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Un droit de passage lorsqu’un terrain est enclavé

C’est souvent dans les zones rurales qu’existent les servitudes de passage. L’objectif est de permettre au propriétaire d’un terrain enclavé d’accéder à la voie publique. Une servitude peut exister pour diverses raisons :

  • la situation naturelle du lieu, comme l’écoulement des eaux, etc. (servitude naturelle)
  • des dispositions légales en vigueur (servitude légale de passage)
  • une convention entre les propriétaires (servitude de passage conventionnelle)

La propriété sur laquelle est définie la servitude est dénommée fonds servant alors que le terrain ou l’habitation qui en bénéficie se nomme fonds dominant.

Servitude de passage : quelles sont les règles ?

Même si l’acte de vente ne mentionne pas de servitude de passage, elle peut toutefois exister, ayant été officialisée par un acte signé sous seing privé. Une servitude se retransmet lors de la vente du bien ou lors d’un héritage, qu’il s’agisse du fonds servant ou du dominant.

La signature d’une servitude de passage sous seing privé est fortement recommandée du fait des risques de contestation qui ne manqueront pas de naître avec le nouveau propriétaire du fonds servant.

Celui-ci ne peut pas s’opposer à la création d’une servitude dès lors qu’elle est justifiée. Il ne doit rien faire pour en diminuer l’usage. Au contraire, l’occupant du fonds dominant ne peut pas demander une servitude de passage alors qu’il s’est lui-même enclavé ou qu’un autre accès existe.

Le propriétaire du fonds servant peut clôturer sa parcelle, mais doit laisser le passage libre. Une servitude de passage n’est toutefois ouverte qu’aux personnes se rendant ou revenant du fonds servi, cette voie n’étant pas publique.

Avec l’accord du propriétaire du fonds dominant, celui du fonds servant peut faire installer une barrière limitant l’accès. En revanche, il ne peut en aucun cas s’agir d’une décision unilatérale de l’un ou de l’autre des propriétaires.

L’entretien de la servitude de passage est en principe à la charge de celui qui l’utilise. Si le passage est partiellement utilisé par le détenteur du fonds servant, l’entretien est alors à la charge des deux propriétaires.

Comment cesse une servitude de passage ?

Une servitude est fixée pour 30 ans d’usage continu. Au-delà, le propriétaire du fonds servant peut remettre en cause son existence si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. À lui alors d’apporter la preuve du non-usage du droit de passage.

La servitude de passage cesse également dès lors que le terrain n’est plus enclavé. Un chemin ou une route peut par exemple avoir été créé à proximité. La cessation peut être constatée soit par accord amiable, soit en justice.

Plus que la présence de la servitude de passage, c’est son utilisation qui est à l’origine de litiges. Son emplacement, son mode d’exercice (uniquement à pied, en voiture…) ou son extinction suite à la création d’un autre accès constitue l’essentiel des réclamations dont une bonne partie est tranchée par la justice.

Qu’il s’agisse du propriétaire du fonds dominant ou du servant, avoir souscrit une garantie d’assistance juridique dans le cadre de son assurance habitation peut se révéler très utile. Dans un premier temps, le propriétaire bénéficiera d’un soutien en vue d’un accord amiable et en cas d’échec, d’une indemnisation de ses frais inhérents à une action en justice.

Le conseil d'Hervé !
Même s’il ne peut légalement pas refuser le droit de passage, le propriétaire du fonds servant peut percevoir une indemnisation en échange de la servitude. Le montant sera calculé en fonction des dommages subis.
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