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Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est chargé de faire exécuter le règlement de copropriété et d’administrer l’immeuble : entretien courant, travaux de sauvegarde, recouvrement des charges, établissement et mise à jour du carnet d’entretien, immatriculation et assurance copropriété, etc. Il s’occupe également de toute sa gestion financière et comptable. Seulement voilà : il est légalement soumis à une obligation de moyens… mais pas de résultats. Certains syndics de copropriété peuvent donc se montrer négligents.

Quels types de litiges de copropriété nécessitent un recours ?

Il en existe plusieurs. Par exemple : vous n’avez pas été alerté, lors de l’assemblée générale, d’une décision qui contrevient au règlement de copropriété. Ou alors, des négligences commises par le syndic ont provoqué un sinistre. Pire : des pratiques frauduleuses ont été clairement constatées. Il peut également s’agir d’un litige individuel, comme un défaut d’entretien des parties communes ayant entraîné un dommage personnel, ou des parties privatives utilisées par d’autres copropriétaires. Dans les deux cas, vous subissez directement les conséquences d’un non-respect du règlement de copropriété ou du mandat. Bref, autant de bonnes raisons d’intenter un recours contre le syndic. Mais attention, cette action peut mener à la rupture de contrat et au choix d’un nouveau syndic par l’assemblée des copropriétaires.

Litige avec le syndic : lancer une action collective

Après vous être concertés entre copropriétaires, procédez par étapes : commencez par envoyer à votre syndic de copropriété une mise en cause par courrier recommandé avec accusé réception. N’hésitez pas à proposer une médiation pour augmenter vos chances de réussite. Vous pouvez demander l’aide du conseil syndical, l’organe de contrôle des syndics. Si aucune solution n’est trouvée, reste à engager une action en justice auprès du Tribunal de grande instance, qui désignera un gestionnaire de copropriété provisoire. Attention, ce type de procédure est souvent très lent (comptez deux à trois ans minimum) et onéreux (2000 à 3000  euros) et ne vous offre aucune garantie de satisfaction. Dernière option possible si vous jugez votre syndic incompétent : en changer. Jouable si le mandat arrive à son terme. Sinon ? Il va falloir patienter…

Litige de copropriété : mener une action individuelle

Il vous est possible de contester une décision votée par l’assemblée générale. Pour ce faire, il faut avoir voté contre ladite mesure durant la réunion. Envoyez votre lettre de contestation dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Vous pouvez également engager un recours pour préjudice personnel si vous constatez un empiètement sur vos parties privatives, un manque d’entretien des parties communes qui vous nuit ou pour toute infraction au règlement de copropriété ou au mandat du syndic.

Penser à faire jouer l’assurance habitation

Si votre contrat d’assurance multirisque habitation (MRH) comprend une garantie de protection juridique, profitez-en ! Elle vous donne accès à des conseils de professionnels, qui pourront se poser en médiateur de la copropriété. Ils sauront vous renseigner sur les actions à envisager et celles vouées à l’échec. Dans la limite des plafonds financiers souscrits, les honoraires d’avocat (voire d’expert) peuvent être pris en charge par cette garantie. Renseignez-vous, ça vaut le coup.

Le conseil d'Hervé !
Vous avez signalé à votre syndic un sinistre sérieux qui appelle une intervention urgente mais vous n’obtenez aucune réponse de sa part ? Mettez-le en demeure d’effectuer les réparations nécessaires – la jurisprudence est en votre faveur – sous peine de procès, il ne devrait pas tarder à réagir. En attendant, déclarez le sinistre à votre assureur.

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    14 commentaire(s)

    1. rondot

      le syndic peut il compter des tantièmes après une modification de changement de destination (le changement que le syndic nous a opposer petit bâtiment contre un appartement duplex 2014la signature ensuite il et revenue en arrière pour augmente ces tantièmes 2009 10 11 12 13 merci de répondre cordialement

      1. LesFurets

        Bonjour rondot,

        Pour modifier les tantièmes après une modification de changement de destination, il faut d’abord l’accord de tous les copropriétaires à l’unanimité. Si vous l’obtenez, il vous faudra ensuite avoir recours aux services d’un expert-géomètre, modifier le règlement de copropriété auprès d’un notaire puis vous occuper de la publication et de l’enregistrement aux services fiscaux. Le tout à vos frais.

        Pour en savoir plus : http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=403

        En espérant vous avoir aidé, merci de votre fidélité et à très vite sur LesFurets.com.

    2. LE COUËDIC

      Monsieur, Madame,

      J’ai reçu les documents concernant la prochaine Assemblée Générale lieu le jeudi 30 mars 2017. Il y a plusieurs points ou résolutions; mais je constate à l’ordre du jour, il a été mis la 13ème résolution discutant du nouveau contrat du syndic précisant ses nouveaux honoraires. Le problème est la 14ème résolution discutant de ses nouveaux honoraires déjà introduit dans le nouveau contrat vu dans la 13ème résolution.
      Ma question est la suivante : si je vote oui pour la 13ème résolution (le nouveau contrat du syndic) et je suis contre les nouveaux honoraires du syndic. Malgré tout, est-ce que cela implique une réponse positive des honoraires déjà mis dans le contrat quelque soit la réponse de la 14ème résolution? Puis, quelque soit votre réponse, si vous avez des textes de lois.

