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Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?

Définition du contrat de bail

Le bail de location est le contrat qui définit les obligations et les droits respectifs du locataire et du propriétaire (également appelé « bailleur ») dans le cadre de la mise à disposition d’un logement contre le paiement d’un loyer. Sa rédaction est obligatoire et doit suivre un format précis, prévu par la loi du 6 juillet 1989, puis approfondi par la loi ALUR de 2014.

Il existe plusieurs types de baux de location, aux conditions différentes (durée du bail, durée du préavis, montant du dépôt de garantie…).

Quelle différence entre un bail et un contrat de location ?

En matière de location résidentielle, les notions de « bail » et de « contrat de location » peuvent être considérées comme des synonymes. Mais ce n’est pas exactement la même chose.

Le conseil de François !
Eh oui, un bail d’habitation désigne spécifiquement un contrat de location d’un logement, tandis qu’un contrat de location, au sens plus global, peut porter sur d’autres éléments, comme une voiture, des outils de bricolage…

Comment rédiger un contrat de location ?

Pour avoir une valeur juridique, un contrat de bail doit comporter certaines mentions obligatoires. Pour limiter le risque d’erreur ou d’oubli, il est possible de vous appuyer sur un modèle de contrat de bail en ligne.

La désignation des parties

Les deux parties signataires (bailleur et locataire) doivent être clairement désignées dès le début du contrat. Il est donc nécessaire d’indiquer leur état civil (nom et prénom), mais aussi l’adresse du propriétaire et l’adresse actuelle du locataire.

Si le propriétaire est une personne morale (entreprise ou bailleur social, par exemple), l’adresse du siège social doit apparaître.

Le descriptif du logement

Le bail de location doit fournir certaines informations basiques sur le logement, dont notamment :

  • Le type de bien immobilier (appartement, maison, studio…)
  • Le nombre de pièces
  • Les équipements privatifs (terrasse, garage, cave…)
  • La surface habitable en mètres carrés
  • Le type de chauffage (individuel ou collectif)

La destination du bien immobilier

Le bail doit préciser la destination du bien immobilier loué, c’est-à-dire l’usage autorisé pour le locataire. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un bail d’habitation destiné à un usage purement résidentiel.

Les deux parties peuvent également convenir d’un bail mixte pour permettre au locataire d’y habiter et d’y exercer son activité professionnelle.

La date de début et la durée du contrat

Le contrat mentionne nécessairement la date de début du bail, qui correspond à la remise officielle des clés au locataire. Il est également précisé la durée du bail, selon que le logement est meublé ou vide (nous abordons ces cas un peu plus bas).

Ces deux éléments permettent de déterminer la date d’échéance du bail.

Le montant du loyer et des charges

Le contrat de bail doit préciser à la fois :

  • Le montant du loyer hors charge
  • Le montant des charges locatives mensuelles
  • Les modalités de versement du loyer et la date exigible pour le paiement
  • Les modalités de révision du loyer

La caution de location ou dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, souvent surnommé « caution », est une somme versée au bailleur par le locataire à la signature du bail et bloquée pour toute la durée du contrat. Ce dépôt pourra ensuite être prélevé par le propriétaire pour financer les éventuelles réparations des dégradations causées par le locataire.

Le dépôt de garantie peut atteindre un montant maximal équivalent à :

  • 1 mois de loyer pour un logement vide
  • 2 mois de loyer pour un logement meublé

Les frais d’agence

Si le bailleur a fait appel à une agence immobilière spécialisée en gestion locative, le bail doit préciser :

  • Le montant total des honoraires de l’agence
  • Les modalités de partage des frais entre le propriétaire et le locataire

La loi ALUR a précisé que la part assumée par le locataire ne peut excéder celle du propriétaire, et s’élève donc à 50% des honoraires au maximum.

Les annexes au contrat de bail

Certains documents essentiels sont à joindre en annexe du bail de location. Faisons un rapide tour.

Dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT contient l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires avant une mise en location. La liste peut varier en fonction de l’ancienneté du logement et de ses caractéristiques. Elle inclut entre autres :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans tous les cas
  • Le diagnostic électricité et plomb pour les installations de plus de 15 ans
  • L’état des risques et pollutions dans les zones concernées
  • Le diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997
  • Le diagnostic plomb pour les immeubles construits avant 1949

État des lieux

L’état des lieux d’entrée, réalisé en présence du propriétaire et du locataire ou de leurs représentants, dresse un descriptif précis du logement au moment de la remise des clés. Il sera ensuite comparé à l’état des lieux de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.

Pour plus d’infos, consultez nos guides dédiés aux états des lieux d’entrée et aux états des lieux de sortie.

Attestation d’assurance contre les risques locatifs

Tout locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour être couvert a minima contre les « risques locatifs » :

  • Responsabilité civile (RC), obligatoire pour les locataires
  • Dégât des eaux
  • Incendie
  • Explosion
  • Catastrophes naturelles et technologiques

Il doit fournir une attestation d’assurance habitation avant d’emménager dans les lieux. Le propriétaire pourra ensuite lui réclamer une nouvelle attestation chaque année.

Notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

La notice d’information constitue une annexe obligatoire au bail de location depuis la loi ALUR. Ce document synthétise, sous une forme simple et lisible, les obligations respectives du propriétaire et du locataire.

Propriétaire : où trouver un formulaire de contrat de location ?

Les modèles de contrats de bail en ligne sont nombreux. En les téléchargeant, vous avez rapidement sous la main des formats qui respectent les différentes lois encadrant la rédaction de ce type de document.

Quel bail pour quel logement ?

Plusieurs types de baux peuvent être envisagés pour la mise en location d’un logement. Chacun possède des caractéristiques qui lui sont propres.

Contrat de location vide/non meublée

Le bail de location vide concerne un logement loué « nu », c’est-à-dire sans meuble. Il se distingue par :

  • Une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction
  • Un dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer
  • Un préavis de résiliation de 3 mois pour le locataire (ou 1 mois sous conditions, voir notre guide sur le préavis de déménagement pour en savoir plus)

Bail de location meublée

Le bail de location meublée concerne un logement loué avec les différents meubles et éléments nécessaires à la vie quotidienne (table, chaises, literie, nécessaire de cuisine, appareil de cuisson, réfrigérateur…). Il se distingue par :

  • Une durée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction
  • Un dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer
  • Un préavis de résiliation de contrat de bail de 1 mois pour le locataire

Contrat de bail en colocation

Le contrat de bail en colocation se caractérise par plusieurs locataires signataires. En dehors de cette particularité, il respecte les formats habituels des baux de location vide ou meublée (selon les cas).

Au lieu d’un contrat unique, le bailleur a aussi la possibilité de signer un bail distinct avec chaque locataire pour faciliter la gestion du bien.

Contrat de bail en sous-location

Le contrat de sous-location permet au locataire, avec l’autorisation expresse et écrite du propriétaire, de mettre son logement à la disposition temporaire d’un tiers. Ce tiers verse alors au locataire un sous-loyer ne pouvant excéder le montant du loyer.

Le contrat de sous-location inclut les mêmes mentions obligatoires qu’un bail classique (voir ci-dessus). Il doit également comporter en annexe une copie de l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail d’habitation en cours.

Contrat de bail étudiant

Le contrat de bail étudiant est une forme spécifique de bail meublé. Il se distingue par :

  • Une durée de 9 mois, non reconductible
  • Un dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer
  • Un préavis de résiliation de 1 mois pour le locataire

Contrat de bail en location saisonnière

Le contrat de location saisonnière permet de mettre à disposition du locataire une résidence secondaire ou un lieu de villégiature temporaire. Sa durée ne peut excéder 90 jours et sa rédaction n’est pas soumise à un format spécifique (ce type de location ne relevant pas de la loi ALUR).

