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Prêt immobilier : intérêt et coût de l’assurance emprunteur

Pourquoi souscrire une assurance crédit immobilier ?

Aucune loi ne vous oblige à souscrire une assurance, quel que soit le type de prêt. Vous pouvez tout à fait vous en exempter pour un crédit à la consommation, mais, lorsqu’on parle crédit immobilier, impossible d’y échapper. Aucune banque n’acceptera de consentir un prêt d’au moins 15 ans sans assurance.

Il faut dire que la banque cherche à se prémunir des risques de non-recouvrement des mensualités. Mais l’assurance prêt immo protège également l’emprunteur, ainsi que ses ayants droit. En cas de décès, et en l’absence de garantie correspondante, vos héritiers auraient à rembourser le capital restant dû, les plaçant dans une situation plus que délicate. Imaginons également que vous soyez victime d’un accident de la route, et que vous ne puissiez plus exercer votre emploi : sans garantie adéquate, vous devriez continuer à rembourser, malgré le fait que vous perdiez votre rémunération. Le coût de l’assurance prêt immobilier est significatif, mais disposer de toutes les garanties vous permettra de vivre plus sereinement.

Loi Lagarde : plus de liberté pour l’emprunteur

Tout emprunt immobilier exige la souscription obligatoire à une assurance emprunteur. Le coût de l’assurance prêt immobilier représentant un poste de dépense important dans le montant total de votre crédit maison, il est important de bien le calculer et le négocier.

La banque auprès de laquelle vous avez obtenu votre prêt immobilier va très certainement vous proposer son assurance groupe. Vous n’êtes pas dans l’obligation d’accepter. En effet, depuis 2010, la loi Lagarde permet à l’emprunteur de souscrire l’assurance de son choix. Et plus récemment, avec la Loi Lemoine, vous avez la liberté de changer d’assurance emprunteur plus facilement en respectant la règle d’équivalence des garanties.

Votre banque prêteuse n’a pas le droit de la refuser, à partir du moment où l’assurance contractée rencontre les garanties qu’elle exige. Cette loi vous permet ainsi de faire jouer la concurrence. Elle offre la possibilité de choisir la compagnie qui propose le meilleur tarif en matière d’assurance emprunteur.

Combien coûte l’assurance emprunteur ?

Vous vous demandez combien coûte une assurance emprunteur ? Difficile de fournir un prix moyen, car le tarif final dépendra de nombreux paramètres : âge, santé, durée du prêt… Cependant, vous découvrirez que le coût d’une assurance emprunteur représente une part considérable du crédit.

La preuve par l’exemple. Vous souhaitez acheter une maison au prix de 300.000€, frais de notaire et d’agence compris. Vous disposez d’un apport de 50.000 €, et devez donc emprunter 250.000€ que vous souhaitez rembourser en 20 ans. Pour calculer le coût de l’assurance prêt immobilier annuel, vous devrez multiplier le capital emprunté par le taux d’assurance (TAEA). S’il s’établit à 0,4 %, vous formulerez le calcul suivant : 250.000 x 0,4 % = 1.000 €. Il ne vous reste plus qu’à multiplier par le nombre d’années de remboursement : 1.000 x 20 = 20.000 €. Ainsi, votre assurance représentera 8 % du capital emprunté. Un poids considérable sur votre budget. Un poids qui tend à augmenter proportionnellement, puisque le taux d’intérêt du prêt, lui, atteint des niveaux historiquement bas.

Les emprunteurs focalisent parfois leur attention sur le taux d’intérêt du prêt, ainsi que sur les frais de dossier et les frais de garantie. L’assurance apparaît pour certains comme un élément obligatoire, fixe et non négociable. Pourtant, en fonction des établissements bancaires, le taux et donc le coût de l’assurance emprunteur peuvent sensiblement varier.

Zoom sur le calcul du TAEA

Pour déterminer le taux annuel effectif d’assurance appliqué aux souscripteurs d’une assurance emprunteur et donc le prix de votre assurance prêt immobilier, les établissements de crédit et les assureurs s’appuient sur trois éléments clés :

  • L’âge de l’assuré.
  • La situation professionnelle de l’assuré.
  • La durée du crédit immobilier.

