcul sur le capital restant dû, qui donne des mensualités variables.

Le calcul des cotisations mensuelles de l’assurance prêt immobilier sur le capital emprunté

Vous pouvez facilement calculer vos mensualités basées sur le capital emprunté en multipliant le montant total du prêt à assurer par votre TAEA (ce qui vous donne le coût annuel de votre prêt), avant de le diviser par douze (pour obtenir le coût mensuel).
Vous devez donc suivre cette formule :

Capital total emprunté x TAEA / 12

Dans notre exemple :
250.000€ x 0,4 % = 1.000 €.
1.000€ / 12 = 83,33€ par mois

Le calcul des cotisations mensuelles de l’assurance prêt immobilier sur le capital restant dû

Les cotisations mensuelles de l’assurance d’un crédit immobilier sont beaucoup plus difficiles à calculer quand elles se basent sur le capital restant dû, car celui-ci évolue au fil de l’emprunt. Votre assureur doit vous donner un tableau pour vous permettre de suivre l’évolution de vos mensualités, qui sont variables.

Notre outil de simulation du coût d’une assurance prêt immobilier vous permet de connaître à la fois le coût total de votre assurance emprunteur et le montant de vos mensualités. Puis d’aller plus loin si vous le souhaitez, en comparant les différentes assurances emprunteur proposées sur le marché.

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