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Des propriétaires en copropriété, des parts sociales en SCI

En copropriété, un bien immobilier est divisé en lots. Ces lots sont attribués sur la base d’un descriptif intégrant une partie privative pour chaque propriétaire (appartements, caves, garages…) et une autre partie dite commune gérée par un syndic de copropriété

Dans une SCI (société civile immobilière), le bien immobilier est acheté ou construit grâce aux capitaux apportés par chacun des associés. Ils peuvent aussi contracter un prêt tous ensemble au nom de la SCI.

En échange, chacun des associés reçoit non pas des m² de surface construite, mais des parts sociales. Autrement dit, les associés vont retirer un bénéfice financier de leur achat.

Ici pas de syndic de copropriété, mais un gérant nommé par l’assemblée générale des associés. Ce dernier a pour rôle de gérer et représenter la SCI.

Vivre dans son bien acheté en SCI

La création d’une SCI est recommandée lorsqu’un bien est en indivision, c’est-à-dire lorsqu’il appartient à plusieurs personnes. Ces mêmes personnes peuvent évidemment vivre dans une partie ou dans la totalité des biens qu’ils ont achetés.

Dans ce cas, la SCI n’est plus une « société civile immobilière ». Elle devient alors une « société d’attribution« .

Le bien immobilier est divisé en surfaces correspondantes à chacun des logements auxquelles sont associées une série de parts sociales. Chaque associé s’en voit attribuer une partie. Il en est de même pour les parties communes.

Chacun des associés est libre d’améliorer son logement, la plus-value augmentant dès lors la valeur de ses propres parts et non de l’ensemble de la société comme dans une SCI classique.

Les inconvénients de ce dispositif

Cette forme de société s’accompagne de quelques inconvénients.

D’une part, il est impératif de préciser la manière dont seront gérées et entretenues les parties communes.

D’autre part, en cas de vente des parts sociales correspondantes à un logement, les autres associés disposent d’un pouvoir d’acceptation ou de refus du nouvel arrivant.

Dans une copropriété, chacun des copropriétaires dispose de toute la liberté pour vendre son logement comme il l’entend.

Assurance habitation copropriété et SCI

Depuis la loi ALUR, une assurance de responsabilité civile est le minimum imposé au syndicat de copropriété. Chaque copropriétaire souscrit ensuite une assurance habitation qui suivant les cas peut être une assurance PNO (propriétaire non occupant) ou un contrat multirisques classique.

Pour les SCI, il n’y a aucune obligation. Cependant, une assurance PNO est fortement recommandée tant pour couvrir les dommages causés aux tiers que ceux que vous pourriez subir.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI sous forme de société d’attribution, le schéma à appliquer est alors celui de la copropriété, l’assurance pour les parties communes pouvant être souscrite par le gérant au nom de la société.

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