Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale est un financement immobilier à part. Récemment, en période de crise sanitaire, les visites de logements ont été restreintes pour les acheteurs. Seules celles concernant l’achat d’une résidence principale étaient autorisées. Preuve s’il en est que ce type de financement immobilier profite d’un statut particulier. Ici, on se propose de l’étudier en détails, pour répondre à toutes vos questions sur le sujet.

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Est-il intéressant d’acheter sa résidence principale ?

Dans l’imaginaire collectif, posséder une résidence principale correspond à la plus onéreuse des manières de se loger. Pourtant, nous verrons plus tard qu’un prêt immobilier idéalement négocié peut vous établir des mensualités aussi, voire plus accessibles qu’un loyer.

Mais parlons-en, du loyer. Pour bon nombre de Français, cette somme à payer tous les mois en échange de l’occupation d’un bien à occuper est une contrainte financière de transition qui intervient entre le départ du domicile familial et l’achat d’une résidence principale. Bien sûr, il existe une multitude de manières différentes de fonctionner, mais restons sur cet exemple pour bien comprendre notre sujet.

Payé de votre poche, celui-ci atterri dans la poche d’un heureux propriétaire immobilier. À la différence du remboursement d’un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale, qui correspond ni plus ni moins au transfert d’un capital détenu par la banque prêteuse, à votre patrimoine. Si le remboursement d’un emprunt est donc légèrement plus coûteux tous les mois, c’est une dépense qui ne s’envole pas par les fenêtres !

Mis à part cet élément central qui doit suffire à vous décider lorsque vous vous demandez « pourquoi acheter sa résidence principale ? », nous tenons également à faire remarquer que la plus-value immobilière possiblement réalisée sur la revente d’une résidence principale est exonérée d’imposition. Un détail qui a son importance pour ceux qui se demandent s’il n’est pas préférable de réaliser un investissement locatif (une plus-value à la revente de ce bien sera taxée à hauteur de 19% à laquelle s’ajoutera une part de 17,2% de prélèvement social, pour un joli total de 36,2%), avant de financer sa résidence principale.

Quand faut-il acheter sa résidence principale ?

Ce bon indicateur en tête, nous pouvons maintenant nous intéresser plus en profondeur à cette fameuse question « quand faut-il acheter sa résidence principale ? ». Le plus tôt c’est le mieux pour une certaine école, la patience est de mise pour une autre. Mais qui a raison ? Un peu les deux sommes-nous contraints de vous répondre.

Tout dépend en réalité d’où vous souhaitez acquérir cette résidence principale. Si vous vous demandez s’il est intéressant d’acheter sa résidence principale en Île-de-France, ayez en tête que dans les grandes métropoles (Paris tout particulièrement), qui représentent au total plus des ¾ de la population nationale active, les prix à l’acquisition ont eu tendance à s’envoler si bien que les loyers se sont adaptés tout à fait raisonnablement.

Dans ces zones tendues, il peut donc être intéressant, si vos ressources le permettent, de réaliser un investissement locatif avec un bon rendement dans un premier temps tout en restant locataire d’un bien plus grand, mieux desservi par les transports en commun et situé préférablement. En attendant, vous faites grossir votre capacité d’endettement, et vous élargissez les possibilités d’achats de résidence principale pour plus tard.

Si ça n’est pas votre cas, on vous conseille cependant d’acheter votre résidence principale le plus tôt possible. En tant qu’actuel locataire, sauter le pas vers l’acquisition ne représentera qu’un coût additionnel relativement faible entre le loyer et la mensualité de crédit immobilier (à laquelle il ne faudra pas oublier la taxe foncière et votre part des charges de copropriété).

Âge et assurance de prêt immobilier

D’autre part et toujours en ce qui concerne l’âge idéal pour acheter sa résidence principale, notez bien qu’il n’y a pas de limite pour pouvoir emprunter dans ce but. Par contre, faites attention au tarif de votre assurance emprunteur, qui va s’élever avec l’âge, pour une durée d’emprunt plus courte.

À ce propos, on vous propose donc de faire jouer la concurrence grâce aux dernières dispositions légales de la loi Hamon et de l’amendement Bourquin, qui vous permettent de changer de contrat plus facilement, en dénichant les meilleures conditions pour allonger votre durée d’emprunt et réduire son coût.

Comment acheter sa résidence principale ?

Préparer le financement de sa résidence principale

Si nous venons de voir que dans certains cas l’achat d’une résidence principale fait face à des prix particulièrement élevés, la situation est toute inverse en ce qui concerne les taux d’intérêts immobiliers octroyés pour ce type de financement. En mars 2021, nous constations ainsi des taux historiquement bas pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. La situation a évoluée depuis et les taux ont considérablement remonté durant l'année 2022.

Les éléments que la banque regarde pour l'accord d'un prêt pour l'achat de sa résidence principale

Votre situation professionnelle

Candidater à l’achat d’une résidence principale doit s’effectuer au minimum avec un CDI parmi les co-emprunteurs. Si vous achetez seul votre résidence principale, c’est une condition sine qua none pour la banque prêteuse, qui préfèrera toujours un faible niveau de revenus mais pérenne, face à des gros revenus mais à durée déterminée. Pour elle, c’est la garantie de revoir l’argent qu’elle vous prête à long terme. À noter qu’il n’est pas impossible d’emprunter sans CDI, avec cependant des garanties supplémentaires à fournir.

