Loi Pinel
Investissement immobilier et fiscalité, comment réduire ses impôts avec lesfurets ?

Tout sur le dispositif Pinel

Sommaire


Défiscalisation, investissement locatif, réduction d’impôts... vous êtes perdu dans le champs lexical de la loi Pinel ? En réalité, c’est assez simple. Il s’agit d’investir dans l’immobilier, d’acheter pour louer plus précisément. Dans quel but ? Faire baisser ses impôts. Ce n’est toujours pas plus clair ? Pas de problème, suivez le guide pour tout connaître sur la loi Pinel !

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Pour faire simple, nous venons de le voir, la loi Pinel 2021 est un dispositif qui vous permet de réduire vos impôts lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif. Son objectif est notamment d’étoffer le nombre de logements neufs dans les grandes villes afin de combler le manque d'habitations disponibles.

La loi Pinel est un accord gagnant-gagnant : en faisant appel au financement des épargnants, l’État accorde à ces derniers de payer moins d’impôts.

En contrepartie de son investissement, le propriétaire doit louer son bien. La location doit faire usage d’habitation principale. Le loyer doit être inférieur à celui du marché pour une durée de six ans minimums. Une prolongation de neuf ou douze ans est envisageable.

Mais avant d’aller plus loin dans l’explication de la loi Pinel, d’où vient-elle ?

Les objectifs et enjeux du texte de loi Pinel

Qui a créé la loi Pinel ?

C’est Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement du gouvernement de Manuel Valls sous François Hollande, qui est à l’origine de ce texte de loi. Il est entré en vigueur pour faire face à une pénurie de logements neufs mais aussi intermédiaires et sociaux, constatée à l’époque. Il soutient donc la construction de logements à travers l’Hexagone.

La loi Pinel a remplacé la loi Duflot, en allongeant notamment les durées d’engagement déjà instaurées. Différence considérable qui a permis à ce nouveau dispositif de perdurer au-delà de la nomination d’un nouveau président sous un nouveau gouvernement.

À noter que la loi Duflot s’applique aux investissements locatifs qui ont été réalisés entre janvier 2013 et août 2014.

Depuis quand existe la loi Pinel ?

La loi Pinel permettant de réduire son imposition grâce à un investissement locatif existe depuis la publication de l’article 5 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 du code général des impôts.

À ce moment, le taux immobilier moyen était de 2,38% sur l’ensemble de la production. 6 ans plus tard, pour le même mois de référence, celui-ci était de 1,17%, soit moitié moins...

Jusqu’à quelle date s’applique la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s’applique à tous les logements achetés à partir du 1er septembre 2014. Récemment, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement du gouvernement d’Edouard Philippe sous Emmanuel Macron, vient d’annoncer que la loi Pinel sera prolongée jusqu’en 2022. Voire 2024 pour certaines zones, nous y reviendrons.

Loi Pinel : est-ce vraiment intéressant ? Toutes les explications sur ce dispositif

Avant d’entrer plus en détails sur les conditions d’accès et d’application de ce dispositif, vous souhaitez savoir s’il est vraiment intéressant pour votre budget ? Mis à part notre avis sur la loi Pinel, que nous vous communiquerons par la suite, il faut savoir qu’en termes de produits de défiscalisation, il s’agit du principal, bien devant l’épargne. Pourquoi ? Nos explications de la loi Pinel.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Au-delà de la réduction d’impôts, que nous vous expliquons en détails ci-dessous, le dispositif Pinel permet d’accéder à la propriété immobilière, et donc de se constituer un patrimoine immobilier, sans constituer d’apport personnel. Ce patrimoine pourra constituer un héritage considérable si vous souhaitez protéger votre famille et vos proches financièrement, via l’obtention de revenus complémentaires en premier lieu, et l’assurance décès invalidité relative au prêt immobilier.

Le principal avantage de la loi Pinel, c’est donc la forte réduction d’impôts (celle-ci peut aller jusqu’à 21% !). L’envergure de la réduction d’impôts que vous pouvez espérer dépend de la durée sur laquelle vous vous engagez à louer votre bien. Possible sur 6, 9 ou 12 ans, on a préféré vous concocter un petit tableau récapitulatif.

