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Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est la procédure qui permet au locataire et au bailleur de réunir dans un seul document la description minutieuse du bien à louer, soit vide ou meublé. Il détaille la situation générale de l’habitation, les pièces et les différents équipements qui la composent. Il doit être rédigé en la présence du bailleur, du locataire ou de leurs mandataires.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

La loi Alur le stipule. La réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. Ce document consiste à une évaluation détaillée de l’état du logement mis en location, ainsi que son évolution durant l’occupation du locataire. Obligation ou pas, certains bailleurs exclue cette étape de leur programme. Parfois par négligence, par excès de confiance ou tout simplement par ignorance de la loi.

Bien qu’il soit obligatoire, l’absence de l’état des lieux ne remet pas en cause la validité du contrat de bail : contrat de bail pour maison ou contrat de bail pour appartement.

S’il n’y a pas d’état des lieux

Si vous êtes le nouveau locataire d’un logement et qu’aucun état des lieux n’a été effectué avant votre installation, vous prenez la responsabilité de toutes dégradations signalées en cas de litige. En effet, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, la loi considère que le logement a été mis en location en bon état.

Vous pouvez cependant vous décharger de cette responsabilité si vous :

  • Apportez des preuves (photos ou vidéos datés par exemple) assurant que vous n’êtes pas à l’origine de l’endommagement de la maison.
  • Prouvez que le bailleur a refusé d’établir l’état des lieux d’entrée de la maison via une mise en demeure au propriétaire restée sans réponse.

Par ailleurs, dans le cas d’une absence d’un état des lieux de sortie, la loi considère que le logement a été remis à son propriétaire en bon état. Ce dernier paie donc les frais des travaux de remise en forme de sa poche et ne peut faire une retenue sur le dépôt de garantie. Il lui reste toutefois possible d’avancer des preuves affirmant que l’état de son bien s’est dégradé durant son occupation par le locataire.

Retrouvez toutes les informations sur l’état des lieux d’un appartement et l’état des lieux d’une maison en suivant nos guides.

Comment faire l’état des lieux ?

Il existe deux types d’états des lieux : le premier, l’état des lieux d’entrée est rédigé à la signature du contrat de location de la maison. Le second, l’état des lieux de sortie, est quant à lui, réalisé à la fin du bail. Il n’est pas recommandé de réaliser l’état des lieux après l’entrée du locataire, ni après la fin du préavis. Dans les deux cas, les preuves peuvent être irrecevables aux yeux d’un juge en cas de litige.

Un locataire doit respecter le délai de préavis avant de quitter son logement. Ce délai est fixé à 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé ou situé en zone tendue.

L’état des lieux d’entrée

Il n’existe aucune loi sur le temps exact de la réalisation d’un état des lieux pour une location immobilière. L’état des lieux d’entrée est naturellement rédigé le jour même de la remise des clés au locataire. Pour le réussir, voici quelques conseils à suivre :

  • Si vous êtes propriétaire, il ne faut pas manquer de prévoir un bon nettoyage de la maison avant l’état des lieux. Cela permettrait aux futurs locataires de se sentir bien et de se projeter.
  • S’intéresser aux moindres détails qui peuvent être relevés dans chaque pièce (état du sol, des murs, du plafond, des équipement), afin de limiter les risques de litiges.
  • Visiter toutes les parties privatives liées au bien, dont garage, atelier, cave, jardin…
  • S’assurer du bon fonctionnement des différentes installations électriques, prises, interphone…
  • Ne pas hésiter à signaler les problèmes auxquels le bailleur ne fait pas attention.
  • Prendre des photos de chaque pièce et de chaque détail relevé. Elles consistent une preuve sur l’état du bien avant son occupation par le locataire.
  • Vérifier si votre nouveau logement est éligible à la fibre optique, afin de souscrire une box internet.
  • S’assurer que le bien est bien alimenté en eau, gaz et électricité.
  • Accéder aux compteurs d’eau, de gaz et d’électricité et relever les index afin de connaître le début de vos consommations d’eau et d’énergies. Vous en aurez besoin pour souscrire vos nouveaux contrats. Vous avez un délai de 15 jours avant d’emménager.
  • S’assurer de garder une copie de l’état des lieux d’entrée, la consulter pour être sûr qu’aucun détail n’a été oublié et la garder précieusement.

