Immobilier : transformer des bureaux en logements, une opération délicate
Examiné depuis ce lundi 16 juillet par le Sénat, le projet de loi Elan contient une mesure qui vise à transformer les bureaux vides en logements. Mais ces opérations se heurtent à de nombreux freins : taux de vacances faible, propriétaires frileux, coûts des travaux ou encore manquent d’intérêt des ménages pour les quartiers concernés.
Alors que la demande de logements est forte en Ile-de-France, la région détient 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vides. La tentation est donc forte de les transformer en logements pour les ménages. D’où la mesure contenue dans le projet de loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), examinée depuis le lundi 16 juillet par les sénateurs. Pourtant, une telle opération de requalification est souvent délicate, rapporte Challenges.
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Plusieurs promoteurs s’engagent auprès de l’Etat
Les transformations de bureaux vides en logements existent déjà. Le promoteur Icade affirme ainsi avoir lancé 2 500 transformations en Île-de-France. En avril dernier, pour hâter le pas, le gouvernement a signé une charte avec plusieurs promoteurs dont Bouygues, Vinci ou Spie Batignolles. Ces sociétés se sont engagées à trouver 500 000 m² de bureaux vides à transformer en 5 000 à 10 000 logements d’ici 2022, rapporte Challenges.
Toutefois, plusieurs obstacles pourraient contrecarrer ces objectifs. L’un des premiers concerne les propriétaires de bureaux vides qui ne souhaitent pas toujours se séparer de leur bien, faute de trouver « une source de rendement et de stabilité de leur portefeuille » dans un investissement en logement résidentiel collectif, indique Challenges.
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Des quartiers peu prisés par les ménages
Ensuite, il y a le coût de ces requalifications. En décembre 2013, l’opérateur 3F a acheté pour 16,3 millions d’euros 9 500 m² de bureaux à Charenton (Val-de-Marne) pour les transformer en logements. Coût de l’opération ? 6,2 millions d’euros. Au total, c’est presque autant que si l’immeuble avait été entièrement reconstruit.
D’autre part, tous les bureaux ne se prêtent à la transformation. 25% du parc est constitué « de surfaces neuves ou restructurées » dont la requalification serait prématurée. D’autre part, il est rare que des immeubles entiers soient vides. Or, la loi Elan prévoit la transformation dans ce seul cas. Et avec un taux de vacances de 6%, la France reste dans les normes internationales. Faire baisser le curseur pourrait déséquilibrer le marché.
Mais le frein le plus important réside peut-être dans la localisation. Les bureaux ne se trouvent généralement pas dans les quartiers prisés. Pour attirer les ménages, il faudrait que les collectivités construisent des écoles, assurent les transports en commun et qu’un bassin d’emploi soit tout proche. Avec, là encore, d’importants investissements à consentir.
