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Confort lié aux normes énergétiques en vigueur et économies de chauffage, frais de notaire moins élevés, pas de travaux d’entretien à prévoir ni de taxe foncière à payer sur les deux premières années et plaisir de s’installer dans un logement qui n’a jamais été habité : acheter dans le neuf connaît des avantages. Comme des inconvénients. Nous vous proposons de les identifier, pour mieux les éviter et réussir son acquisition dans les meilleures conditions.
Mais déjà, qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf ? Si l’on parle souvent d’un logement qui n’a jamais été habité, techniquement, il s’agit d’un bien disponible dans les cinq années qui suivent la fin de sa construction.
D’autre part, l’achat immobilier dans le neuf peut concerner un logement achevé, on parle aussi de vente « clé en main ». La construction s’est achevée récemment et vous pouvez avoir le visiter, tout comme dans l’achat dans l’ancien. Ce qui présente les mêmes avantages.
L’achat dans le neuf prend également en compte les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA). C’est même une majorité de logements qui sont vendus comme tels. Un promoteur s’engage alors à vous livrer un logement à la fin des travaux. En gros, vous achetez un bien qui n’est pas encore sorti de terre.
Si vous cherchez un logement en centre-ville, les logements neufs y seront très rares. D’autre part, certaines zones particulièrement délaissées, notamment en ce qui concerne les logements neufs en VEFA, peuvent également avoir des prix au m² qui s’envolent en conséquence. N’hésitez pas à vous déplacer sur le lieu de construction pour prendre le pouls de la vie locale (commerces, transport, écoles…).
Pour rappel, les prix du neuf sont plus élevés que ceux de l’ancien. Par exemple, selon les chiffres des notaires, le prix du m² dans une ville comme Lyon se chiffre en moyenne à 3.150€ dans l’ancien et 4.410€ dans le neuf.
D'autre part, un indicateur du taux moyen comme celui publié chaque mois par l'Observatoire Crédit Logement/CSA permet de noter que le taux du marché de l'immobilier neuf (1,19% sur le mois de février 2021), est plus élevé que celui de l'immobilier ancien (1,12%) et tous marchés confondus (1,14%).
Enfin, notons que l'indicateur ne concernant que les opérations de financement de biens immobiliers neufs pour l’acquisition de la résidence principale (excluant donc les biens neufs acquis pour un investissement locatif ou une résidence secondaire), est le plus élevé sur la même période : 1,23%.
Dans le même registre, nous vous conseillons de prendre connaissance du plan local d’urbanisme en mairie. Celui-ci vous indiquera si des aménagements d’équipements urbains ou de voiries sont en cours de développement dans le secteur. Si vous envisagez d’acheter dans le neuf pour louer, ou même si vous envisagez une plus-value à la revente, ces données sont primordiales.
Mais pour que vous puissiez y voir plus clair sur les avantages et inconvénients qui découlent d'un achat dans le neuf, nous avons constitué pour vous le tableau suivant :
| Les avantages de l’achat dans le neuf | Les inconvénients de l’achat d‘un bien neuf |
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Vous n'aurez pas de travaux à prévoir, sauf éventuellement sur le long terme Vous bénéficiez de solides garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale). Vous êtes à jour au niveau des dernières normes environnementales (avec les économies et le confort que ça implique). Vous payez des frais de notaire réduits (entre 2 et 3 % du prix du bien, contre 8% dans l'immobilier ancien). |
Nous l'avons vu, le prix est plus élevé que dans l'ancien. Vous n’avez pas toujours toutes les libertés d’aménagement en ce qui concerne les travaux notamment et devez faire avec les règles du lotissement. Statistiquement, l'extérieur est souvent plus petit que dans l'ancien. |
Après avoir évoqué quelques éléments de réponse dans le tableau ci-dessus, savoir répondre à une question telle que «faut-t-il acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?», n'est pas de notre ressort mais plutôt de celui de votre projet immobilier et de vos besoins.
Si un programme immobilier neuf peut s'avérer plus cher qu'un logement ancien pour la même surface, les frais de notaire liés à ce dernier seront plus élevés. Il y a donc une balance de prix à effectuer, en plus de devoir trancher au niveau du confort du neuf et les plaisirs et les délais d'accessibilité réduits de l'ancien.
Point très important : rassembler des informations sur le promoteur et son programme. Pour éviter tout désagrément comme l’abandon du chantier, des malfaçons ou de sérieux retards de livraison, privilégiez un promoteur reconnu ou appartenant à un groupe. Vous mettrez toutes les chances de votre côté.
Aussi, rappelez-vous que pour un achat en VEFA, vous disposez d’un délai de 7 jours durant lesquels vous pouvez toujours décider d’abandonner votre projet d’achat immobilier, sans avoir à donner de raison particulière.