Un jeune trentenaire en CDI avec des revenus confortables et souhaitant souscrire un prêt immobilier sur 15 ans a ainsi de fortes chances d’obtenir un taux moyen d’assurance prêt immobilier plus attractif qu’un quadragénaire en situation précaire et désireux de souscrire un prêt immobilier sur 25 ans. Si la différence entre deux TAEA peut s’avérer minime en apparence (la majorité reste sous les 0,65%), il est bon de rappeler que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Sur les prêts immobiliers importants, une petite différence de TAEA peut donc augmenter ou réduire le prix de votre assurance crédit immobilier, et donc le coût total de votre crédit, d’une somme conséquente pouvant se chiffrer en milliers d’euros.

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Les critères qui influencent le prix de l’assurance prêt immobilier

Les risques font croître le coût de l’assurance emprunteur

Au premier rang des facteurs de risque considérés par les organismes financiers figure l’âge des emprunteurs. Le prix de l’assurance prêt immobilier sera beaucoup plus faible pour un couple de trentenaires que pour des quinquagénaires. Avec 20 ans de différence au début du crédit immobilier, le taux d’assurance et son coût global peuvent doubler sur ce seul critère.

La santé des emprunteurs est également déterminante. On vous demandera, pour commencer, si vous êtes fumeur ou non-fumeur, puis un questionnaire médical vous sera soumis.

Si vous pratiquez certaines activités dites à risques, ou exercez un travail comportant un danger, l’assureur peut également le prendre en compte. Tout cela pour que le prêteur puisse évaluer les risques de non-paiement des mensualités, et ainsi procéder au calcul du coût de l’assurance emprunteur.

À noter qu’il est déconseillé d’omettre la pratique de ce type d’activités, ou d’examens médicaux antérieurs. Cela constituerait un motif de refus d’indemnisation par la compagnie d’assurance.

Les caractéristiques du prêt immobilier ont un impact sur le coût de l’assurance emprunteur

Outre les risques, la banque applique des facteurs mécaniques pour parvenir à établir le coût de l’assurance prêt immobilier. En toute logique, avec un même taux, mais un capital plus important, le prix final de l’assurance augmente, les primes étant plus élevées. De même, si la durée de remboursement est plus longue, le coût global du crédit, assurance comprise, s’envolera.

Garanties et coût de l’assurance de prêt immobilier : quel lien ?

En fonction de votre âge et de votre situation professionnelle notamment, vous ne serez pas couvert par toutes les garanties : invalidité, perte d’autonomie, incapacité temporaire de travail… Or, l’absence de certaines d’entre elles vous permettra de réduire le taux d’assurance et le coût de l’assurance emprunteur.

Le calcul du coût de l’assurance prêt immobilier en pratique

Contrat groupe : la méthode du capital emprunté pour le coût de l’assurance de prêt

Pour un prêt immobilier, le calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier groupe est effectué à partir du montant du capital emprunté. Pour ce type de contrat, l’assurance reste la même sur toute la durée de l’emprunt, ce qui en facilite le calcul. Concrètement, il suffit de multiplier le taux de l’assurance par le capital emprunté et de diviser ce résultat par 12.

Prenons un exemple pour calculer l’assurance de prêt immobilier d’une personne empruntant 200 000 €. Avec un taux d’assurance de 0,30%, elle devra donc s’acquitter pour son assurance emprunteur d’un montant de : 200 000 x 0,30% = 600 € par an. Soit par mois : 600 / 12 = 50 €.

Contrat individuel : la méthode du capital restant dû pour le coût de l’assurance emprunteur

Pour une assurance emprunteur individuelle, le capital restant dû sert de base à la formule de calcul de l’assurance du prêt immobilier, ce qui implique un nouveau calcul chaque année. Celui-ci est donc plus précis et plus complexe. Il faut se référer au tableau d’amortissement pour consulter le taux appliqué à chaque échéance. Ce tableau est établi en fonction du montant restant et du profil de l’emprunteur.

