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Qu’est-ce qu’un trouble de jouissance ?

Selon l’alinéa 3 de l’article 1719 du Code civil, le bailleur se doit de « faire jouir paisiblement le preneur de son logement pendant la durée du bail ».

L’article 1721 va plus loin, et précise qu’il est « dû garantie au preneur pour tous les vices et défaut » du logement qui en empêchent l’usage. En d’autres termes, le propriétaire de votre appartement doit vous permettre de l’occuper sans encombre, et ce pendant toute la durée du bail. Tout manquement à cette loi constituera un trouble de jouissance.

La responsabilité du propriétaire

Ainsi, le propriétaire est responsable :

  • Des défauts du logement. Par exemple, l’impossibilité d’utiliser une pièce pour cause d’humidité trop élevée, la présence d’insectes ou encore de substances dangereuses sont des troubles de jouissance.
  • De l’entretien de l’appartement. Des troubles de jouissance sont en effet souvent constatés concernant le non-remplacement d’une boite aux lettres, ou un accès impossible à l’ascenseur par exemple.

Enfin, notez que le propriétaire n’a pas le droit de pénétrer dans l’appartement à sa guise : il doit vous en demander l’autorisation.

Toutefois, le bailleur ne peut être mis en cause :

  • en cas de force majeure (ouragan, inondation…),
  • lorsque le trouble est causé par un tiers,
  • lorsqu’il est dû à une négligence, ou une faute, de la part du locataire.

Quels recours pour le locataire confronté à un trouble de jouissance ?

D’abord, si vous avez des doutes quant à votre résidence, sachez que le ministère du Logement a publié un guide sur la notion de logement décent. Il vous décrira, pièce par pièce, les caractéristiques d’une habitation conforme aux normes de décence. Il vous indiquera également les démarches que vous pouvez entreprendre en cas de non-conformité.

Le premier recours pour le locataire est l’envoi au propriétaire d’un courrier en recommandé avec accusé de réception faisant état du trouble de jouissance. Cela peut parfois vous permettre de régler le problème à l’amiable.

Faute de réponse dans les deux mois suivant la réception, ou après une réponse négative, vous aurez la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation. Sa mission sera alors de trouver une solution pouvant convenir aux deux parties.

Si cela ne fonctionne pas, votre dernier recours sera la saisie de la justice, qui pourra éventuellement vous permettre de suspendre le paiement du loyer. Elle pourra bien sûr trancher en faveur de votre bailleur, ou en votre faveur. Si c’est le cas, sachez que vous serez en mesure de réclamer des dommages et intérêts, en plus des travaux nécessaires.

Attention !

Quel que soit le trouble de jouissance supporté par le locataire, ce dernier ne peut pas suspendre le paiement des loyers ou en minorer le montant de sa propre initiative. En effet, si cette solution est envisageable, elle doit être préalablement autorisée par une décision de justice.

Deux exceptions :

  • L’impossibilité avérée d’occuper les lieux.
  • Le refus notifié du propriétaire d’ordonner les travaux nécessaires.

Veillez donc à agir conformément à la loi, sans quoi vous passerez d’une situation où vous êtes dans vos droits à une autre où le propriétaire peut vous attaquer en justice !

Le conseil d'Hervé !
 Si vous saisissez la justice, vérifiez dans votre contrat d’assurance habitation si celui-ci contient une garantie d’assistance juridique. Si oui, elle vous fait bénéficier d’un soutien logistique et financier, dans la limite des plafonds définis !
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