L’état des lieux de sortie

Il est préférable que l’état des lieux de sortie soit réalisé avant la remise définitive des clés aux propriétaire.

  • Le locataire se doit de rendre le bien en bon état. Il est donc conseillé de programmer une opération de nettoyage avant l’état des lieux de sortie.
  • Se munir de l’état des lieux d’entrée afin de vérifier les dysfonctionnements/problèmes relevés avant l’occupation de la maison par le locataire.
  • Préparer un récapitulatif et factures de tous les travaux de réparations et de remise à neuf qui ont été effectués durant l’occupation du logement par le locataire.
  • Souligner les problèmes qui ont été relevés lors de l’état des lieux d’entrée.
  • Prendre des photos pour comparer l’état du bien entre l’entrée et la sortie du locataire.
  • Vérifier le bon état et le bon fonctionnement de tous les équipements compris dans la location en la présence du propriétaire.
  • Accéder aux compteurs d’eau, de gaz et d’électricité et relever les index afin de connaître la fin de vos consommations d’eau et d’énergies. Vous en aurez besoin pour résilier vos anciens contrats.

L’état des lieux de sortie est l’étape cruciale qui décidera de la restitution partielle ou intégrale du dépôt de garantie, dans un délai de deux mois après la remise des clés par le locataire.

Comment rédiger l’état des lieux ?

Pour être valable devant une autorité compétente, un état des lieux doit répondre aux exigences de la loi. En effet, il vous est imposé se suivre un modèle type avec un contenu obligatoire.

Pour définir l’état du bien, vous devez attribuer un des termes suivant à chaque élément qui le compose :

  • Neuf pour les équipements jamais utilisés.
  • Bon état pour les éléments déjà utilisés qui se présentent en bon état.
  • État d’usage pour les éléments anciens mais qui continuent à fonctionner.
  • Mauvais état pour les équipements qui se présentent usés et ne peuvent plus servir.

Il à noter que l’état des lieux doit être rempli en la présence du locataire, du propriétaire ou de leurs mandataires, paraphé à chaque page et daté et signé par les deux parties concernées par la transaction.

Pour être valable, l’état des lieux doit être contradictoire. Il doit exister deux versions (une pour le bailleur et une pour le locataire), signées et présentant les mêmes informations sur le logement. Un état des lieux non contradictoire n’a aucune valeur juridique.

Les mentions obligatoires dans un état des lieux

Pour être légalement valable et opposable, un état des lieux d’une maison doit contenir certaines mentions obligatoires :

  • L’adresse de la maison concernée.
  • La date de réalisation de l’état des lieux.
  • Le type de l’état des lieux (entrée ou sortie).
  • Les noms et les coordonnées du locataire, du propriétaire ou de leurs mandataires.
  • La description des clés remises au locataire et tout moyen d’accès aux parties privatives.
  • Description précise de chaque pièce, des parties privatives (garage, ateliers cave, jardin, place de stationnement…) ainsi que les équipements pour les maisons meublées.
  • Dans l’état des lieux de sortie : évolution de chaque pièce et équipement depuis l’état des lieux d’entrée.
  • Le relevé des index des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
  • La description des installations de chauffage et d’eau chaude.
  • La signature des deux parties du bail.

Modèle 2022 d’un état des lieux

Afin d’être sûr que votre état des lieux d’entrée ou de sortie est conforme aux normes de la loi, il est utile et pratique d’utiliser un modèle type 2022 gratuit d’état des lieux en PDF, proposé en téléchargement gratuit en ligne.

L’état des lieux pour une location meublée

État des lieux dans une maison

Pour la location d’une maison meublée, l’état des lieux réalisé par le locataire et le bailleur doit non seulement décrire l’état général de la maison (murs, sol, plafond…), mais aussi de tous les équipements (meubles, électroménagers, chauffage, vaisselle) qui la composent. L’état des lieux doit aussi se porter sur les espaces privatifs liés à la maison, dont atelier, garage, jardin, cave… Les visiteurs doivent aussi s’intéresser aux différents accès de la maison. Le portail, l’interphone, les caméras de surveillance ainsi que les panneaux d’interdiction de stationner devant l’entrée sont tous des éléments à vérifier lors d’un état des lieux d’une maison meublée.

