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Changement de destination et code de l’urbanisme

Contrairement au changement d’usage qui consiste à modifier ce à quoi le bien est utilisé, le changement de destination d’un bien consiste à modifier ce pourquoi il est conçu. Par exemple, un commerçant peut transformer son magasin en habitation après sa retraite.

Possédant un caractère définitif, le changement de destination est régi par le code de l’urbanisme.

Les différentes destinations

Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 précise la notion de « destination » des constructions.

L’arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 novembre 2016) fixe les différentes destinations possibles, au nombre de cinq :

  • Exploitation agricole
  • Habitation
  • Commerce et activité de services
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics
  • Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires

Ces cinq destinations sont elles-mêmes déclinables en 20 sous-destinations (art R.151-28 du Code l’urbanisme).

A noter : un changement de sous-destination, ne sera soumis à aucune formalité si ce dernier ne s’accompagne pas de travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire. Dans le cas contraire, le changement de destination nécessitera le dépôt d’un permis de construire.

Changement de destination et autorisations préalables

Les autorisations administratives préalables

Le changement de destination est soumis à une autorisation administrative préalable accordée en mairie.

Il vous faudra alors, déposer en vue d’instruction, soit une déclaration préalable de changement de destination auprès de l’urbanisme en mairie si aucuns gros travaux ne sont envisagés, soit un permis de construire, si les travaux impliquent une modification :

  • de la façade
  • des structures porteuses
  • de l’emprise au sol
  • de la surface de plancher (au-delà de 20 mètres carrés ou à 40 m² en zone urbaine).

L’intervention d’un architecte est requise si le local visé par le changement de destination nécessite des travaux et fait plus de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

L’autorisation préalable des copropriétaires

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un bien appartenant à une copropriété, vous devrez interroger le règlement de copropriété de l’immeuble avant de déposer votre déclaration préalable de changement de destination.

En effet, c’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot. Selon le cas, le changement de destination d’un lot peut être autorisé par l’assemblée générale s’il n’entraine pas une modification de la destination de l’immeuble.

Changement de destination et assurance habitation

Il est ainsi fréquent qu’un changement de destination s’accompagne d’une hausse de la surface habitable et du nombre de pièces ou d’une variation importante des valeurs concernées : le changement de destination d’un garage en un atelier d’artisanat, par exemple, impliquera la prise en compte des machines, du stock…

Votre assureur doit en être informé afin qu’il modifie les garanties de l’assurance multirisque habitation (MRH) ou celles du contrat propriétaire non-occupant si le bien immobilier est loué. Omettre de l’avertir peut avoir de graves conséquences en cas de sinistre.

Une majoration de votre cotisation est possible, il est recommandé de comparer les prix avec l’outil mis à disposition par LesFurets.com. La simulation ne demande que quelques minutes et permet de comparer l’offre de votre assureur actuel à celles d’autres compagnies.

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