      Merci par avance

      Cordialement

      M. LE COUËDIC

      1. LesFurets

        Bonjour Le Couëdic,

        Sans trop nous avancer, il nous semble que si la 13e résolution concerne le nouveau contrat du syndic et ses honoraires mais que vous êtes contre les nouveaux honoraires, alors vous devez rejeter en bloc la 13e résolution en votant « non » puisque les honoraires font pleinement partie du contrat en question. Ainsi, le syndic devra revoir sa copie et vous proposer de nouveaux honoraires.

        En espérant avoir pu vous aider, merci de votre fidélité et à bientôt sur LesFurets.com.

    3. cazes

      Bonjour le syndic est-il habilité à poursuivre en justice sans l’en avertir un copropriétaire pour le défaut d’entretien des boiseries de son balcon privatif ? a

      1. LesFurets

        Bonjour cazes,

        Les droits et devoirs d’un copropriétaire sont déterminés par le règlement de copropriété de l’immeuble. Celui concerne non seulement les parties communes mais aussi les parties privatives, par exemple votre balcon.
        En effet, vous êtes soumis à certaines obligations quant à tout ce qui pourrait avoir un impact sur l’harmonie de l’immeuble. Ainsi, la plupart des immeubles imposent par exemple des volets standards à tous les copropriétaires afin de garantir cette harmonie.

        Si le défaut d’entretien des boiseries de votre balcon privatif constitue un préjudice esthétique ou qu’il risque de mettre en péril la sécurité des autres copropriétaires, le syndic a tout pouvoir pour engager les poursuites nécessaires à condition cependant d’y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

        Par ailleurs, l’article 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 stipule clairement que le syndic a une obligation d’information à l’égard des copropriétaires pour ce qui est des procédures en cours au sein de la copropriété. Le syndic doit ainsi prévenir chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de tous les litiges dont est saisie une juridiction dès lors qu’ils concernent le syndicat que ce soit dans son fonctionnement ou en tant que partie prenante.

        En espérant vous avoir aidé, merci de votre fidélité et à très vite sur LesFurets.com.

    4. Thérèse Doré

      Bonjour
      De gros problèmes d étanchéité ne sont pas résolus ils durent depuis 12 mois.
      Le syndic et le conseil syndical ne prennent pas le problème en mains d une façon énergique.
      Le rapport de l expert demande la resalisation des travaux pour solutionner les désordres.
      Que faire pour activer le dossier ?

      Le syndic me demand4 de lancer une procédure juridique.
      Merci pour la réponse.

      juridique,

      1. LesFurets.com

        Bonjour,

        Vous pouvez faire jouer votre garantie assistance juridique pour obtenir l’aide d’experts et de juristes et ainsi accélérer les choses.

        LesFurets.com

    5. B.Bruno

      Lors d’une investigation, apres un affaissement du sol dans mon appartement au RDC nous avons pu constater que le plancher bois du logement faisait l’objet d’attaques de champignons lignivores et insectes xylophages.

      Je voulais donc vous demandé si possible votre avis.

      Le plancher sinistré se situe entre les fondations (terre et gravats) et la chape de béton et revêtements de sol. A qui appartient le plancher bois ? fait-il parti du gros œuvre des planchers ?

      Merci par avance pour votre retour

      Cordialement

      1. LesFurets.com.

        Bonjour Bruno,

        Si vous êtes propriétaire de votre maison, ces parties vous appartiennent.

        LesFurets.com.

    6. mouton jean

      La résidence ou je suis propriétaire vient de se doter d’une barrière électronique. Je suis âgé de 82 ans beaucoup de difficultés pour me déplacer, quelqu’un vient me chercher pour aller manger et me ramène. Le syndic refuse de me donner un passe sous prétexte que je n’ai pas de place de parking.
      Est ce normal ? Merci pour votre réponse.

      1. LesFurets.com

        Bonjour Jean,

        Vous devez malheureusement suivre les règles de votre syndic. Etant donné votre situation, essayez de faire jouer la garantie assistance juridique de vote assurance habitation pour obtenir gain de cause.

        LesFurets.com

    7. DUPLESSIS

      BONJOUR J’AI UN DIFFERENT AVEC LE SYNDIC DE L’IMMEUBLE DONT JE SUIS COPROPRIETAIRE. CELUIS CI ME RECLAME DES CHARGES QUE JE N’AURAIS PAS PAYEES ALORS QUE LES CHARGES PAYEES PAR MES SOINS DEPASSENT LES MONTANTS DEMANDES. DONC PROBLEME CAR FONCIA SYNDIC NE ME DONNE PAS L’HISTORIQUE DETAIL ET CRONOLOGIE DE CES CHARGES?

      1. LesFurets.com

        Bonjour Duplessis,

        Essayez d’apporter les preuves de tous vos paiements et faîtes jouer votre garantie assistance juridique.

        LesFurets.com

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