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Qui peut être cotitulaire du bail ?

La cotitularité est une situation juridique dans laquelle deux personnes – typiquement des conjoints – sont signataires du contrat de location. Elles sont donc engagées de façon identique s’agissant du respect des obligations liées au contrat – dont bien sûr le paiement du loyer. En contrepartie, elles bénéficient toutes les deux du même droit à habiter le bien.

La cotitularité est un statut encadré par l’article 1751 du code civil. La loi réserve ce régime à deux catégories de locataires :

  • Les couples mariés bénéficient automatiquement du statut de cotitulaires, quel que soit le régime matrimonial choisi (communauté, séparation de biens…). Il n’est pas nécessaire que les deux membres du couple aient signé le bail. Cela vaut également si le bail avait été signé avant le mariage des deux époux.
  • Les couples pacsés peuvent bénéficier également de la cotitularité du bail depuis la loi ALUR de 2014. Il ne s’agit toutefois pas d’une application automatique comme pour les conjoints mariés. Les deux partenaires doivent en faire la demande conjointement.

Les couples en concubinage ne peuvent, en principe, pas être considérés comme les cotitulaires d’un bail. Il leur est tout de même possible de partager la responsabilité de la location s’ils ont signé tous les deux le contrat de location. À défaut, et en cas d’arrivée ultérieure du concubin dans le logement, l’ajout d’une clause de solidarité peut aussi s’envisager.

Cotitularité et colocation : quelle différence ?

Selon la loi du 6 juillet 1989, la colocation se définit comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale ». Elle peut faire l’objet d’un contrat unique, mais aussi d’un bail différent pour chaque colocataire.

La cotitularité suppose une communauté de vie. Elle intervient lorsque le titulaire du bail se marie ou se pacse.

Comment se retirer d’un bail ?

L’un des deux cotitulaires d’un bail peut être amené à quitter le logement, par exemple dans le cadre d’une séparation. Les conditions applicables pour se retirer d’un bail varient en fonction de la situation.

En cas de séparation du couple

Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, plusieurs cas peuvent se présenter :

  • Si l’un des deux conjoints quitte le domicile conjugal, l’autre peut rester locataire de plein droit dans la mesure où il est l’un des titulaires du bail. Par ailleurs le conjoint ayant quitté le logement restera solidaire du paiement du loyer avec son époux ou partenaire, jusqu’au règlement définitif de la procédure de divorce ou la rupture du Pacs.
  • Si les deux conjoints souhaitent quitter le logement, il leur suffit d’adresser conjointement une lettre de congé au bailleur. Les délais de préavis classiques s’appliquent et peuvent aller de un à trois mois selon le motif invoqué.
  • Si enfin les deux conjoints souhaitent conserver le logement et ne parviennent pas à s’entendre, la question sera réglée lors du passage devant le juge aux affaires familiales. Le magistrat pourra, en effet, attribuer le bail à l’un des deux demandeurs. Dans ce cas, l’autre conjoint est automatiquement libéré des obligations liées au bail.

Si le couple était en concubinage, la personne non signataire du bail ne dispose d’aucun droit ni titre sur le logement. Elle peut donc quitter le logement sans difficulté. Si une clause de solidarité avait été ajoutée au contrat, toutefois, l’ex-concubin restera solidaire du paiement du loyer pendant six mois à compter de son départ.

En cas de décès d’un cotitulaire

Si les occupants de l’habitation sont mariés ou pacsés, le décès de l’un d’entre eux donne automatiquement le droit au conjoint survivant de rester dans le logement – même si le défunt était le seul signataire du bail.

Dans le cas d’un couple en concubinage, le conjoint survivant doit soumettre une demande de transfert du bail à son nom. Il devra toutefois justifier d’au moins un an de vie commune, par tous moyens (factures établies aux deux noms, témoignages de proches…).

En cas de cotitulaire non occupant

Hors le cas d’une séparation, d’autres événements peuvent amener l’un des cotitulaires à quitter le logement. Ce « cotitulaire non occupant » conserve les mêmes obligations vis-à-vis du bien tant qu’il reste l’un des signataires du bail. Pour s’en libérer, il convient d’informer le bailleur par courrier et de demander à être retiré du bail.

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Cas particulier : le cotitulaire du bail d’un logement social

En cas de départ ou décès du cotitulaire d’un logement social, l’autre occupant, marié ou pacsé, bénéficie d’un droit exclusif sur le logement. Quelques conditions sont néanmoins posées :

  • Il doit, bien sûr, continuer à respecter les plafonds de ressources pour bénéficier du logement.
  • Le bailleur social peut se réserver le droit de reloger la personne si le départ du cotitulaire rend le logement sous-occupé par rapport à sa capacité d’accueil.

Si le bail était établi uniquement au nom du défunt, par ailleurs, il peut faire l’objet d’un transfert prioritaire au bénéfice :

  • De son partenaire pacsé ;
  • De son concubin, ascendant, descendant ou autre personne à charge, si cette personne vivait dans le logement depuis plus d’un an à la date du décès.

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