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Pour les parties communes : l’assurance collective de copropriété

Que couvre l’assurance copropriété ?

Le syndicat de copropriété a pour obligation de souscrire une assurance copropriété. Celle-ci ne garantit que les parties collectives.

Les assureurs conseillent en général au syndic d’aller vers des formules complètes, comme la garantie multirisques habitation (aussi appelée MRH) afin de couvrir un maximum de risques dans les parties communes. En effet, en contrat multirisques, ces dernières sont protégées dans les cas suivants :

La garantie responsabilité civile est automatiquement incluse dans la formule multirisques habitation. Le syndic doit, lui, vérifier que les mentions suivantes figurent à son contrat :

  • Les copropriétaires doivent être considérés comme « tiers entre eux » autrement dit, chacun pourra être indemnisé individuellement pour ses biens.
  • Le contrat doit obligatoirement faire mention d’une « renonciation à recours ».

Assurance copropriété et prix : comment est calculée la répartition ?

L’assurance collective d’un immeuble en copropriété ne peut pas être mise davantage à la charge de certains copropriétaires, au motif qu’ils auraient une activité dite « plus risquée que d’autres », par exemple.

Cette assurance collective, qui prend en charge les sinistres importants et ceux qui concernent les parties communes, doit être répartie de façon égalitaire et ne varie qu’en fonction des valeurs des parties privatives de chacun.

Une clause du règlement de copropriété qui prévoirait le contraire devrait être « réputée non écrite », cette clause étant contraire à la règle de l’égalité entre copropriétaires.

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Famille dans son appartement

Pour les parties privatives, c’est l’assurance habitation

Propriétaire, il faut bien distinguer les parties collectives des parties privatives

L’assurance obligatoire souscrite par le syndic ne couvre pas les logements des propriétaires. Si le côté privé du logement est aisé à identifier, il en est tout autrement de certaines parties comme une cave ou une place de parking.

Par exemple, il est fréquent que les murs des caves soient assurés par la copropriété, mais pas le contenu qui s’y trouve.

Il apparaît donc essentiel de lire le contrat d’assurance collectif avant de souscrire celui couvrant le logement. S’il est inutile de s’assurer deux fois pour le même risque, encore faut-il que celui-ci soit couvert de manière à offrir une indemnisation suffisante en cas de sinistre. 

La garantie responsabilité civile, un minimum obligatoire

La loi ALUR du 26 mars 2014 impose aux copropriétaires occupants ou non-occupants de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile pour leur logement. Cette garantie est limitée aux dommages occasionnés aux tiers. Elle reste insuffisante si vous souhaitez couvrir l’ensemble des risques liés à votre habitation.

Si vous êtes propriétaire occupant

En plus de la garantie responsabilité civile, nous vous conseillons d’aller vers des formules assez complètes. Vérifiez bien que votre contrat vous offre les garanties essentielles suivantes :

    • la garantie biens mobiliers : il s’agit là de vos meubles et objets personnels. En cas de sinistre, le mieux est qu’ils soient indemnisés en fonction de leur valeur à neuf. Certains assureurs appliquent un « quotient de vétusté » au montant qu’ils remboursent à leurs clients, qui peut aller jusqu’à 80% du prix d’achat. Soyez vigilants.
    • la garantie bien immobiliers : ce sont vos murs, mais aussi les biens impossibles à enlever sans causer une détérioration, comme les placards de votre cuisine, les armoires encastrées, les tuyaux…
    • la protection juridique : en copropriété, elle est indispensable. En cas de litige avec votre syndic, votre seul recours possible est d’entamer une procédure judiciaire auprès du Tribunal de Grande Instance (TGI). Cette démarche est longue et coûteuse et l’aide d’un avocat précieuse.
    • le vol et le vandalisme : sans cette garantie, vous ne serez pas indemnisé pour ces risques, qui sont malheureusement réels.

Si vous êtes propriétaire non-occupant

Dans le cas d’un logement loué, le propriétaire doit s’assurer que le locataire a lui-même souscrit une assurance, ne serait-ce que l’assurance responsabilité civile.

Le fait que votre locataire ait souscrit une assurance, même complète, ne vous dédouane pas complètement. L’appartement reste le vôtre et vous êtes responsable de la sécurité et du bien-être de votre occupant.

En cas de sinistre provenant d’un défaut de l’appartement, c’est votre assurance qui devra jouer et non celle de votre locataire.

Si vous louez un bien meublé ou pour de courtes périodes, sachez que votre locataire n’a aucune obligation de souscrire une assurance.

Pour tous les cas évoqués, sachez que vous avez la possibilité de souscrire une assurance « propriétaire non occupant (PNO) ». L’étendue de la garantie est la même que pour une assurance habitation classique.

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