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D’après l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), l’apport personnel pour un emprunt représente en moyenne 14% de la valeur du bien. Faut-il pour autant rendre l’apport personnel obligatoire pour contracter un crédit immobilier ? C’est ce que préconise la Banque de France dans son dernier bulletin de janvier-février.

Un ratio prêt-valeur obligatoire

L’institution plaide pour le plafonnement du ratio prêt-valeur (LTV pour loan to value ratio), c’est-à-dire du pourcentage de la valeur du bien immobilier financé par le crédit. Plafonner le LTV revient à rendre l’apport personnel obligatoire. Ce système existe déjà en Asie (Hong Kong, Corée du Sud, Singapour) mais aussi en Europe du Nord. Depuis 2015, l’Irlande applique un plafond de 90% pour les primo-accédants. Le LTV reste fixé à 80% pour les autres emprunteurs.

L’apport personnel obligatoire en Irlande atteint donc 10% à 20% de la valeur du bien. En France, les banques préfèrent un instrument de prévention des risques macroprudentiels. Elles plafonnent la dette à 33% du revenu disponible. Les mensualités ne doivent pas excéder un tiers des revenus du ménage. Pour la Banque de France, il s’agit d’une « bonne pratique de gestion du risque » appliquée « spontanément », c’est-à-dire hors de toute contrainte réglementaire.

Rompre la spéculation immobilière

Cependant, les ménages sont souvent tentés d’aller au-delà de 33% d’endettement pour accéder au bien de leur rêve… En particulier quand les taux d’emprunt sont bas. Pour sécuriser le crédit immobilier, la Banque de France souhaiterait associer plafonnement de la dette et apport personnel obligatoire. Dans un premier temps, cette mesure évincerait les ménages les moins solvables. Le volume global des crédits et les prix de l’immobilier reculeraient.

Dans un deuxième temps, la baisse des prix permettait aux ménages les plus à risques de revenir sur le marché de l’emprunt. De quoi rompre la spéculation immobilière ? De 2003 à 2015, les prix de l’immobilier ont augmenté de +41%. Dans le même temps, le revenu disponible par foyer n’a augmenté que de +2%. Pour que l’apport personnel devienne obligatoire en France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) devra présenter une proposition en ce sens.

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