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Qu’est-ce qu’un état des lieux d’un appartement ?

L’état des lieux est un document qui décrit un appartement loué. Il détaille l’état général du logement, les pièces et les différents équipements qui le composent. Il doit être rédigé en la présence du propriétaire et du locataire.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Oui. Selon la loi Alur, l’état des lieux est obligatoire. Ce document officiel établi à l’arrivé et au départ du locataire, atteste de l’évolution de l’état de l’appartement durant son occupation. Pourtant, certains bailleurs manquent de faire un état des lieux, par négligence, excès de confiance ou simplement par ignorance de la loi.

Bien qu’il soit obligatoire, l’absence de l’état des lieux ne remet pas en cause la validité du contrat de bail : contrat de bail pour maison ou contrat de bail pour appartement.

Et s’il n’y a pas d’état des lieux…

Si vous êtes locataire et qu’aucun état des lieux n’est fait à votre entrée, vous risquez gros en cas de litige. Car la loi considère dans ce cas-là que l’appartement a été reçu en bon état. Par conséquent, vous êtes présumé responsable de toutes dégradations notées lors de votre sortie du logement. Vous pouvez cependant vous décharger de cette responsabilité si :

  • Vous apportez des preuves que vous n’êtes pas à l’origine de ces dégâts (photos ou vidéos datées).
  • Vous prouvez que c’est le bailleur qui a refusé l’établissement d’un état des lieux d’entrée, en présentant une mise en demeure au propriétaire restée sans réponse.

Dans le cas contraire, où le bailleur et le locataire n’organisent pas un état des lieux de sortie, la loi considère que l’appartement a été rendu en bon état, et c’est le propriétaire qui risque d’en payer les frais. En effet, ce dernier ne pourra pas faire de retenue sur le dépôt de garantie sauf s’il apporte une preuve que le locataire est responsable des dégradations du logement.

Pourquoi réaliser l’état des lieux pour une location d’appartement ?

Un état des lieux est fait avant tout pour protéger le locataire et le propriétaire en cas de litige. Il consiste à une description précise de l’appartement dans tous ses détails, à savoir : l’état du sol, du plafond, des murs, des portes, des placards, des verrous, des équipements installés dans l’appartement… Par ailleurs, il est fortement recommandé d’en effectuer un avec le bailleur à l’entrée et à la sortie d’une location.

Que vous soyez locataire ou bailleur, l’état des lieux de l’appartement vous couvre en cas de dégradation du bien durant son occupation. Il peut servir comme preuve devant une autorité compétente.

La facturation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie au locataire est interdite par la loi, sauf si l’on fait appel à un huissier. Toute clause en ce sens dans le bail de location d’appartement est abusive.

Comment faire l’état des lieux d’un appartement ?

Quand réaliser l’état des lieux d’un appartement ?

Il existe deux types d’états des lieux : le premier, l’état des lieux d’entrée est rédigé à la signature du contrat de location de l’appartement. Quant au second, l’état des lieux de sortie, est mis en place à la fin du bail.

La loi ne précise pas un temps exact pour la réalisation des deux états des lieux. L’état des lieux d’entrée est naturellement rédigé le jour même de la remise des clés, l’état des lieux de sortie est quant à lui réalisé le jour de la sortie du locataire. Mais attention, il n’est pas recommandé de réaliser l’état des lieux après l’entrée du locataire, ni après la fin du préavis. Dans les deux cas, les preuves peuvent être irrecevables aux yeux d’un juge en cas de litige.

Un locataire doit respecter le délai de préavis avant de quitter son logement. Ce délai est fixé à 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé ou situé en zone tendue.

Comment bien préparer l’état des lieux d’un appartement ?

Pour que l’état des lieux d’entrée se passe dans les meilleures conditions, vous devez suivre certaines instructions avant, pendant et après la réalisation de l’état des lieux.