État des lieux dans un appartement

De même que pour une maison meublée, l’état des lieux dans un appartement meublé doit se porter sur le logement en lui-même mais aussi aux meubles qui y sont disposés, la vaisselle mise à disposition du locataire, les radiateurs… Le document doit aussi décrire l’état de la cave, du box ou place de stationnement s’ils sont compris dans le bail.

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L’état des lieux est-il gratuit ?

Oui. La facturation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie au locataire est interdite par la loi, qu’elle soit réalisée par le bailleur ou ses mandataires (agent immobilier). Pourtant, des clauses abusives dans ce sens sont de plus en plus ajoutées au bail de location de maison ou le contrat de bail d’appartement.

Mais attention, l’état des lieux est facturé à égalité entre le bailleur et le locataire si l’un d’eux fait appel à un huissier de justice pour le réaliser. Les honoraires de l’état des lieux sont fixés dans la limite des plafonds légalement prévus, à savoir 3€/m2 de surface habitable.

Quels recours après un litige sur un état des lieux

Peut-on modifier un état des lieux après signature ?

Oui, mais uniquement lorsqu’il s’agit d’une modification apportée sur l’état des lieux d’entrée. En effet, il est possible pour le locataire ou le bailleur de signaler un détail oublié lors de l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent. Ce délai peut être porté à 30 jours dans certains cas, comme l’état du matériel de chauffage par exemple.

Pour procéder à une modification d’un état des lieux d’entrée, vous devez envoyer la demande par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai légal, auprès de du bailleur ou de son agence mandatée.

Il n’est par ailleurs pas possible d’apporter une modification à l’état des lieux de sortie. En cas de litige lors de sa réalisation, il est recommandé de ne pas signer le document jusqu’à la résolution du désaccord.

Contestation d’un état des lieux : quels recours ?

  • La lettre de contestation. Avant de se lancer dans des démarches plus administratives et coûteuses pour régler les litiges sur l’état des lieux, le propriétaire et le locataire peuvent tenter la voix d’une lettre de contestation, envoyée par courrier recommandé.
  • La conciliation. La commission départementale de conciliation peut être saisie par l’envoie d’un courrier recommandé afin de réunir le bailleur et le locataire lors d’une instance et tenter de trouver une solution à l’amiable. Si accord il y’a, elle rédigera un document de conciliation et précisera ses termes.
  • Le tribunal judiciaire. Si les deux parties n’arrivent pas à un terrain d’entente, le litige peut être présenté devant un juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Des frais d’huissier et d’avocat sont à prévoir.

Peut-on refuser un état des lieux ?

Une des parties signataires du bail de location d’un logement peut refuser de réaliser un état des lieux. Dans ce cas, l’autre peut saisir un huissier de justice pour le rédiger, sans que l’autre ne s’y oppose.

Déroulement de l’état des lieux d’une maison avec un huissier

Un huissier de justice est généralement saisi lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas, ou ne veulent pas réaliser l’état des lieux dans des conditions aimables et contradictoires. Mais attention, des frais partagés entre les deux parties du bail de location du bien sont à prévoir.

Les démarches électricité et gaz au moment d’un état des lieux dans votre nouvelle maison

Le déménagement est toujours accompagné de certaines démarches à faire, notamment en ce qui concerne les contrats et les abonnements, et ce, dès l’état des lieux. En effet, vérifier le bon raccordement de son futur logement au gaz et é l’électricité est l’une des premières étapes importantes lors de la réalisation d’un état des lieux.

Pendant l’état des lieux d’entrée, pensez à :

  • Relever les index des compteurs de gaz et l’électricité afin de connaître le début de votre consommation.
  • Souscrire un nouveau contrat énergie. Pensez-y au moins 15 jours avant votre emménagement. Vous pouvez compter sur le comparateur de fournisseurs d’énergie lesfurets pour trouver les contrats les plus économiques. Comme vous pouvez vous laisser guider par os conseillers en appelant le 01 76 24 88 13.

Pendant l’état des lieux de sortie pensez à :

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