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Acheter sa résidence principale est un financement immobilier à part. Récemment, en période de crise sanitaire, les visites de logements ont été restreintes pour les acheteurs. Seules celles concernant l’achat d’une résidence principale étaient autorisées. Preuve s’il en est que ce type de financement immobilier profite d’un statut particulier. Ici, on se propose de l’étudier en détails, pour répondre à toutes vos questions sur le sujet.
En 2017, l’Insee notait que 58% des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale. Une part qui n’a cessé de croître depuis les années 1980 jusqu’en 2010, mais qui finit par se stabiliser sur ces dernières années. Pour preuve, ce tableau récapitulatif, avec ces données de l'Insee.
| Statut d’occupation des résidences principales | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier | 2007 | 2010 | 2013 | 2015 | 2017 |
| Propriétaires | 57,2 % | 57,5% | 57,8 % | 57,8 % | 57,7 % |
| Non accédants | 37,7 % | 37,9 % | 38 % | 37,9 % | 37,8 % |
| Accédants | 19,5 % | 19,6 % | 19,8% | 19,9% | 19,9% |
| Nombre de résidences principales (en milliers) | 26.993 | 27.786 | 28.516 | 28.992 | 29.330 |
Dans l’imaginaire collectif, posséder une résidence principale correspond à la plus onéreuse des manières de se loger. Pourtant, nous verrons plus tard qu’un prêt immobilier idéalement négocié peut vous établir des mensualités aussi, voire plus accessibles qu’un loyer.
Mais parlons-en, du loyer. Pour bon nombre de Français, cette somme à payer tous les mois en échange de l’occupation d’un bien à occuper est une contrainte financière de transition qui intervient entre le départ du domicile familial et l’achat d’une résidence principale. Bien sûr, il existe une multitude de manières différentes de fonctionner, mais restons sur cet exemple pour bien comprendre notre sujet.
Payé de votre poche, celui-ci atterri dans la poche d’un heureux propriétaire immobilier. À la différence du remboursement d’un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale, qui correspond ni plus ni moins au transfert d’un capital détenu par la banque prêteuse, à votre patrimoine. Si le remboursement d’un emprunt est donc légèrement plus coûteux tous les mois, c’est une dépense qui ne s’envole pas par les fenêtres !
Mis à part cet élément central qui doit suffire à vous décider lorsque vous vous demandez « pourquoi acheter sa résidence principale ? », nous tenons également à faire remarquer que la plus-value immobilière possiblement réalisée sur la revente d’une résidence principale est exonérée d’imposition. Un détail qui a son importance pour ceux qui se demandent s’il n’est pas préférable de réaliser un investissement locatif (une plus-value à la revente de ce bien sera taxée à hauteur de 19% à laquelle s’ajoutera une part de 17,2% de prélèvement social, pour un joli total de 36,2%), avant de financer sa résidence principale.
D’après le profil de l’acheteur de résidence principale en 2020, dressé par notre partenaire Pretto, on est en mesure de dire qu’il s’agit en moyenne, d’un acquéreur de 34 ans, qui effectue ce financement en couple avec un enfant. Avec des revenus nets mensuels de 3.900€ et un apport personnel de 42.700€, ce foyer est en possibilité de s’offrir un bien de 288.800€, majoritairement dans l’ancien.
Ce bon indicateur en tête, nous pouvons maintenant nous intéresser plus en profondeur à cette fameuse question « quand faut-il acheter sa résidence principale ? ». Le plus tôt c’est le mieux pour une certaine école, la patience est de mise pour une autre. Mais qui a raison ? Un peu les deux sommes-nous contraints de vous répondre.
Tout dépend en réalité d’où vous souhaitez acquérir cette résidence principale. Si vous vous demandez s’il est intéressant d’acheter sa résidence principale en Île-de-France, ayez en tête que dans les grandes métropoles (Paris tout particulièrement), qui représentent au total plus des ¾ de la population nationale active, les prix à l’acquisition ont eu tendance à s’envoler si bien que les loyers se sont adaptés tout à fait raisonnablement.
Dans ces zones tendues, il peut donc être intéressant, si vos ressources le permettent, de réaliser un investissement locatif avec un bon rendement dans un premier temps tout en restant locataire d’un bien plus grand, mieux desservi par les transports en commun et situé préférablement. En attendant, vous faites grossir votre capacité d’endettement, et vous élargissez les possibilités d’achats de résidence principale pour plus tard.
Si ça n’est pas votre cas, on vous conseille cependant d’acheter votre résidence principale le plus tôt possible. En tant qu’actuel locataire, sauter le pas vers l’acquisition ne représentera qu’un coût additionnel relativement faible entre le loyer et la mensualité de crédit immobilier (à laquelle il ne faudra pas oublier la taxe foncière et votre part des charges de copropriété).
D’après les dernières données que nous avons pu extraire de notre Indice des dépenses contraintes des Français à ce sujet, le loyer représente en moyenne 587€ à rembourser par mois, contre 785€ pour des mensualités de crédit immobilier.