Quel contrat pour quel locataire ?

Résumons l’ensemble des différents contrats abordés dans un tableau :

Vous louez Type de contrat
En résidence principale Bail vide ou meublé
En colocation Bail en colocation ou bail unique par colocataire
En location saisonnière Contrat de bail saisonnier
En sous-location Contrat de sous-location
En courte période Bail meublé ou bail mobilité
En profession libérale Bail professionnel

Contrat de bail précaire (bail dérogatoire)

Le bail dérogatoire ou « précaire » est un type de contrat de location utilisé pour un local commercial ou artisanal, d’une durée maximale de 3 ans. Il s’agit d’une formule plus souple qu’un bail commercial classique : le locataire bénéficie d’un loyer souvent plus avantageux, mais ne peut prétendre à aucune indemnité en cas d’éviction.

Loi et contrats de bail

Les nouveaux modèles de contrats de bail conformes loi ALUR

La loi ALUR de 2014 a donné un coup de neuf à l’encadrement des contrats de location et a donné lieu à l’entrée en vigueur de nouveaux modèles de baux d’habitation à partir de 2015. Les nouvelles informations à fournir incluent :

  • La surface habitable
  • Le loyer de référence de la zone
  • Le montant du loyer du précédent locataire
  • Le type de connexion Internet
  • La liste des travaux effectués depuis la fin du précédent bail

La loi sur l’encadrement des loyers

La loi ALUR a introduit la notion de « zones tendues », se caractérisant par un fort déséquilibre de l’offre et de la demande de logement. Dans ces zones tendues :

  • Le bailleur n’a pas la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires
  • Le délai de préavis avant déménagement est réduit à un mois (au lieu de trois) pour le locataire

Le texte a également introduit le premier dispositif d’encadrement des loyers, expérimenté à Paris et Lille avant une invalidation par décision de justice. La loi ÉLAN de novembre 2018 a réintroduit le dispositif et permet de limiter l’augmentation des loyers dans les villes au marché immobilier le plus tendu.

Les clauses abusives au contrat de bail

Certaines clauses dites « abusives » sont interdites dans un bail de location, et n’ont par conséquent aucune valeur juridique. Il s’agit par exemple de toute clause :

  • Prévoyant des frais supplémentaires en complément du loyer et des charges, y compris des pénalités en cas de manquement du locataire
  • Autorisant un prélèvement automatique sur le salaire du locataire
  • Facturant l’envoi des quittances de loyer
  • Imposant un assureur spécifique pour l’assurance du locataire
  • Créant une présomption de responsabilité du locataire pour toute dégradation

Les clauses liées à la résiliation du contrat

Les clauses liées à la résiliation du contrat, dites « clauses résolutoires », détaillent les motifs pour lesquels le bailleur peut légitimement résilier le bail en cas de non-respect de ses obligations par le locataire. Les seules clauses résolutoires admissibles dans un bail d’habitation sont :

  • Le non-paiement du loyer ou des charges
  • Le défaut de versement du dépôt de garantie
  • Le défaut d’attestation d’assurance habitation
  • La jouissance non paisible du bien (nuisances sonores répétées, troubles de voisinage)

Quels sont les documents nécessaires à un contrat de bail ?

La constitution d’un dossier locataire est une étape importante pour trouver un logement. Elle permet de démontrer la qualité de votre profil au propriétaire et de le rassurer, mais lui fournit aussi tous les renseignements utiles pour établir ensuite le contrat de bail.

Veillez notamment à renseigner la fiche d’information que le propriétaire vous aura fait éventuellement parvenir, et à inclure :

  • La photocopie d’une pièce d’identité en cours de validité
  • Les trois derniers bulletins de salaire (ou les deux derniers bilans pour un indépendant)
  • Un justificatif de domicile à votre adresse actuelle
  • Une copie du dernier avis d’imposition
  • Une copie de la carte d’étudiant (le cas échéant)
  • Une copie du contrat de travail, ou une attestation employeur
  • Un relevé d’identité bancaire (RIB)
  • Une copie de vos dernières quittances de loyer si vous êtes actuellement locataire

Contrat de bail : à quoi devez-vous faire attention ?