À noter que ces taux vont évoluer dès 2023 et jusqu’à 2024.

Durée de location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d'impôts en 2021 12% 18% 21%
Réduction d'impôts en 2022 12% 18% 21%
Réduction d'impôts en 2023 10,5% 15% 17,5%
Réduction d'impôts en 2024 9% 12% 14%

Le fonctionnement de la loi Pinel

Pour résumer cet avantage fiscal de la loi Pinel sur la réduction d’impôts, le mieux est d’imaginer que l’État investit avec vous. Par exemple, pour un bien neuf coûtant 150.000 euros, loué sur 9 ans, votre réduction totale d’impôt s’élève à 27.000 euros.

Les 123.000 euros restants seront à la charge de votre locataire et de vous-même. Si ce dernier vous règle un total de loyers perçus de 54.000€ sur 9 ans, votre logement ne vous aura donc plus coûté que 69.000 euros ! C’est donc un investissement judicieux.

L’investissement est cependant plafonné à 300.000 euros par an, dans la limite de 2 investissements maximum par an. La réduction d’impôt maximale réalisable grâce à la loi Pinel peut donc aller jusqu’à 63.000€ sur 12 ans.

À noter que le dispositif Pinel n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de loi qui peuvent vous permettre de faire de la défiscalisation immobilière.

Loi Pinel et logement neuf

Pour les emprunteurs qui souhaitent se lancer dans un investissement sur le marché du logement neuf, la loi Pinel est particulièrement intéressante. Les avantages qu’elle propose n’existent cependant pas en ce qui concerne le marché de l’ancien. En plus de ne s’appliquer qu’aux logements neufs, ce dispositif fait également entrer en jeu de nombreuses conditions pour pouvoir en bénéficier.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Les conditions d’accès à la loi Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel en tant que candidat à l’investissement immobilier, il faut répondre aux critères suivants :

  • Acheter ou faire construire un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022, sous un plafond de 5.500euros/m2 à l’achat.
  • Ce bien fraîchement acquis doit être mis en location sur cette même période déterminée à l’avance : 6, 9 ou 12 ans.
  • Être un contribuable soumis à l’impôt en France. Pour que le dispositif Pinel soit vraiment intéressant fiscalement, il est conseillé d’y avoir recours si l’on paye minimum 2.500€ d’impôt par an.
  • Dans la même optique, l’âge idéal pour investir en Pinel ne doit idéalement pas dépasser 59 ans afin de garder le soutien des banques prêteuses.
  • En ce qui concerne le logement, celui-ci doit être neuf, ou en état futur d’achèvement avec le label Bâtiment basse consommation (BBC). Celui-ci devra être loué nu, en tant que résidence principale du locataire.

Peut-on acheter plusieurs appartements en loi Pinel ?

Il est tout à fait possible d’acheter plusieurs logements (appartements ou autres) en loi Pinel. Et ce, même au cours de la même année. Le montant total des investissements cumulés ne devra cependant pas dépasser la limite de 300.000 euros que nous évoquions un peu plus haut, pour 2 investissements. Dans ce cas, ayez en tête que c’est la date d’acquisition chez le notaire qui fait foi en tant que date d’achat. Rien d’autre.

Zonage géographique : où acheter un logement en loi Pinel ?

Vous commencez à être convaincu et l’idée de vous lancer dans l’investissement vous taraude ? Vous vous demandez cependant où investir en 2021 ? Sachez que pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, votre logement doit obligatoirement être situé dans une zone Pinel 2021. Ce découpage est appliqué depuis le 1er octobre 2014 et se concentre là où le manque de logements se fait le plus ressentir. Le zonage Pinel garantit ainsi aux investisseurs une location idéale.

Nous l’avons-vu, si le dispositif va être prolongé dans sa globalité pour 2022, mi-novembre 2020, les discussions autour du Projet de loi finances (PLF) ont amené la prorogation du dispositif Pinel jusqu’en 2024 pour certaines zones : A bis, A et B1 seulement.

À contrario, les communes implantées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la mesure depuis le 1er janvier 2018. Seule une dérogation peut vous permettre de contourner ce point.

