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Financer un projet

Vérifier sa capacité d’emprunt : une première étape indispensable

Parfois, les économies ne suffisent pas à concrétiser un projet, et le recours à l’emprunt devient inévitable. C’est évidemment le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier, mais cela peut aussi concerner l’achat d’un véhicule, le financement des études ou d’un mariage, par exemple. Toutefois, avant de tirer des plans sur la comète (visiter des maisons ou appartements, se rendre dans des concessions automobiles, ou visiter des châteaux pour y organiser votre union), mieux vaut connaître le montant d’emprunt en fonction du salaire.

Le profil de l’emprunteur vu par l’organisme de crédit

Avant même de vous faire une proposition, une banque va étudier votre profil. Et celui-ci ne va pas dépendre uniquement du niveau de revenu. L’établissement financier analyse la stabilité de votre situation financière, c’est-à-dire la régularité de vos ressources. Il examine ensuite le niveau de vos revenus, puis les paramètres de votre projet : nature et pertinence de l’acquisition, capital nécessaire, mensualités, durée de remboursement… À l’issue d’un rendez-vous chez votre conseiller bancaire, vous devriez pouvoir répondre à la question quel crédit pour quel salaire.

Convaincre une banque

Par votre stabilité financière

Que recherche une banque avant de prêter de l’argent ? Elle souhaite être rassurée sur les capacités de remboursement des emprunteurs. À ce titre, elle privilégie les clients qui disposent de revenus réguliers et pérennes. Les fonctionnaires et personnes en CDI ont donc plus de chance d’obtenir un crédit. Cela ne signifie pas que le crédit sera impossible si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant. Cependant, les conditions seront moins favorables, dans le sens où le risque que prend la banque en finançant votre projet est plus important.

Par votre niveau de revenus

Mais quel montant puis-je emprunter en fonction de mon salaire ? Naturellement, plus vos revenus sont élevés, plus votre capacité d’emprunt s’accroît. Une simulation de crédit selon le salaire est le meilleur moyen de vérifier la possibilité de réaliser un projet, mais partez du principe que votre mensualité ne doit pas dépasser un tiers de vos ressources financières. Attention, sont compris dans cette mensualité les échéances de l’assurance emprunteur et les intérêts bancaires.

Pour affiner vos possibilités, il faut également s’enquérir des revenus pris en compte par l’organisme prêteur. Ce dernier considère comme revenus vos salaires et revenus d’activité, bien sûr ; mais il exclut ce qui peut être jugé comme exceptionnel : primes, revenus issus d’heures supplémentaires, indemnités kilométriques. Il n’intègre les allocations auxquelles vous pourriez avoir droit que si elles sont perçues sur le long terme. Il prend en compte les pensions à condition qu’elles soient pérennes. Et si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez, la banque prendra en compte 70 % des revenus locatifs. Une décote qui s’explique par les risques de non-recouvrement des loyers, et les éventuelles vacances entre locataires.

Se pose également la justification des revenus. Contrat de travail, trois derniers bulletins de paie et avis d’imposition permettront à une banque de s’assurer de vos ressources. Si vous ne bénéficiez pas de revenus réguliers, les trois derniers avis d’imposition seront exigés, pour vérifier que vos revenus sont suffisamment réguliers, et calculer une moyenne des rétributions sur plusieurs années.

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Respecter le taux d’endettement

Évaluer son taux d’endettement

Calculer le taux d’endettement permet de définir le montant d’emprunt en fonction du salaire. Comment faire ? La plupart du temps, l’établissement financier appliquera un seuil de 33 % à ne pas dépasser. Cela signifie que la somme à rembourser chaque mois ne pourra pas excéder le tiers de vos revenus globaux. Si vous vous demandez par exemple quel crédit avec 2 000 euros par mois souscrire, vous pourrez évaluer que vous êtes susceptibles de rembourser 666 euros par mois (2000/3). Le taux d’endettement n’indique pas directement votre capacité d’emprunt, mais la définit implicitement. Un conseiller bancaire ou un organisme de crédit en ligne projettera dans sa simulation que vos mensualités ne pourront pas dépasser ce montant, et il jouera ensuite avec la durée de remboursement pour vérifier que votre projet peut être financé.