  • Si vous êtes propriétaire, il ne faut pas manquer un bon nettoyage de l’appartement avant l’état des lieux. Cela permettrait aux futurs locataires de se sentir bien et de se projeter.
  • S’intéresser aux moindres détails qui peuvent être relevés dans chaque pièce (état du sol, des murs, du plafond, des équipement), afin de limiter les risques de litiges.
  • S’assurer du bon fonctionnement des différentes installations électriques, prises, interphone…
  • Ne pas hésiter à signaler les problèmes auxquels le visiteur ne fait pas attention.
  • Prendre des photos de chaque pièce et de chaque détail relevé. Elles consistent une preuve sur l’état du bien avant son occupation par le locataire.
  • Vérifier si le logement est éligible à la fibre optique, afin de souscrire une box Internet.
  • S’assurer que le logement est bien alimenté en eau, gaz et électricité.
  • Accéder aux compteurs d’eau, de gaz et d’électricité et relever les index afin de connaître le début de vos consommations d’eau et d’énergies. Vous en aurez besoin pour souscrire vos nouveaux contrats.
  • S’assurer de garder une copie de l’état des lieux d’entrée, la consulter pour être sûr qu’aucun détail n’a été oublié et la garder précieusement.

Le locataire et le propriétaire ont un délai de 10 jours pour signaler tout défaut oublié lors de l’état des lieux d’entrée.

De même pour l’état des lieux de sortie. Certains conseils sont à suivre pour que tout se déroule bien et éviter quelconque litige.

  • Le locataire se doit de rendre l’appartement en bon état. Il est donc conseillé de nettoyer l’appartement avant l’état des lieux de sortie.
  • Se munir de l’état des lieux d’entrée afin de vérifier les dysfonctionnements/problèmes relevés avant l’occupation du logement par le locataire.
  • Préparer un récapitulatif et factures de tous les travaux de réparations et de remise à neuf qui ont été effectués durant l’occupation du logement.
  • Souligner les problèmes qui ont été relevés lors de l’état des lieux d’entrée.
  • Prendre des photos pour comparer l’état du bien entre l’entrée et la sortie du locataire.
  • Vérifier le bon état et le bon fonctionnement de tous les équipements compris dans la location en la présence du propriétaire.
  • Accéder aux compteurs d’eau, de gaz et d’électricité et relever les index afin de connaître la fin de vos consommations d’eau et d’énergies. Vous en aurez besoin pour résilier vos anciens contrats.

L’état des lieux de sortie est l’étape cruciale qui décidera de la restitution partielle ou intégrale du dépôt de garantie, dans un délai de deux mois après la remise des clés par le locataire.

Quel état des lieux pour quel appartement ?

Il existe plusieurs types d’état des lieux. Chacun est réalisé et rempli selon le type de logement qu’il concerne. Pour les appartements, on en distingue deux.

Vous devez réaliser un état des lieux pour une maison ou un simple état des lieux général ? Suivez les guides ?

État des lieux pour un appartement vide

Ce document doit décrire l’état de l’appartement non-meublé, c’est-à-dire, mit en location sans aucun équipement (meubles, électroménagers, vaisselle…). L’état des lieux permettra donc dans ce cas de vérifier l’état du logement en lui-même, ses murs, le sol, le plafond, les raccordements eau, gaz et électricité…

État des lieux pour un appartement meublé

Pour la location des logements meublés, l’état des lieux établi par le locataire et le bailleur doit non seulement décrire l’appartement en lui-même (murs, sol, plafond…), mais aussi tous les équipements (meubles, électroménagers, vaisselle) disponibles dans le bien.

Retrouvez toutes les démarches pour organiser votre déménagement dans notre dossier spécial.

Comment remplir l’état des lieux pour un appartement ?

Tout d’abord, il faut noter qu’un état des lieux doit être conforme au modèle type imposé par la loi. Un décret fixe le contenu obligatoire d’un état des lieux depuis le 1er juin 2016, pour qu’il soit valable aux yeux d’un juge en cas de litige.

Pour définir l’état du bien, vous devez attribuer un des termes suivant à chaque élément qui le compose :

  • Neuf pour les équipements jamais utilisés.
  • Bon état pour les éléments déjà utilisés qui se présentent en bon état.
  • État d’usage pour les éléments anciens mais qui continuent à fonctionner.
  • Mauvais état pour les équipements qui se présentent usés et ne peuvent plus servir.

Par ailleurs, l’état des lieux doit être rempli en la présence du locataire et du bailleur, paraphé à chaque page et daté et signé par les deux parties concernées par la transaction.