D’autre part et toujours en ce qui concerne l’âge idéal pour acheter sa résidence principale, notez bien qu’il n’y a pas de limite pour pouvoir emprunter dans ce but. Par contre, faites attention au tarif de votre assurance emprunteur, qui va s’élever avec l’âge, pour une durée d’emprunt plus courte.
À ce propos, on vous propose donc de faire jouer la concurrence grâce aux dernières dispositions légales de la loi Hamon et de l’amendement Bourquin, qui vous permettent de changer de contrat plus facilement, en dénichant les meilleures conditions pour allonger votre durée d’emprunt et réduire son coût.
Si nous venons de voir que dans certains cas l’achat d’une résidence principale fait face à des prix particulièrement élevés, la situation est toute inverse en ce qui concerne les taux d’intérêts immobiliers octroyés pour ce type de financement. En mars 2021, nous notions ainsi de nouveaux plus bas historiques constatés. Il serait donc fâcheux de s’en priver. Voyons comment faire pour constituer un bon dossier de prêt immobilier pour acheter sa résidence principale.
Candidater à l’achat d’une résidence principale doit s’effectuer au minimum avec un CDI parmi les co-emprunteurs. Si vous achetez seul votre résidence principale, c’est une condition sine qua none pour la banque prêteuse, qui préfèrera toujours un faible niveau de revenus mais pérenne, face à des gros revenus mais à durée déterminée. Pour elle, c’est la garantie de revoir l’argent qu’elle vous prête à long terme. À noter qu’il n’est pas impossible d’emprunter sans CDI, avec cependant des garanties supplémentaires à fournir.
Ceux-ci doivent être particulièrement propres, notamment en ce qui concerne d’éventuels défauts de paiement, découverts bancaires et autres fichages auprès de la Banque de France. Éliminatoires lors de l’envoi de votre dossier, il faut parfois savoir prendre le temps de régulariser ces faux pas pour mieux sauter !
Si vous avez des sous de côté, c’est le moment de les sortir ! En plus de traduire la bonne santé de votre budget, cette somme pourra vous permettre de constituer un apport personnel des plus consistant possible. Celui-ci pourra ainsi vous donner la possibilité de payer directement vos frais annexes. Et ça, la banque appréciera.
Grâce à notre outil de calcul de capacité d'emprunt qui prend en compte le niveau de mensualité que vous souhaitez, la durée idéale de votre prêt et son taux, on vous dit en quelques secondes seulement combien vous pouvez emprunter pour acheter votre résidence principale. Pratique non ?
Cette part concernant vos créances en cours sur le niveau de vos ressources ne doit pas dépasser 33% (en pleine période de crise sanitaire, ce seuil a été élargi à 35%). Pourquoi ? En dépassant cette limite, vous êtes simplement en situation de surendettement et vos possibilités de pouvoir rembourser la banque sont drastiquement réduites. Si vous avez donc des crédits à la consommation en cours ou autres charges qui vous poussent à cette limite, finissez de les honorer avant de penser à acheter votre résidence principale. C’est plus prudent. Encore une fois, on vous aide avec notre outil de calcul de taux d'endettement.
En tant que primo-accédant souhaitant effectuer un premier achat immobilier pour acquérir une résidence principale, sachez qu’il existe certains prêts aidés qui peuvent vous donner un coup de pouce non-négligeable dans la réalisation de votre projet.
Comme tout financement nécessitant la souscription d’un prêt immobilier, l’achat d’une résidence engendre certains frais annexes qu’il faut savoir anticiper pour éviter les mauvaises surprises.
D’abord, il y a ceux inhérents au prêt immobilier lui-même, comme :
D’autre part, l’achat d’une résidence principale cash ou à crédit entraîne des frais supplémentaires auxquels on ne pense pas forcément mais qu’il absolument avoir en tête comme d’éventuels travaux d’aménagement, d’installation ou d’entretien plus ou moins importants, ou les frais liés à la logistique du déménagement qui peuvent aller jusqu’au rachat de certains meubles.
Parmi les frais plus importants qui découlent de l’achat d’une résidence principale, ayez également en tête que vous devrez vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Certains logements comme les appartements peuvent également entraîner des charges de copropriété assez onéreuses à prévoir à tout prix ! Enfin, pensez également à prévoir une bonne assurance habitation. Pour ça encore, on est là !
Avec lesfurets, n’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier pour résidence principale. Cette opération peut être réalisée à n’importe quel moment dans vos recherches de biens, vous en tirerez toujours un enseignement qui vous permettra d’affiner votre plan de financement.
Nos partenaires courtiers en crédit immobilier vous accompagneront dans votre demande de prêt pour trouver l’offre la moins coûteuse, la plus avantageuse et aux meilleures conditions d’emprunt. Profitez-en !
Retrouvez nos guides conseils ainsi que les dernières actualités du monde du prêt immobilier.
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