Pour rappel, le taux d’endettement se calcule de la façon suivante :

calcul taux endettement

Attention au saut de charge

Le taux d’endettement est certes essentiel pour savoir quel crédit avec mon salaire je peux espérer, mais les banques analysent aussi ce qu’on appelle le saut de charge. Imaginons que vous payez actuellement 500 € de loyer pour votre appartement, et que vous souhaitez acquérir une maison dont les mensualités du crédit immobilier dépassent 1 000 €. Le saut de charge est ici important, puisque vos dépenses de logement doublent. Ce facteur peut donc être un frein pour les banques.

Le reste à vivre, une variable d’ajustement

Le reste à vivre représente ce qu’il vous reste lorsque la mensualité du crédit est payée. Si le reste à vivre est important, ce qui est souvent le cas pour les gros salaires, les banques peuvent vous accorder un taux d’endettement supérieur à 33 %, et le porter jusqu’à 35 %.

Simuler son crédit

Simuler un crédit auto ou conso

Quel crédit auto pour quel salaire ? C’est la question à laquelle nous allons répondre à partir d’exemples concrets. Partons de l’hypothèse où vous avez déjà souscrit un prêt immobilier, et que vos mensualités s’établissent à 1 000 €. Si vos revenus atteignent 4 000 €, votre taux d’endettement maximal sera atteint à 1 333 €. Vous pourrez donc rembourser 333 € par mois pour votre crédit voiture, soit un emprunt de 18 500 € sur 5 ans au taux de 2,99 %, ou de 11 650 € sur 3 ans au taux de 1,90 %, par exemple.

Prenons le chemin inverse. La voiture que vous souhaitez acheter nécessite un emprunt de 10 000 €. Combien devez-vous alors gagner (avec hypothèse de loyer à 500 €) ? Emprunter 10 000 € revient à une mensualité de 179 € sur 60 mois (2,99 %), de 220 € sur 48 mois (2,79 %) ou de 285 € sur 36 mois (1,90 %). Il faut alors additionner vos charges (loyer ou crédit immo + crédit auto + éventuels autres crédits) et multiplier le tout par 3. Dans ces trois cas de figure, vous devrez donc gagner 2 037 €, 2 160 € ou 2 355 €. Ainsi, vous serez en mesure de connaître le crédit auto avec le salaire minimum qu’il vous sera possible de contracter.

Simuler un prêt immo

Une simulation de crédit selon le salaire est indispensable pour savoir quel montant vous pourrez emprunter. En fonction du résultat, vous connaîtrez le budget pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Il faudra bien sûr prendre en compte votre apport personnel et les frais de notaire dans ce calcul. Toutefois, nous pouvons prendre un nouvel exemple concret pour illustrer l’importance d’utiliser un simulateur.

Vous disposez d’un apport de 10 000 €, et souhaitez acheter une maison affichée au prix de 250 000 € frais d’agence inclus. Les frais de notaire seront d’environ 19 000 €. Vous devez donc obtenir un financement de 259 000 €. Voici vos possibilités et le revenu global nécessaire :

Durée Mensualité Taux Revenu
15 ans 1 505 € 0,6 % 4 515 €
20 ans 1 157 € 0,7 % 3 471 €
25 ans 970 € 0,95 % 2 910 €
Le conseil de François !
Ce tableau permet de savoir à quel crédit pour quel salaire vous pouvez accéder. Mais comme chaque cas est différent, à vous d’effectuer votre propre simulation sur lesfurets de manière à obtenir des mensualités n’excédant pas le tiers de vos revenus disponibles.
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