Immeuble appartenant à une SCI : quelle assurance habitation ?
En tant que propriétaire d'un bien immobilier locatif, une société civile immobilière, ou SCI, a l'obligation de souscrire au minimum une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Devenue une obligation depuis la loi Alur (mars 2014), cette assurance peut prendre de nombreuses formes.
par La rédaction • mis à jour le
Les différents types de contrats d’assurance habitation pour SCI
Une SCI peut être constituée de personnes issues d’une même famille ou non, qui sont en même temps propriétaires du bien immobilier. Cette SCI peut bénéficier de ce dernier à titre payant ou gratuit. Dans ce cas, l’assurance habitation pour SCI peut prendre une forme différente.
L’assurance Propriétaire Non Occupant, ou PNO
Comme tout propriétaire d’un bien locatif, votre SCI doit souscrire une assurance propriétaire non occupant pour deux raisons :
- Pour être en conformité avec la loi Alur, qui oblige depuis le 1er janvier 2015 tous les copropriétaires occupants ou bailleurs (non occupants) à se couvrir en termes de responsabilité civile
- Pour garantir votre bien
Les compagnies d’assurances peuvent vous proposer des contrats sur-mesure en fonction des besoins d’un propriétaire non occupant. En supplément des garanties habituelles (incendie, dégâts des eaux, vol…), votre SCI peut souscrire d’autres options complémentaires comme la garantie de paiement des loyers, les embellissements, les pannes de chaudières, les défauts de canalisation, les dépendances…
Ce type d’assurance interviendra :
- si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation
- s’il s’avère que la SCI est responsable d’un sinistre (si cela a été prouvé)
- si d’éventuels sinistres se déroulent pendant que le logement est inoccupé
L’assurance pour locataire
En plus de l’assurance PNO, l’assurance pour locataire est nécessaire et obligatoire pour venir compléter la première et couvrir la responsabilité du locataire. Un seul contrat est alors formé.
L’assurance Responsabilité Civile Professionnelle, ou RC Pro
C’est une assurance requise pour toute entreprise, et même si elle n’est pas obligatoire pour une SCI, elle est fortement recommandée.
Elle va en fait protéger les tiers de dommages matériels et corporels dans le contexte de l’activité professionnelle de la SCI, qu’il s’agisse de la réalisation d’un chantier ou bien d’une mission sous contrat. Ces tiers seront alors les clients, fournisseurs ou encore locataires de la SCI.
Il peut s’agir de couvrir une éventuelle négligence, omission ou non-respect des normes, à condition que la personne concernée arrive à prouver la responsabilité de la SCI.
L’assurance dommage-ouvrage
Plus spécifique, l’assurance dommage-ouvrage doit être obligatoirement souscrite par la SCI si la construction d’un bâtiment ou la réalisation de travaux d’agrandissement ou de rénovation sont envisagées. Elle couvrira ainsi dans les 10 ans qui suivent sa livraison le bâtiment en cas de vices de construction détectés.
Cette assurance doit être souscrite avant le début des travaux. Si la SCI n’en prend pas, elle risque 35 000 € d’amende et/ou 6 mois de peine de prison.
L’assurance « pour le compte de qui il appartiendra
Vous pouvez également avoir recours à un contrat intitulé « pour le compte de qui il appartiendra » afin de couvrir les biens mobiliers de votre locataire. Cet accord a l’avantage d’être un document unique pour simplifier les choses mais il ne reste pas sans inconvénient.
Avant de souscrire à une assurance pour SCI, pensez à vérifier si les plafonds financiers des garanties sont largement suffisants pour couvrir l’ensemble des biens. Ensuite, votre assureur est tenu d’harmoniser ces garanties en fonction des besoins de chacun.
En cas de sinistre, des litiges entre occupants peuvent survenir et compliquer passablement la procédure d’indemnisation. Il est donc préférable que chaque occupant souscrive un contrat séparé pour son propre compte.
Un contrat pour l’immeuble, un autre pour les biens immobiliers
Votre SCI est une entité indépendante. A ce titre, elle a la personnalité morale qui lui permet d’agir en tant que telle. Elle doit alors assumer la part qui lui revient et pour laquelle figure l’assurance du bien immobilier dont elle est propriétaire. Même lorsque l’immeuble est occupé en partie ou en totalité par ses actionnaires, il est essentiel de dissocier les responsabilités de la SCI et de ses occupants.
En souscrivant un contrat d’assurance habitation en tant que propriétaire non occupant, la SCI remplit son obligation vis-à-vis de la loi, mais également par rapport à ses actionnaires. Le contenu de ce contrat peut varier suivant les besoins. Une protection juridique pour SCI est par contre recommandée afin de résoudre d’éventuels contentieux entre la SCI et les occupants.
Votre SCI et vous avez décidé de faire un nouvel investissement ? Dans le cadre d’un prêt immobilier pour une acquisition, les associés de la SCI sont concernés par l’assurance de celui-ci. Vous bénéficiez des mêmes droits de changement et de résiliation d’assurance SCI.
Bien dénicher son assurance habitation pour SCI
Lorsque l’on en est propriétaire d’un bien immobilier au sein d’une SCI, il est essentiel de l’assurer afin de se prémunir contre d’éventuels sinistres.
Pour trouver la bonne offre d’assurance habitation pour SCI, lesfurets met à votre disposition un outil dédié. Ce comparateur est conçu pour vous aider à identifier les offres en fonction du type d’assurance que vous recherchez : propriétaire non occupant, propriétaire occupant ou gérant occupant, occupant à titre gratuit, ou encore pour un propriétaire dont le locataire n’aurait pas souscrit sa propre assurance habitation obligatoire. Faites le point sur les offres disponibles pour chaque type d’assuré en SCI !
Quelle assurance habitation pour SCI est obligatoire, et dans quels cas ?
Découvrez un résumé de vos obligations en matière d’assurance habitation pour SCI.
- Propriétaire occupant ou non occupant : vous avez l’obligation de couvrir votre responsabilité civile lorsque le lot est en copropriété. Si ce n’est pas le cas, l’assurance habitation pour SCI n’est pas obligatoire, mais elle reste fortement recommandée. Quant à l’assurance responsabilité civile professionnelle, elle revêt de nombreux avantages, sans être imposée.
- Gérant occupant : il faut souscrire deux assurances. D’abord, une assurance propriétaire non occupant au nom de la société. Ensuite, une assurance locataire au nom du gérant qui occupe le logement en copropriété. Il existe une troisième option : souscrire une assurance propriétaire non occupant, et ajouter au contrat une clause d’agissement pour le compte de la SCI. Cette obligation concerne tous les cas de figure, même si le logement est occupé à titre gratuit, ou qu’il s’agit d’une société familiale. Dans ce dernier cas, on optera pour une assurance habitation pour SCI familiale couvrant aussi l’occupant.
- L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle l’est dans les faits, puisque les banques ont besoin de cette garantie pour octroyer un prêt. En outre, elle s’avère très utile dans la mesure où les associés de la SCI engagent leur patrimoine personnel.
- Enfin, une assurance dommages-ouvrage est obligatoire uniquement si la SCI fait construire un immeuble, effectue des rénovations importantes dans un bâtiment existant, ou procède à des travaux d’agrandissement. Elle protège la société contre les éventuelles fautes commises par le constructeur ayant pour conséquence des dommages sur l’immeuble.
Telles sont les obligations d’une SCI en ce qui concerne l’assurance habitation.