L’état de santé de vos comptes bancaires

Ceux-ci doivent être particulièrement propres, notamment en ce qui concerne d’éventuels défauts de paiement, découverts bancaires et autres fichages auprès de la Banque de France. Éliminatoires lors de l’envoi de votre dossier, il faut parfois savoir prendre le temps de régulariser ces faux pas pour mieux sauter !

Votre capacité à épargner

Si vous avez des sous de côté, c’est le moment de les sortir ! En plus de traduire la bonne santé de votre budget, cette somme pourra vous permettre de constituer un apport personnel des plus consistant possible. Celui-ci pourra ainsi vous donner la possibilité de payer directement vos frais annexes. Et ça, la banque appréciera.

Votre capacité d’emprunt

Grâce à notre outil de calcul de capacité d'emprunt qui prend en compte le niveau de mensualité que vous souhaitez, la durée idéale de votre prêt et son taux, on vous dit en quelques secondes seulement combien vous pouvez emprunter pour acheter votre résidence principale. Pratique non ?

Votre taux d’endettement

Cette part concernant vos créances en cours sur le niveau de vos ressources ne doit pas dépasser 33% (en pleine période de crise sanitaire, ce seuil a été élargi à 35%). Pourquoi ? En dépassant cette limite, vous êtes simplement en situation de surendettement et vos possibilités de pouvoir rembourser la banque sont drastiquement réduites. Si vous avez donc des crédits à la consommation en cours ou autres charges qui vous poussent à cette limite, finissez de les honorer avant de penser à acheter votre résidence principale. C’est plus prudent. Encore une fois, on vous aide avec notre outil de calcul de taux d'endettement.

Les prêts aides pour les primo-accédant

En tant que primo-accédant souhaitant effectuer un premier achat immobilier pour acquérir une résidence principale, sachez qu’il existe certains prêts aidés qui peuvent vous donner un coup de pouce non-négligeable dans la réalisation de votre projet.

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Réservé à ceux qui achètent leur première résidence principale, le PTZ est le prêt aidé par excellence pour ce type de financement. Accordé sous conditions de ressources, il peut aider à financer une partie d’un logement neuf ou d’un logement HLM que l’acheteur devra occuper. Son montant varie en fonction de la situation familiale de l’emprunteur et de la zone où se situe la résidence principale.
• Le prêt d’accession sociale (PAS). Ce prêt aidé permet de financer la résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien de ménages aux faibles niveaux de ressources et qui n’ont pas d’apport personnel à injecter. Les établissements financiers qui l’accordent doivent avoir signé une convention avec l’État pour le faire, puisqu’il est conventionné et réglementé. Son principal avantage est de pouvoir financer la totalité du prix d’achat de la résidence principale.
• Le prêt action logement (PAL). Ce prêt accession à destinations de salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, peut financer jusqu’à 40.000€ d’un projet de construction, d'acquisition de logements neufs dont l'accession sociale et l’achat de logements HLM. Cumulable avec un prêt travaux et le PAS, son taux d’intérêt est très faible.
• Le prêt conventionné (PC). Accessible aux candidats à l’emprunt qui souhaitent acheter ou faire construire leur résidence principale, ce prêt est accordé sans conditions de ressources et peut financer la totalité du bien immobilier. Son taux est plafonné en fonction de la convention qui a été signée entre l’organisme prêteur et l’État.
• Le prêt épargne logement (PEL). Rattaché à votre plan épargne logement, les caractéristiques de ce prêt aidé vont dépendre de la date d’ouverture de ce dernier. Renseignez-vous, il peut être d’une aide précieuse pour acheter votre résidence principale.
• Les aides locales. Dans certaines communes, départements ou régions, il peut arriver que soient mis en place certains prêts aidés pour inciter les candidats à l’achat de résidence principale de s’installer. Consultez l’Agence nationale pour l’Information sur le logement (ANIL), pour obtenir plus d’informations à ce sujet.

Est-ce rentable d'être propriétaire ? Les frais annexes à prendre en compte

Comme tout financement nécessitant la souscription d’un prêt immobilier, l’achat d’une résidence engendre certains frais annexes qu’il faut savoir anticiper pour éviter les mauvaises surprises.

D’abord, il y a ceux inhérents au prêt immobilier lui-même, comme :

• Les frais d’agence
• Les frais de dossier
• Les frais de notaire
• Les frais de garantie
• Le coût de l’assurance emprunteur

D’autre part, l’achat d’une résidence principale cash ou à crédit entraîne des frais supplémentaires auxquels on ne pense pas forcément mais qu’il absolument avoir en tête comme d’éventuels travaux d’aménagement, d’installation ou d’entretien plus ou moins importants, ou les frais liés à la logistique du déménagement qui peuvent aller jusqu’au rachat de certains meubles.

Parmi les frais plus importants qui découlent de l’achat d’une résidence principale, ayez également en tête que vous devrez vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Certains logements comme les appartements peuvent également entraîner des charges de copropriété assez onéreuses à prévoir à tout prix ! Enfin, pensez également à prévoir une bonne assurance habitation. Pour ça encore, on est là !

Faites une simulation de prêt immobilier pour acheter votre résidence principale

Avec lesfurets, n’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier pour résidence principale. Cette opération peut être réalisée à n’importe quel moment dans vos recherches de biens, vous en tirerez toujours un enseignement qui vous permettra d’affiner votre plan de financement.

Nos partenaires courtiers en crédit immobilier vous accompagneront dans votre demande de prêt pour trouver l’offre la moins coûteuse, la plus avantageuse et aux meilleures conditions d’emprunt. Profitez-en !