Avant de signer le contrat de bail, il est recommandé de vérifier les différentes mentions une dernière fois et de concentrer votre attention sur les points de contentieux les plus classiques :

  • Les conditions financières du bail (loyer, charges, paiement et révision du loyer…)
  • L’absence de clauses abusives ou illicites
  • La présence et la validité des différents diagnostics techniques obligatoires
  • Les devoirs du locataire en termes de réparation, entretien et petits travaux dans le logement
  • L’attestation d’assurance habitation du locataire

Gardez également à l’esprit que :

  • Le bail d’une location d’une résidence secondaire n’est pas soumis aux mêmes règles et autorise une rédaction beaucoup plus libre
  • Toute modification apportée au bail de location nécessite la rédaction d’un avenant, signé à nouveau par les deux parties
  • Le bailleur a lui aussi des obligations à l’égard du locataire, et doit notamment lui garantir la jouissance paisible de son bien

Locataire : que faire après la signature de votre contrat de bail ?

La signature du bail vous permet d’envisager sereinement votre déménagement et de le planifier. Plusieurs étapes sont à respecter, mais pour ne rien oublier, nous résumons ci-dessous la checklist du déménagement :

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Fixez la date d’état des lieux

Un état des lieux de sortie devra être réalisé le jour de la restitution définitive des clés. Vous pouvez proposer une date directement dans le courrier de préavis adressé au propriétaire, ou reprendre contact avec lui pour convenir d’un rendez-vous.

Renseignez-vous sur la consommation d’énergie de votre nouveau logement

Votre consommation de gaz ou d’électricité est susceptible d’évoluer fortement dans votre nouveau logement, en fonction de ses caractéristiques (surface, qualité de l’isolation, nombre d’appareils électriques, type de chauffage…).

Pour vous donner une meilleure idée de votre futur budget énergie, vous pouvez demander à consulter la facture de l’occupant actuel (été et hiver).

Vous pouvez également utiliser notre outil d’estimation de consommation d’électricité ou de simulation de consommation de gaz afin d’avoir une idée de votre consommation. Renseignez les différents champs, calculez votre consommation électrique et souscrivez le contrat d’énergie adapté à vos besoins :

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Pensez à vos relevés de compteur !

Que ce soit pour une souscription ou une résiliation, les fournisseurs auront besoin de vos relevés de compteur afin de clore ou d’ouvrir vos contrats.

Pour la souscription, effectuez un premier relevé de compteur dès votre entrée dans les lieux (cela peut se faire lors d’un état des lieux d’entrée, par exemple) afin de lancer la facturation de vos consommations. Pour la résiliation, profitez de votre état des lieux de sortie pour relever une dernière fois votre compteur, et ainsi générer une facture de clôture de la part de votre ancien fournisseur.

N’oubliez pas d’effectuer la résiliation de vos autres contrats en cas de déménagement si nécessaire (habitation, Internet…).

Vous aurez également besoin du numéro de Point de Livraison (PDL) du compteur d’électricité ou du numéro de Point de Comptage et d’Estimation (PCE) du compteur de gaz pour faire vos démarches. Pour le compteur de votre ancien logement, ce numéro est inscrit sur votre facture. Pour récupérer celui du nouveau logement, demandez à l’ancien occupant ou au propriétaire.

L’adresse exacte et le nom du locataire actuel peuvent aussi permettre au fournisseur d’identifier le bon compteur.

Vous changez de fournisseur d’énergie durant votre déménagement ? Déménagement EDF, changement d’adresse EDF, premier emménagement… On vous résume ci-dessous toutes les étapes pour bien réussir vos démarches énergie :
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