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Les provisions sur charges locatives doivent être justifiées

La loi du 6 juillet 1989, modifiée en mars 2014, précise les conditions dans lesquelles certaines sommes dépensées par le propriétaire ou le bailleur peuvent être récupérées auprès du et des locataires. Ces charges récupérables sont réparties en trois catégories :

    • services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée (ascenseur, chaudière, eau et électricité, taxe d’enlèvement des ordures…) ;
    • dépenses d’entretien courant, ainsi que les petites réparations (contrat de maintenance, petites pièces usées…) ;
    • impositions liées à des services dont le locataire bénéficie de manière directe.

La récupération des charges ne peut pas être forfaitaire mais doit être justifiée. Le montant peut être exigé dès que le propriétaire ou bailleur est en possession des justificatifs (factures). La demande de paiement doit être accompagnée de ces justificatifs en étant expédiée soit par voie postale, soit par email depuis septembre 2015.

Le loueur peut également demander le versement de provisions sur charges de manière mensuelle ou trimestrielle. Le montant des charges récupérables est ensuite régularisé en fonction des dépenses effectives. Si le cumul des provisions est supérieur aux charges réelles, le locataire est remboursé. Dans la situation inverse, le locataire doit payer le complément. Lorsqu’il s’avère que les provisions pour charges récupérables sont régulièrement trop faibles ou au contraire trop élevées, elles peuvent être revues en conséquence.

Depuis la loi Alur de 2014, le propriétaire dispose de trois ans (au lieu de cinq précédemment) pour réclamer les impayés et le locataire peut durant le même délai demander les sommes versées à tort. Cette nouvelle disposition n’est pas rétroactive et ne concerne donc que les baux signés après le 27 mars 2014, les délais de ceux antérieurs étant toujours de cinq ans.

Le locataire doit payer les charges récupérables, pas celles qui ne le sont pas

Même lorsqu’une panne ou un autre évènement rend indisponibles durant quelques jours certains équipements ou services, le locataire ne peut pas utiliser cette indisponibilité temporaire pour refuser de payer les charges prévues. En cas de litige sur ce sujet, le locataire doit adresser au bailleur ou propriétaire une mise en demeure de solutionner le problème. Ne pas payer les charges récupérables peut constituer une cause de résiliation du bail prévue dans le bail ou autorisée par la justice.

Il existe également des charges qui bien que liées à la location d’un logement ne sont pas récupérables. Il en est ainsi par exemple des frais de dératisation, de l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance, de la création ou réfection d’espaces verts ou de la taxe foncière.

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