C’est indéniable, acheter dans le neuf en VEFA, rime avec patience. Entre le moment où vous signez le contrat de réservation et celui où vous emménagez, les délais peuvent s’étaler sur des durées comprises entre un et deux ans en moyenne. Vérifiez que votre contrat de réservation précise les informations concernant, notamment, la description détaillée du logement, le nombre de lots dans la copropriété, les matériaux de construction et les délais.
Lors de la signature, vous payez également un dépôt de garantie d’un montant compris entre 2 et 5% du montant total de votre achat dans le neuf. Veillez à ne pas dépasser ce seuil et à ce que le virement soit effectué sur un compte bloqué. Si vous avez recourt au prêt immobilier, faites attention à ce que votre contrat de réservation comprenne bien une condition suspensive pour cet emprunt. Si la banque refuse de vous prêter l’argent, vous pourrez récupérer votre garantie.
La construction ne sera lancée qu’au moment où vous assurez 80% de ce montant. Veillez donc à gérer cette étape en amont pour ne pas faire retarder le début des travaux. Une fois que c’est validé, vous êtes conviés à signer le contrat de vente chez le notaire. À noter que votre contrat de vente est tenu de mentionner une durée de construction (en mois), ou une date précise à laquelle vous pourrez vous fier.
« Ça coule de source » nous diriez-vous, mais surveiller que son logement est conforme au plan lors de la livraison, c’est très important. Parfois, sous l’euphorie, on peut laisser passer un défaut très pénalisant comme des finitions laissant à désirer, des sols en mauvais état, une porte qui ne ferme pas bien… Vous êtes tenu de mentionner toute critique sur le procès-verbal de livraison.
Comme pour l’achat dans l’ancien, nous vous conseillons d’effectuer les visites avec un professionnel du secteur qui sera plus à même de scruter le moindre défaut. Vous aurez alors la possibilité d’émettre les réserves que vous souhaitez, voire même de refuser le bien pour le mettre en conformité. Vous avez un délai de 30 jours suivant la visite pour signaler d’autres défauts dans le procès-verbal.
Tant que votre achat dans le neuf n’est pas mis en conformité, attendez avant de verser le solde. En effet, si le moindre litige survient, vous aurez toujours la possibilité de vous tourner vers un notaire pour faire consigner cette somme.
Enfin, si vous constatez des désordres, vous pouvez actionner des garanties face à votre promoteur. À conditions que ces désordres soient bien notés dans le procès-verbal. Il en existe 3 différentes :
Dans le cadre d’un achat dans le neuf, votre budget doit se calquer sur le prix d’acquisition, qui est lui-même soumis à la TVA. Vous devrez également faire attention à bien prendre en compte les frais d’acquisition, qui sont notamment composés des droits d’enregistrement, autres frais de notaire et frais bancaires. Pour rappel, ces frais sont deux fois moins élevés quand vous achetez dans le neuf.
Pensez à ce qui adviendra après l’achat. Les charges de copropriété par exemple, peuvent représenter de sacrées sommes si vos parties communes comprennent tout ce qui nécessite un entretien : parc, ascenseur, escalier, parking… Comme dans le neuf, sachez qu’un fond de travaux d’un plafond de 5% du budget prévisionnel prévu par les copropriétaires, prévoit une couverture de ces frais.
Notez que pour acheter dans le neuf, vous pouvez bénéficier du dispositif prêt à taux zéro (PTZ). Sa formule PTZ 2021 reste éligible à tout le territoire français. Garanti par l’État, ce prêt intervient en complément d’un crédit immobilier classique sur les types de logement que voici :
Une aide précieuse donc, d'autant plus qu'en 2021, le PTZ dans le neuf peut représenter 40 % du prix du projet si ce dernier est située dans les zones Abis, A et B1 du dispositif. En zone B2 ou C, ce pourcentage est de 20%. Pourquoi vous en priver si vous êtes éligibles ?
En tant que candidat à l’emprunt, vous pouvez actuellement bénéficier de conditions de crédit particulièrement favorables. N’hésitez pas à passer par un simulateur de prêt immobilier comme celui que nous proposons pour trouver le taux le plus avantageux pour votre projet. Lors de l’étude des offres de prêt, pensez aussi à étudier les options de différé d’amortissement et les coûts liés aux frais intercalaires.
D’autre part, vous pouvez également réaliser d’importantes économies en négociant astucieusement votre assurance de prêt immobilier. Si elle représente une bonne partie du coût total de l’emprunt, il peut être judicieux de choisir un contrat en délégation, souvent moins onéreux qu’un contrat de groupe, proposé par la banque prêteuse. Encore une fois, nous pouvons comparer pour vous toutes les offres d’assurance emprunteur.
Retrouvez nos guides conseils ainsi que les dernières actualités du monde du prêt immobilier.
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