Mais sans plus attendre, voici le zonage de la loi Pinel à travers cette liste des villes tendues.

Le tableaux des zones géographiques pinel : zone tendues, A1, B1…

Zones géographiques Pinel Territoires concernés
Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes.
Zone A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Pinel et Outre-mer

Dans les départements et îles d’Outre-Mer, le dispositif Pinel propose des taux de défiscalisation bien plus importants qu’en métropole. Ils sont relativement de 23%, 29% et 32% pour les mêmes durées de location, à savoir 6, 9 et 12 ans. Ainsi, la réduction d’impôt maximale passe de 63.000 euros dans l’Hexagone à 96.000% en Outre-Mer.

À noter que le dispositif de loi Girardin peut également vous aider à réaliser un investissement dans le but de réduire vos impôts si vous résidez dans un territoire ultra-marin.

Loi Pinel et location

Les conditions de mise en location côté propriétaire

Pour pouvoir louer correctement le logement dans lequel il vient d’investir en Pinel, le propriétaire est tenu de vérifier certaines choses. En plus de s’engager à louer son logement à usage d’habitation principale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, celui-ci devra respecter un délai de mise en location de 12 mois qui suivent son acquisition.

Le propriétaire devra également respecter un plafond de loyer, un montant de loyer maximum autorisé. Exprimé hors charge, celui-ci correspond à la multiplication des trois critères suivants :

  1. La surface pondérée : somme de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes comme le balcon, terrasse, cave, etc. Plafonnée à 8m2, cette surface ne peut prendre en compte les parkings.
  2. Le prix de location au mètre carré : en fonction de la zone géographique du dispositif Pinel et de sa surface, il existe également des plafonds de loyer à respecter. Nous vous les présentons plus bas dans un tableau récapitulatif.
  3. Le coefficient multiplicateur : formule qui permet de modérer le loyer en fonction de sa surface pondérée. Celui-ci bonifie le loyer des surfaces en inférieures à 38m2 et diminue le loyer des plus grandes. Sa valeur peut être comprise entre 0,70 et 1,20.

Un propriétaire ne pourra également pas louer à un candidat à la location dont le revenu fiscal de référence dépasse le seuil autorisé. Celui-ci se compte en année N-2 du foyer fiscal et peut concerner plusieurs signataires du bail de location.

Les conditions Pinel liées au locataire

Nous venons de le voir, en tant que locataire, il existe aussi des conditions qui vous permettent ou pas d’accéder à un logement acquis en loi Pinel pour location. Celles-ci sont principalement portées sur vos revenus. Les plafonds de ressources qui s’appliquent aux locataires pour l’année 2021 sont détaillés dans le tableau qui suit.

Plafonds de revenus/ressources locataires 2021

Plafonds de ressources des locataires en € Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38.465 € 38.465 € 31.352 € 28.217 €
Couple 57.489 € 57.489 € 41.868 € 37.681 €
Personne seule ou couple avec une pers. à charge 75.361 € 69.105 € 50.349 € 45.314 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 89.976 € 82.776 € 60.783 € 54.705 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 107.053 € 97.991 € 71.504 € 64.354 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 120.463 € 110.271 € 80.584 € 72.526 €
Majoration au-dessus de 5 pers. à charge + 13.421 € + 12.286 € + 8.990 € + 8.089 €

Louer à sa famille ascendants/descendants

Contrairement à la loi Duflot, qui précédait la loi Pinel, cette dernière permet au propriétaire de louer à un de ses ascendants ou descendants. Sous réserve de conditions. En plus des plafonds de ressources que nous venons de voir, un parent, un enfant, un frère ou une sœur locataire en Pinel ne doit pas :

  • Être mineur rattaché à son foyer fiscal, et bénéficier ainsi d’une demi-part fiscale en plus d’une réduction d’impôt.
  • Avoir moins de 25 ans en étant toujours rattaché au foyer fiscal de parents qui voudraient lui louer un logement Pinel. Le texte de loi prévoit à cet égard une interdiction formelle de location pendant toute la période de l’engagement. Le conjoint du propriétaire est également concerné.