Pour être valable, l’état des lieux doit être contradictoire. Il doit exister deux versions (une pour le bailleur et une pour le locataire), signées et présentant les mêmes informations sur le logement. Un état des lieux non contradictoire n’a aucune valeur juridique.

Les mentions obligatoires dans un état des lieux

Pour être légalement valable et opposable, un état des lieux doit contenir certaines mentions obligatoires :

  • L’adresse du logement concerné.
  • La date de réalisation de l’état des lieux.
  • Le type de l’état des lieux (entrée ou sortie).
  • Les noms et les coordonnées du locataire, du propriétaire ou de leurs mandataires.
  • La description des clés remises au locataire et tout moyen d’accès aux parties privatives.
  • Description précise de chaque pièce, des parties privatives (box, cave, place de stationnement…) ainsi que les équipements pour les appartements meublés.
  • Dans l’état des lieux de sortie : évolution de chaque pièce et équipement depuis l’état des lieux d’entrée.
  • Le relevé des index des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
  • La description des installations de chauffage et d’eau chaude.
  • La signature des deux parties du bail.

Modèle 2022 d’un état des lieux pour appartement

Afin d’être sûr que votre état des lieux d’entrée ou de sortie est conforme aux exigences de la loi, privilégiez les modèles type 2022 d’état des lieux pour un appartement en PDF, disponibles au téléchargement gratuit en ligne.

Litiges et état des lieux pour la location d’un appartement

Si le locataire n’est pas satisfait de l’état de l’appartement après son occupation et que le propriétaire n’est pas content de l’état de son bien après sa remise par le locataire, il se peut que des litiges surviennent. Et dans chaque état des lieux de sortie, la question épineuse de la restitution du dépôt de garantie est soulevée. Mais des moyens existent pour vous aider à trouver un moyen d’entente, avec le moins de dégâts possibles.

Comment contester l’état des lieux d’un appartement après signature ?

  • La lettre de contestation. Avant de se lancer dans des démarches plus administratives et coûteuses pour régler les litiges sur l’état des lieux, le propriétaire et le locataire peuvent tenter la voix d’une lettre de contestation, envoyée par courrier recommandé.
  • La conciliation. La commission départementale de conciliation peut être saisie par l’envoie d’un courrier recommandé afin de réunir le bailleur et le locataire lors d’une instance et tenter de trouver une solution à l’amiable. Si accord il y’a, elle rédigera un document de conciliation et précisera ses termes.
  • Le tribunal judiciaire. Si les deux parties n’arrivent pas à un terrain d’entente, le litige peut être présenté devant un juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Des frais d’huissier et d’avocat sont à prévoir.

Peut-on refuser un état des lieux ?

Il est possible que l’une des parties du bail de location d’appartement refuse de rédiger l’état des lieux d’entrée ou de sortie. L’autre partie peut dans ce cas-là saisir un huissier de justice pour le faire.

Si le locataire ou le bailleur demande l’intervention d’un huissier de justice pour la réalisation de l’état des lieux, l’autre ne peut pas s’y opposer.

Déroulement de l’état des lieux d’un appartement avec un huissier

Les bailleurs et locataires peuvent faire appel à un huissier de justice pour établir l’état des lieux d’entrée ou de sortie. L’huissier intervient généralement si l’état des lieux ne peut être réalisé dans des conditions aimables et contradictoire. Mais attention, des frais partagés entre les deux parties du bail de location de l’appartement dont à prévoir. Les honoraires d’état des lieux est sont fixés dans la limite des plafonds légalement prévus, à savoir 3€/m2 de surface habitable.

Les démarches électricité et gaz au moment d’un état des lieux dans votre logement

Un déménagement s’accompagne toujours de démarches à faire, notamment en ce qui concerne les contrats et les abonnements, et ce, dès l’état des lieux. En effet, vérifier le bon raccordement de son futur logement au gaz et é l’électricité est l’une des premières étapes importantes lors de la réalisation d’un état des lieux.

Pendant l’état des lieux d’entrée, pensez à :

  • Relever les index des compteurs de gaz et l’électricité afin de connaître le début de votre consommation.
  • Souscrire un nouveau contrat énergie. Vous pouvez compter sur le comparateur d’offres de gaz et d’électricité lesfurets pour trouver les contrats les plus économiques.

Pendant l’état des lieux de sortie, pensez à :

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