Régler un litige avec son syndic de copropriété, mode d’emploi
En principe, le syndic est censé faire respecter les droits de la copropriété. Le hic, c’est qu’il n’est pas toujours très efficace… Et qu’il peut même enfreindre le règlement ! Comment s’en sortir et quels sont les recours possibles ? On vous explique tout.
par La rédaction • mis à jour le
Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est chargé de faire exécuter le règlement de copropriété et d’administrer l’immeuble : entretien courant, travaux de sauvegarde, recouvrement des charges, établissement et mise à jour du carnet d’entretien, immatriculation et assurance copropriété, etc. Il s’occupe également de toute sa gestion financière et comptable. Seulement voilà : il est légalement soumis à une obligation de moyens… mais pas de résultats. Certains syndics de copropriété peuvent donc se montrer négligents.
Quels types de litiges de copropriété nécessitent un recours ?
Il en existe plusieurs. Par exemple : vous n’avez pas été alerté, lors de l’assemblée générale, d’une décision qui contrevient au règlement de copropriété. Ou alors, des négligences commises par le syndic ont provoqué un sinistre. Pire : des pratiques frauduleuses ont été clairement constatées. Il peut également s’agir d’un litige individuel, comme un défaut d’entretien des parties communes ayant entraîné un dommage personnel, ou des parties privatives utilisées par d’autres copropriétaires. Dans les deux cas, vous subissez directement les conséquences d’un non-respect du règlement de copropriété ou du mandat. Bref, autant de bonnes raisons d’intenter un recours contre le syndic. Mais attention, cette action peut mener à la rupture de contrat et au choix d’un nouveau syndic par l’assemblée des copropriétaires.
Litige avec le syndic : lancer une action collective
Après vous être concertés entre copropriétaires, procédez par étapes : commencez par envoyer à votre syndic de copropriété une mise en cause par courrier recommandé avec accusé réception. N’hésitez pas à proposer une médiation pour augmenter vos chances de réussite. Vous pouvez demander l’aide du conseil syndical, l’organe de contrôle des syndics. Si aucune solution n’est trouvée, reste à engager une action en justice auprès du Tribunal de grande instance, qui désignera un gestionnaire de copropriété provisoire. Attention, ce type de procédure est souvent très lent (comptez deux à trois ans minimum) et onéreux (2000 à 3000 euros) et ne vous offre aucune garantie de satisfaction. Dernière option possible si vous jugez votre syndic incompétent : en changer. Jouable si le mandat arrive à son terme. Sinon ? Il va falloir patienter…
Litige de copropriété : mener une action individuelle
Il vous est possible de contester une décision votée par l’assemblée générale. Pour ce faire, il faut avoir voté contre ladite mesure durant la réunion. Envoyez votre lettre de contestation dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Vous pouvez également engager un recours pour préjudice personnel si vous constatez un empiètement sur vos parties privatives, un manque d’entretien des parties communes qui vous nuit ou pour toute infraction au règlement de copropriété ou au mandat du syndic.
Penser à faire jouer l’assurance habitation
Si votre contrat d’assurance multirisque habitation (MRH) comprend une garantie de protection juridique, profitez-en ! Elle vous donne accès à des conseils de professionnels, qui pourront se poser en médiateur de la copropriété. Ils sauront vous renseigner sur les actions à envisager et celles vouées à l’échec. Dans la limite des plafonds financiers souscrits, les honoraires d’avocat (voire d’expert) peuvent être pris en charge par cette garantie. Renseignez-vous, ça vaut le coup.
Vous avez signalé à votre syndic un sinistre sérieux qui appelle une intervention urgente mais vous n’obtenez aucune réponse de sa part ? Mettez-le en demeure d’effectuer les réparations nécessaires – la jurisprudence est en votre faveur – sous peine de procès, il ne devrait pas tarder à réagir. En attendant, déclarez le sinistre à votre assureur.