Si vous choisissez de faire jouer la concurrence avant de souscrire l’assurance groupe, vous pourrez analyser d’autres simulations qui peuvent, au premier abord, laisser perplexe. Avec une délégation d’assurance, vous ne serez peut-être pas soumis au contrat mutualisé du groupe et à la méthode de calcul classique. Certains contrats individuels se basent sur le capital restant dû. Concrètement, vous constaterez que l’on vous proposera des mensualités variables. En ce qui concerne l’âge, elles pourront croître pendant quelques années, et fléchiront progressivement, jusqu’à ce qu’elles deviennent quasiment nulles en fin de prêt.

Comparer contrat groupe et contrat individuel n’est pas chose facile, mais l’examen du taux d’assurance moyen et du prix global vous permettra de savoir combien coûte une assurance de prêt immobilier.

Comment calculer le coût de l’assurance emprunteur ?

Le mode de calcul du coût global de votre assurance emprunteur est le même, que vous ayez choisi une offre de contrat groupe ou de contrat individuel.

Pour faire le calcul du coût de l’assurance de votre prêt immobilier, vous n’avez besoin que de trois données :

  • Le montant du prêt à assurer (le capital total emprunté)
  • La durée de votre prêt (en années)
  • Le TAEA (taux annuel effectif de votre assurance emprunteur).

À partir de ces trois données, vous pouvez faire le calcul du coût de l’assurance de votre prêt immobilier vous-même, en les multipliant.

Vous devez donc suivre cette formule :

Capital total emprunté x TAEA x durée de votre prêt.

Pour un calcul encore plus rapide, vous pouvez utiliser notre outil de simulation du coût d’une assurance prêt immobilier présent dans la colonne de droite de cette page.

De quoi dépend le prix d’une assurance prêt immobilier ?

Le prix de votre assurance crédit immobilier (de groupe ou individuelle) va donc être lié à son taux annuel effectif, qui dépend lui de l’assureur que vous avez trouvé, de la durée du prêt, et de votre profil.

  • L’assureur : faites jouer la concurrence, en utilisant notamment les comparateurs en ligne comme lesfurets pour faire baisser au maximum les frais liés à votre assurance crédit immobilier.
  • La durée de prêt : plus un établissement financier vous donne du temps pour rembourser votre emprunt, et plus vous allez devoir payer longtemps vos frais d’assurance de prêt immobilier.
  • Le profil : plusieurs critères peuvent faire varier le prix d’une assurance prêt immobilier.
  • Votre âge : comme pour beaucoup d’assurances, le tarif d’une assurance de prêt immobilier augmente avec l’âge de son souscripteur (la plupart des contrats d’assurance emprunteur peuvent d’ailleurs s’étendre jusqu’à 75 ans).
  • Votre état de santé : comme pour l’âge, les frais d’assurance augmentent en fonction du risque pour la banque de ne pas se faire rembourser, ce qui est le cas quand elle prête à une personne en mauvaise santé. Les comportements à risque (par exemple la consommation d’alcool et/ou de tabac en grande quantité) sont également un mauvais point pour l’assuré. Cependant, les personnes malades peuvent tout de même obtenir une assurance emprunteur, y compris celles souffrant ou ayant souffert de maladies graves qui peuvent bénéficier de dispositifs spéciaux.

Votre situation professionnelle et personnelle : plus votre situation ou celle de votre foyer est confortable (par exemple, avoir les deux membres du couple en CDI aide forcément), et moins le prix de votre assurance crédit immobilier sera haut. En revanche, l’exercice d’une profession à risque (travailler dans le bâtiment par exemple) peut faire augmenter le tarif de votre assurance de prêt immobilier.

Calcul du taux d’assurance de prêt immobilier : quelques éléments bons à savoir

Avant d’effectuer le calcul du taux d’assurance d’un prêt immobilier, voici quelques informations supplémentaires à connaître sur le taux des assurances de groupe :

  • Pour une acquisition immobilière, le taux des assurances de groupe se fonde sur le principe de mutualisation des risques. Ce taux oscille entre 0,276% pour les moins de 35 ans et 0,42% pour les plus de 35 ans.
  • Il s’établit à 0,3% annuel pour les financements d’investissements locatifs.
  • La consommation de tabac, la pratique d’un sport ou d’un métier à risque, l’âge et les antécédents médicaux figurent parmi les critères de définition du taux.
  • Le calcul du coût de l’assurance du prêt immobilier peut prendre en compte la notion de quotité (participation du couple). Cette quotité peut aller jusqu’à 200%.
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