Comment faire une simulation de loi Pinel

Avant de concrétiser votre projet auprès d’un promoteur ou d’un constructeur, la réalisation d’une première simulation loi Pinel vous permettra de chiffrer le montant exact de votre projet et surtout la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit. Cette démarche, rapide et pratique, est bien sûr sans aucun engagement. Découvrez l’essentiel à savoir sur les investissements loi Pinel avec lesfurets !

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale s’adressant aux investisseurs locatifs. Il a vu le jour en septembre 2014, en remplacement de l’ancienne loi Duflot, et devrait rester en vigueur au moins jusqu’au 31 décembre 2024. Un investissement Pinel vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu entre 12 et 21 % du coût d’achat d’un bien immobilier mis ensuite en location, pendant une période d’engagement comprise entre 6 et 12 ans.

Les opérations éligibles à la défiscalisation Pinel incluent l’acquisition :

• D’un logement neuf (achevé il y a moins de deux ans).
• D’un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• D’un logement ancien soumis à une rénovation majeure – représentant au moins 25 % du montant total de l’investissement.
• D’un local non résidentiel transformé en logement.

Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles. Les maisons individuelles et pavillons ne sont plus concernés depuis le 1^er janvier 2021. Le logement concerné doit, par ailleurs, être situé en zone immobilière A, A bis ou B1 – soit essentiellement les villes grandes et moyennes.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel 2021 ?

Pendant la période de location, qui s’étale sur 6 à 12 ans, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions afin de bénéficier de son avantage fiscal. Il doit, tout d’abord, s’engager à ne pas dépasser un plafond de loyer, variable selon la zone géographique :

Le locataire choisi doit, par ailleurs, respecter lui-même un plafond de ressources, apprécié sur la base de son revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2 (soit, par exemple, 2019 pour un locataire logé en 2021). Ce plafond varie en fonction de la zone géographique, mais aussi de la composition du foyer du locataire. En 2021 et en France métropolitaine, il s’élève aux montants suivants :

Soulignons enfin que le logement concerné :

• Doit constituer la résidence principale de son locataire.
• Doit être loué au plus tard un an après son achat ou l’achèvement de sa construction.
• Peut être loué à un parent proche du propriétaire, sous réserve que ce parent n’appartienne pas au même foyer fiscal.

Comment calculer le montant loi Pinel ?

Pour calculer une défiscalisation Pinel, il faut tout d’abord préciser que le montant total de votre investissement ne peut dépasser :

• 300 000 €
• Ou 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
• Et l’achat de deux logements au maximum.

Le montant de la réduction d’impôt dépend ensuite de la durée de l’engagement de location pris par l’investisseur. Il s’élève :

• À 12 % du montant total de l’opération pour les 6 premières années – soit 2 % par an.
• À 6 % du montant total de l’opération pour les 3 années suivantes – soit 2 % par an.
• À 3 % du montant total de l’opération pour les 3 dernières années – soit 1 % par an. 

Si vous investissez un total de 300 000 € pour acquérir un appartement neuf Pinel et souhaitez vous engager sur 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt totale de 21 % de ce montant, soit 63 000 €. Cet avantage fiscal sera lissé sur l’ensemble de la période d’engagement. Vous pourrez donc réduire votre impôt sur le revenu : 

• De 6 000 € par an pendant les 9 premières années de location.
• De 3 000 € par an pendant les 3 dernières années de location.

Les grands principes de la simulation de loi Pinel

Un simulateur loi Pinel remplit deux fonctions particulièrement importantes :

• Il permet, tout d’abord, de vérifier que la commune envisagée pour votre investissement Pinel est bien éligible au dispositif (zone A, A bis ou B1).
• Il vous communique, par ailleurs, une estimation de votre réduction d’impôt en fonction du montant de l’opération.

Les outils plus évolués peuvent, par ailleurs, prendre en compte de nombreux critères relatifs à votre profil personnel, comme :

• Votre niveau de revenu.
• Votre capacité d’épargne mensuelle.
• Votre situation familiale et le nombre d’enfants.
• Le montant annuel de votre impôt sur le revenu…

Sur la base de ces informations, le simulateur loi Pinel pourra ensuite vous suggérer le montant optimal d’investissement pour limiter votre imposition.