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Un régime fiscal différent

Le bailleur d’une location nue est fiscalement soumis au régime des revenus fonciers.

Pour le propriétaire d’un meublé, le régime fiscal est différent :

  • C’est celui de la micro-entreprise pour les recettes annuelles inférieures à 32 900 €
  • Pour les sommes dépassant ce plafond, c’est le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC Réel) qui fait droit.

Suivant qu’elles sont classiques ou saisonnières, les locations en meublé bénéficient d’un taux d’abattement différent, ce qui explique certaines dérives.

La location meublée classique se voit appliquée un taux d’abattement de 50 %, ce qui signifie que le taux d’imposition progressif est calculé sur 50 % du chiffre d’affaires.

Dans le cas d’une location meublée saisonnière, l’abattement est de 71 %, le taux d’imposition progressif n’étant plus calculé que sur 29 % du chiffre d’affaires.

Le loueur d’un meublé peut de plus déduire les droits de mutation payés lors de l’achat, soit sur l’année en cours, soit étalés sur 5 ans.

Il peut également déduire l’amortissement annuel de la valeur du bien (environ 2 %) hors-terrain, généralement évalué à 20 % du prix total.

Le profil du loueur influence aussi la fiscalité

Intervient ensuite le statut du loueur, celui-ci pouvant être ou non professionnel. Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :

  • Un membre du même foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
  • Le montant des recettes de la location du ou des meublés doit dépasser 23 000 €/an
  • Les recettes de la location en meublé doivent être supérieures aux montants cumulés des autres revenus du foyer fiscal

Les avantages de ce statut sont principalement l’imputation sans limites des déficits de son revenu global ainsi qu’une imposition au régime des plus-values professionnelles lors de la cession du logement.

Le professionnel peut également bénéficier des exonérations généralement accordées aux petites entreprises.

Le non professionnel est imposé au régime des plus-values immobilières lors de la cession du logement et les déficits ne peuvent être imputés que sur ses autres locations meublées portant sur l’année en cours et les dix années suivantes.

L’assurance habitation d’un meublé

Contrairement à une location nue où l’assurance des risques locatifs est obligatoire, le locataire n’a aucune obligation de s’assurer qu’il s’agisse ou non d’une location de courte durée.

En supplément de son assurance propriétaire non occupant (PNO), le bailleur a donc tout intérêt à souscrire une assurance habitation dite « pour le compte de qui il appartiendra ».

Cette garantie couvre les risques locatifs même en cas de changements fréquents de locataires.

Le propriétaire peut ensuite intégrer le coût de cette assurance dans le loyer de manière proportionnelle à la durée de la location.

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