Report de mensualités et intérêts intercalaires

Lorsque vous empruntez pour réaliser des travaux importants, construire une maison, ou acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous êtes souvent sujets à un cumul de charges qui peut parfois s’avérer problématique. En effet, lors de l’attente précédent votre emménagement, vous devez continuer à supporter votre loyer actuel, tout en y rajoutant les mensualités du prêt contracté pour réaliser votre achat.

C’est pourquoi, pour remédier à cette situation, votre banquier peut vous proposer de différer les mensualités le temps que le nouveau logement soit achevé. Dans ce cas de figure, le montant du prêt est débloqué par tranches en fonction de l’avancement des travaux. À chaque tranche de fonds débloquée, la banque applique des intérêts intercalaires qui sont généralement calculés au même taux que celui du prêt. Ainsi, la mensualité augmentera par palier, en fonction du capital effectivement débloqué.

Notez que parfois, certains établissements bancaires proposent de « ne pas payer d’intérêts intercalaires » durant la construction. Cette facilité n’a cependant rien d‘un cadeau. En réalité les intérêts intercalaires seront juste répartis sur le montant global de la dette dont le remboursement commencera à la remise des clés. Cela revient donc à vous accorder un différé sur le remboursement des intérêts intercalaires, et non à vous en exonérer. Dans certaines situations, cette solution peut toutefois se révéler intéressante.

Intérêts intercalaires et frais supplémentaires

Si les intérêts intercalaires se révèlent déjà assez onéreux, il arrive parfois que leur application génère des frais supplémentaires. En effet, certaines banques ajoutent parfois en supplément une commission d’engagement sur la somme qui reste à débloquer. Cette commission, exprimée en pourcentage des fonds non débloqués, s’ajoutera à vos mensualités, ayant pour effet d’alourdir encore le coût de votre emprunt. Il est par conséquent important de vérifier avant la signature du prêt qu’aucune commission d’engagement ne vient alourdir le montant des intérêts intercalaires.

Attention également à la loi qui interdit au promoteur de vous réclamer plus de 95% du prix du bien immobilier avant la remise des clés. Son but est de vous permettre de vérifier les éventuels vices de fabrication et de ne faire débloquer les 5 % restants que lorsque les réparations demandées ont été réalisées. Cependant, les intérêts intercalaires sont toujours dus durant cette période, ce qui peut augmenter le montant du financement de votre achat. Ils ne prendront en effet fin qu’au versement des 5% restant, laissant leur place au remboursement des mensualités.

Notez enfin que l’assurance emprunteur sera aussi à payer durant toute la durée de l’emprunt, cela incluant la période pendant laquelle les mensualités sont différées. A ces intérêts intercalaires s’ajouteront donc les mensualités de l’assurance de votre prêt immobilier.

L’intérêt de l’amortissement direct

Comme on peut aisément le constater, un prêt aux mensualités reportées s’accompagne d’un coût sensiblement supérieur à celui prévu initialement par l’addition : capital + intérêts + assurance. Même si ce n’est pas toujours possible, il est préférable d’opter pour un amortissement direct. Dans cette configuration, la banque débloque l’intégralité du prêt et vous commencez à rembourser immédiatement.

L’amortissement direct est souvent la meilleure option, notamment lorsque le logement est habitable en tout ou partie, mais nécessite des travaux. Si les lieux ne sont pas habitables, vous pouvez demander un report des mensualités en ce qui concerne le capital, pour ne payer que les intérêts. Cette solution vous permettra de faire face aux charges de loyers ou autres tout en évitant le coût souvent élevé des intérêts intercalaires. La banque acceptera d’autant plus aisément si les travaux sont de courte durée.

L’intérêt de l’amortissement direct est donc non négligeable, que le prêt immobilier soit pour un achat en VEFA, pour une construction, ou même, comme énoncé un peu plus haut, pour un achat non habitable sur le moment. Cela vous permet en effet de commencer à amortir de manière immédiate le capital, ou les intérêts, tout en vous évitant les frais intercalaires !

Le conseil d'Hervé !
Si votre banque accepte, vous pouvez aussi lui demander de découper votre enveloppe crédit en plusieurs prêts. Dans cette situation, lors de chaque appel de fonds, chaque prêt vous sera versé en totalité et l’amortissement commencera directement, vous évitant ainsi de payer des intérêts intercalaires.
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