Quelle est la valeur juridique d’un bail verbal ?
Bail verbal : définition et jurisprudence
La loi du 6 juillet 1989 impose la signature d’un bail de location, sauf s’il s’agit d’un meublé. Malgré tout, la jurisprudence accepte le bail verbal. En effet, aucune sanction n’a été prévue en l’absence d’un bail écrit. Un bail verbal n’équivaut donc pas à une absence de bail. Cependant, la problématique du bail verbal réside dans sa nature même, l’absence d’écrit n’étant pas sans danger, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Pour la plupart d’entre eux, les logements loués sous un bail verbal le sont en raison du non-respect des normes de salubrité ou de sécurité.
Faute de bail de location écrit :
- La durée du contrat est celle prévue par la loi, soit trois ou six ans.
- La révision du prix du loyer nécessitant une clause écrite, aucune augmentation indexée ne peut être appliquée.
- Pour la même raison, le bailleur ne peut obtenir la résiliation du contrat pour non-paiement des loyers, défaut d’assurance couvrant les risques locatifs ou non-versement du dépôt de garantie. Celui-ci devra s’adresser directement au juge pour résilier le contrat et demander l’expulsion du locataire.
- L’état des lieux n’étant pas effectué, le locataire n’est pas protégé en cas de litige en fin de bail.
Le propriétaire peut en revanche récupérer le logement, après préavis donné au locataire, pour l’habiter, le vendre ou pour toute raison constituant un motif sérieux.
La preuve de bail verbal est à la charge du locataire
La situation particulière créée par l’absence de bail écrit impose au locataire de devoir apporter la preuve de la location. Pour cela, il doit attester que le bail a eu un début d’exécution en fournissant par exemple des quittances de loyer, des preuves de paiement ou un contrat d’électricité.
Ainsi, qu’il s’agisse d’un bail verbal rural, commercial ou d’habitation, nous vous conseillons de conserver tous vos documents relatifs à la location du bien.
Une fois la preuve de l’existence du bail verbal apportée, le locataire bénéficie des dispositions générales prévues par la loi (durée de bail, de préavis…).
La loi de juillet 1989 prévoit qu’un bail verbal peut être transformé en un contrat écrit dès que le locataire ou le bailleur le désire.
Initialement, la date d’effet du bail devait coïncider avec la signature du contrat. La décision d’une Cour d’appel a par la suite fait jurisprudence en considérant que la date d’effet devait être celle d’entrée dans les lieux.
Bail verbal et assurance
Demeure un problème de taille qui est d’assurer un logement après avoir conclu un bail verbal, et ce même si cette assurance ne peut être imposée par le bailleur.
Même en l’absence de contrat de location, le locataire reste civilement responsable des dommages que lui ou les personnes vivant sous le même toit pourraient causer à des tiers. Dès lors, un locataire sans bail doit obligatoirement souscrire une assurance habitation.
Fournir une preuve de paiement du loyer doit en principe suffire à souscrire une assurance habitation couvrant les risques de base.