Barème des loyers Pinel 2021

Zones A bis A B1 B1
Prix au m2 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Calcul des loyers Pinel

Pour vous permettre d’y voir plus clair dans le calcul d’un loyer en Pinel, nous vous proposons de vous pencher sur l’exemple suivant : Charlotte vient d’investir en profitant du dispositif Pinel, et avant de choisir sur combien de temps s’engager pour louer, elle veut calculer le loyer. Son appartement de 38m2 situé à Castelnau-le-Lez (34) en zone A, possède un joli balcon de 8m2.

D’après le tableau ci-dessus, son prix de location au m2 est de 12,95 euros.

Sa surface pondérée étant, d’après ce que nous avons vu plus en amont, calculée à 42.

Et son coefficient multiplicateur, de 1,15.

Multiplions ces 3 données, et nous obtenons le plafond de loyer en loi Pinel que Charlotte pourra présenter aux candidats à la location de son appartement, un joli rendement locatif de = 625,48 euros.

Loi Pinel et revente du bien immobilier

Si vous souhaitez revendre un bien immobilier que vous avez acquis en Pinel, vous devez attendre la fin de la période location préalablement définie dans votre contrat (6, 9 ou 12 ans). Ne pas respecter cette règle, ce n’est pas seulement dire au revoir à ses avantages fiscaux, c’est également être redevable au contribuable de toutes les réductions d’impôts déjà perçues !

Des pénalités qui peuvent être évitées dans certains cas de figure liés aux aléas de la vie du propriétaire :

  • Perte d'emploi
  • Accident ou maladie entraînant une invalidité
  • Décès du propriétaire

Pourquoi recourir à la loi Pinel ?

EN BREF : la loi Pinel permet de…

  1. Réduire ses impôts en investissant dans un bien immobilier neuf idéalement situé.
  2. Préparer sa retraite par des rentes locatives avant et après la fin de la période obligatoire de location, ou par la revente à plus-value conséquente d’un bien acquis à moindre coût.
  3. Devenir propriétaire sans apport personnel (un simple effort d’épargne peut financer la part du logement que ne financent pas déjà les loyers perçus ou la réduction d’impôts).
  4. Mettre ses proches à l’abri avec les possibilités de leur louer le logement, mais aussi en leur permettant d’en hériter (avec la perception des loyers), grâce à l’assurance de décès et d’invalidité du prêt immobilier que vous allez souscrire pour l’acquérir.

Calcul loi Pinel et exemple

Pour financer son premier achat immobilier, Thomas décide de profiter des avantages du dispositif Pinel sur 9 ans. Il se tourne vers un logement de 40m2 situé à Toulouse (zone B1), d’une valeur de 150.000 euros.

Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt totale de 27.000 euros (3.000 euros par an) et d’un montant total de rentes locatives de 53.000 euros (490 euros par mois).

9 ans de location après l’acquisition de son bien immobilier, Thomas peut donc calculer que sur sa valeur initiale de 150.000 euros, il peut retirer 27.000 euros de réduction d’impôt et 53.000 euros de loyers perçus. Son appartement toulousain ne lui aura alors coûté que 80.000€.

Aujourd’hui, il est donc propriétaire sans avoir eu à verser d’apport personnel. Il peut continuer à percevoir un revenu mensuel grâce à la rente locative ou décider de vendre son bien avec (grosse) plus-value. À lui de jouer !

Simulation de loi Pinel

Dès aujourd'hui, si vous souhaitez effectuer une simulation de défiscalisation en loi Pinel, n'hésitez pas à compléter le formulaire dédié que nous mettons à votre disposition. Réalisable en moins d'une minute, gratuit et confidentiel, celui-ci vous permettra de simuler votre réduction d'impôts grâce à votre investissement locatif.

Comment ça marche ? Vous répondez à quelques petites questions concernant votre profil et votre statut, puis notre partenaire spécialisé se charge de calculer pour vous le montant total de votre défiscalisation. Pratique non ?

LesFurets.com - François

Guides loi pinel
Voir tous les guides loi pinel
Actualités loi pinel
Voir toutes les actualités loi pinel
LesFurets.com - Hervé et François
Foire aux questions sur la loi Pinel
S'informer sur la Loi Pinel