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Accès à la propriété : emprunt SCI ou personnel

L’achat d’un bien immobilier en votre nom propre ou par une SCI donne souvent lieu à la souscription d’un prêt, à moins de n’avoir les fonds nécessaires pour financer l’achat. Si le prêt allège l’achat, le recours à la SCI lui facilite la gestion du patrimoine. La SCI s’occupera par exemple de contracter le prêt immobilier. La question reste de savoir s’il faut souscrire un emprunt SCI ou personnel.

Les deux options sont possibles. La SCI peut souscrire un prêt pour acheter un bien immobilier qui sera le plus souvent mis en location. Les revenus locatifs permettront ensuite de payer les échéances. Si besoin, un prêt immobilier SCI sans apport est envisageable. Les associés peuvent également souscrire un prêt personnel en leur nom propre. Dans tous les cas, le coût du prêt et l’assurance emprunteur restent les mêmes.

Acquisition immobilière : combien peut emprunter une SCI ?

Pour la souscription d’un bien immobilier, les démarches restent les mêmes pour une SCI et une personne physique. La réponse à la question combien peut emprunter une SCI dépendra essentiellement de la capacité d’emprunt de chacun des associés. Pour trancher sur la question, le banquier mettra l’accent sur les points suivants :

  • le revenu pour chaque membre du SCI. Cette information permettra d’évaluer la capacité d’endettement
  • le rendement locatif, le bien acquis par une SCI étant souvent destiné à la location pour générer des revenus.

Bien immobilier souscrit par une SCI : focus sur l’assurance

Il n’existe pas d’offre spécifique SCI en matière d’assurance de prêt immobilier. Le principe est celui d’un emprunt classique. Bien que l’emprunt soit réalisé au nom de la SCI, ce sont les associés qui garantissent le remboursement du prêt. En supplément d’une caution solidaire et éventuellement d’une hypothèque, la banque impose toujours la souscription d’une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Le prêt doit être assuré à 100%. Voici les options dans la distribution des quotes-parts :

  • les associés auront chacun leur quote-part qui sera déterminée en fonction de leur revenus.
  • chaque associé peut également s’assurer à hauteur de 100 %, un choix qui aura évidemment un impact sur le coût de la prime.
  • dans la mesure où la quotité d’assurance minimale est de 100 %, il est possible de n’assurer par exemple que 2 associés sur 3. Cette situation peut être imposée lorsqu’un des associés présente des risques de santé qui le rend difficilement assurable. La banque peut par contre se montrer réticente à accorder le prêt si l’associé non couvert est celui qui possède le revenu le plus élevé. En cas de décès ou de PTIA, le remboursement du prêt va alors rester intégralement à la charge des associés restants
  • l’associé ne pouvant pas souscrire une assurance emprunteur peut néanmoins apporter une garantie supplémentaire.

Il est bon de préciser que lassurance emprunt SCI est déductible des revenus fonciers si vous avez choisi le régime réel d’imposition sur les intérêts et les frais d’emprunt.

Prêt immobilier pour l’achat d’une part de SCI : pensez à la délégation d’assurance

L’assurance emprunteur représente une somme importante. Si vous cherchez à en réduire le coût, pensez à déléguer l’assurance emprunteur pour chaque associé. Pour des associés jeunes, en bonne santé et disposant de revenus stables, l’assurance emprunteur souscrite en délégation permet de réaliser une économie jusqu’à 50% moins chère par rapport à l’assurance de groupe proposée par la banque. Cette démarche pourra également être appliquée à l’assurance habitation propriétaire occupant d’une SCI.

Pour trouver la meilleure formule de couverture pour votre prêt immobilier destiné à l’achat d’une part de SCI, prenez le temps de comparer les offres. Quelques minutes suffiront pour trouver l’offre qui convient au mieux à vos besoins et aux exigences de l’établissement prêteur. Pour faciliter votre choix, utilisez l’équivalence. La banque est tenue de vous fournir la liste des garanties équivalentes à sa proposition grâce à l’accord entré en vigueur le 1er octobre 2015.

Le conseil d'Hervé !
Dans la mesure où l’assurance du prêt souscrit via une SCI suit le même principe qu’un emprunt classique, dites-vous que les associés bénéficient des mêmes droits de résiliation et de changement d’assurance.
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