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Tentez de régler le problème à l’amiable

La première chose à faire est de prendre contact avec votre locataire dès les premiers signes de difficultés à payer son loyer afin de comprendre la situation et d’éviter qu’elle ne s’aggrave.

En effet, votre locataire peut avoir des soucis financiers ponctuels et être en mesure de régulariser sa situation dans les plus brefs délais. Auquel cas vous pouvez décider d’un commun accord de mettre en place un paiement échelonné des sommes dues, ce qui vous évitera une procédure longue et complexe et permettra à votre locataire de conserver son logement.

Envoyez une mise en demeure de payer

Malheureusement, il n’est pas toujours possible de trouver une solution à l’amiable en cas de loyers impayés. Dès lors, vous devez envoyer à votre locataire une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception.

Rappelez dans celle-ci :

    • le montant total de l’arriéré de loyer
    • le délai accordé pour régler les sommes dues

Il s’agit de la première étape de règlement de votre contentieux.

Adressez-vous à votre assurance loyers impayés ou à la caution de votre locataire

Pour la 2e étape, vous pouvez saisir votre assureur si vous avez souscrit une garantie des risques locatifs ou exiger le paiement des sommes dues à la caution solidaire de votre locataire.

Si aucune de ces démarches n’aboutit, passez directement à la 3e étape pour laquelle vous avez le choix entre le recouvrement de créances par un huissier de justice ou l’injonction de payer directement délivrée par un juge.

Faites appel à un huissier

Pour une procédure simplifiée, vous pouvez avoir recours aux services d’un huissier tant que la dette est inférieure à 4000 €. Vous devrez lui fournir :

    • vos informations personnelles
    • les preuves de l’impayé (contrat de location, quittances de loyer, mise en demeure de payer, etc.)
    • votre marge de négociation, notamment si vous acceptez la mise en place d’un échéancier ou pas

Une fois cette étape complétée, l’huissier fera parvenir à votre locataire une lettre recommandée avec accusé de réception l’invitant à participer à la procédure. Il a un mois pour répondre.
En cas d’accord, la procédure est suspendue. Néanmoins, le litige ne prendra fin qu’une fois sa dette acquittée.

Notez que le paiement de la dette ne peut avoir lieu qu’après délivrance du titre exécutoire par l’huissier.

En cas de refus de votre locataire ou en l’absence de réponse de sa part, vous devez alors saisir un juge pour lui envoyer une injonction de payer.

Envoyez une injonction de payer

L’injonction de payer est une procédure judiciaire simplifiée et gratuite impliquant une juridiction compétente selon le montant de la dette.

En dessous de 4000 €, adressez-vous à une juridiction de proximité, au delà au tribunal d’instance.

Pour ce faire, vous, votre avocat, votre huissier ou tout autre mandataire, devez déposer une requête d’injonction de payer au greffe de la juridiction compétente avant la fin du délai de prescription applicable, qui dans le cas présent est de 5 ans.
Votre requête doit comporter :

    • vos informations personnelles
    • celles de votre locataire
    • l’objet de votre demande
    • la somme précise que vous réclamez et son fondement
    • toutes les pièces justificatives nécessaires à votre demande (contrat de bail, quittances de loyer, mise en demeure de payer, etc.)

Le juge délivrera son ordonnance portant injonction de payer sur la seule base des éléments que vous lui fournirez. Il n’a pas besoin d’avoir la version du locataire.

Attention ! C’est à vous de transmettre l’injonction de payer à votre locataire par le biais d’un huissier de justice. Si vous ne le faites pas dans les 6 mois, l’ordonnance est annulée.

Une fois qu’il a reçu l’injonction de payer, votre locataire a un mois pour la contester par voie d’opposition auprès de la juridiction qui l’a rendue. Cette dernière tentera alors une conciliation faute de quoi elle rendra un jugement.

Si votre locataire ne répond pas à l’injonction de payer dans ce délai d’un mois, vous pouvez demander au greffe d’apposer la formule exécutoire ayant valeur de jugement sur l’ordonnance. Vous devez ensuite vous adresser à un huissier pour la faire exécuter.

Notez que si le juge rejette votre requête, vous ne disposez d’aucun recours mais pouvez engager une procédure judiciaire classique.

Résiliez le bail du locataire

Deux possibilités :

    • Le bail comporte une clause résolutoire indiquant qu’il sera automatiquement résilié en cas d’impayés de loyer. Il vous suffit alors de saisir le tribunal d’instance en référé pour lui demander de constater la résiliation et de procéder à l’expulsion de votre locataire.
    • Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, vous devez assigner le locataire devant le tribunal d’instance par acte d’huissier afin de demander la résiliation du bail et son expulsion.

Dans un cas comme dans l’autre, après une enquête sur la situation du locataire, le juge peut soit décider de l’expulser, soit mettre en place un délai de paiement s’il estime que le locataire est de bonne foi et qu’il est à même de régulariser sa situation.
Si le juge prononce l’expulsion, vous pourrez récupérer votre logement au bout de deux mois maximum
et ainsi trouver un nouveau locataire. Notez tout de même que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Pour évitez les mauvaises surprises, assurez-vous contre les loyers impayés

Notez que ces différentes étapes peuvent être très longues, certaines allant parfois jusqu’à 3 ans. Afin de ne pas vous retrouver dans une situation financière délicate, n’hésitez pas à souscrire une garantie loyers impayés ou une garantie des risques locatifs. Celles-ci couvrent les loyers impayés mais aussi les dégradations ou les départs imprévus de locataires. L’une comme l’autre peuvent être souscrites auprès votre assurance habitation.

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