Calcul capacité d'emprunt
Calculez votre capacité d'emprunt en fonction des taux, de la durée souhaitée et des mensualités que vous pensez rembourser en 2021
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Simulation prêt immobilier : calcul capacité d'emprunt

Qu'est-ce que c'est que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt immobilier, c’est l’effort financier qu’un emprunteur peut supporter pour financer l’achat d’un bien immobilier en disposant d’un reste à vivre suffisant sans mettre son équilibre budgétaire en péril. C'est un indicateur indispensable lors d'une simulation de prêt que vous pouvez faire vous-même, auprès d'un courtier ou de votre banquier vous permettant d'évaluer vos possibilités d'emprunt. 

Sachant que pour un achat immobilier, le pourcentage total des emprunts contractés (taux d’endettement de l’emprunteur) ne doit pas dépasser 33% de ses revenus, si vous gagnez, par exemple, 3.000 euros par mois, votre capacité d’emprunt s’élèvera à 1.000 euros mensuels.

BON À SAVOIR

Depuis le début de l'année 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a mis à jour sa politique de recommandations. Le taux d'endettement maximum admis est donc passé de 33% à 35%, ce qui permet aux emprunteur d'élargir leur capacité d'emprunt sur l'année en cours. De plus, les dérogations peuvent être plus facilement accordées à ce sujet, surtout en faveur des primo-accédants et des projets d'achats de résidences principales.

Attention ! Votre capacité de remboursement n’est que l’un des éléments parmi d’autres pris en compte par le courtier en prêt immobilier ou la banque lors de l’étude de votre demande de prêt. Il est important, mais ne revêt pas de caractère décisif.

En effet, le contexte compte également pour beaucoup. Ainsi, la capacité d’emprunt immobilier de certains acheteurs peut évidemment excéder le taux d’endettement recommandé de 33%, dès lors que le reste à vivre dont ils bénéficient est considéré comme suffisant par l’établissement bancaire. Effectivement, investir 1/3 de ses revenus dans un achat immobilier quand on gagne 2.500€ par mois, ce n’est pas la même chose que d’en faire autant quand on perçoit 10.000€ de revenus mensuels.

  • En outre, il ne faut pas confondre capacité d'emprunt et capacité de remboursement. Votre capacité de remboursement de prêt immobilier pourra être légèrement en dessous de votre capacité d'emprunt. En effet, lors de son calcul, la banque ou le courtier tiendra compte de la déduction de certains frais inhérents à un crédit immobilier comme les frais de notaire et l'apport personnel.
  • En suivant cette logique, il est également important de ne pas confondre capacité d'achat et capacité d'emprunt. Puisque la capacité d'emprunt est déjà comprise dans la capacité d'achat, en plus de l'apport personnel et sans les frais de notaire. La capacité d'achat correspond donc plutôt au montant maximum que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier.

En résumé, quelle différence entre capacité d'emprunt, capacité d'achat et capacité de remboursement ? 

  • La capacité d'achat ou d'acquisition correspond au montant maximun que vous pouvez mettre lors de votre achat immobilier. Votre capacité d'achat peut être influencer aussi par votre éligibilité à des prêts aidés.  

Capacité d'acquisition = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire

  • La capacité d'emprunt désigne le montant de votre prêt, le montant que la banque peut vous accorder pour financer votre achat. La capacité d'emprunt doit être en dessous de 33% d'endettement maximum sur une durée maximal d'emprunt de 25 ans. En outre, le taux de l'assurance emprunteur est maintenant inclus lors du calcul du niveau d'endettement. 
  • La capacité de remboursement est synonyme de la capacité d'emprunt

Pourquoi effectuer une simulation de capacité d'emprunt en 2021 à l'aide d'une calculatrice en ligne ?

Faire une simulation de votre capacité de remboursement est une étape cruciale qui vous permet de connaître le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre, afin d’adapter le plan de financement de votre prêt pour un investissement locatif en conséquence. En effet, l’addition de votre capacité d’emprunt, de votre apport personnel et des prêts aidés que vous pouvez demander tels que le prêt à taux zéro serviront à déterminer votre capacité d’achat et donc à éventuellement corriger votre projet immobilier.

Voilà pourquoi une simulation optimale de votre capacité d’emprunt est si importante, en plus de renforcer votre crédibilité lorsque vous soumettrez votre demande de crédit immobilier à une banque ! Si vous montrez à celle-ci que vous maîtrisez votre dossier et que vous en connaissez les points forts et les faiblesses, votre négociation s’en trouvera grandement facilitée.

Vous pourrez alors profiter d'une capacité d'emprunt adaptée au meilleur taux immobilier et obtenir des conditions d’emprunt ou de rachat de crédit immobilier favorables.

Calcul de votre capacité d’emprunt : quels sont les critères pris en compte ?

Pour réaliser un calcul de votre capacité d’emprunt, les courtiers immobiliers gratuits et les banques prennent en compte :

  • Votre salaire.
  • Vos éventuels revenus complémentaires : primes pension alimentaire, loyers, etc.
  • Ceux de votre co-emprunteur.
  • Vos charges : loyer, échéances d'emprunt, factures d’énergie, etc.
  • Le type de logement que vous envisagez d’acheter : terrain, logement neuf, logement ancien, etc.
  • Un calcul de votre capacité d'emprunt selon le montant de votre apport personnel.
  • La durée de remboursement souhaitée.

Ayez également en tête que les crédits à la consommation comme les prêts personnels diminuent d'autant votre capacité d'emprunt afin, toujours, de respecter les recommandations légales communiquées par le HCSF.

D'autre part, le choix de l'établissement bancaire pour votre emprunt n'a pas d'impact sur votre capacité d'emprunt. Qu'il s'agisse d'une banque traditionnelle comme la Société Générale, le Crédit Agricole, ou une banque en ligne comme Boursorama, le critère de la capacité d'emprunt sera respecté. Seul votre profil d'emprunteur pourra peser dans la négociation des conditions d'emprunt.

Quelle est ma capacité d'emprunt immobilier ?

Quand utiliser un simulateur de capacité d'emprunt immobilier ?

Comme dit plus haut, si vous décidez d'utiliser un simulateur de capacité d'emprunt en ligne avec lesfurets, il vous faudra le faire avant d'aller voir votre banque pour estimer votre crédit. En effet, il vous sera très intéressant de savoir, même à titre indicatif, le montant de votre enveloppe financière dont vous pouvez disposer. Après quoi, vous serez mieux armés pour négocier avec votre banquier les conditions de financement de votre projet immobilier. 

Combien va vous coûter votre projet immobilier ? Faites une simulation avec lesfurets. Si vous ne désirez pas effectuer de calcul de capacité d'emprunt avec un simulateur en ligne, votre conseiller bancaire l'effectuera pour vous lors de votre entretien.

Et pour ce qui est de la capacité d'emprunt avec PTZ ?

À la différence d'un prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro (PTZ) — permettant de financer jusqu'à 40% du montant de votre projet — est soumis à plusieurs critères d'accessibilité. Zones d'éligibilité et plafonds de ressources à respecter, être primo-accédant, investir dans le neuf... Pour vous y retrouver, n'hésitez pas à utiliser notre calculatrice de simulation de capacité d'emprunt avec PTZ. Vous y verrez plus clair.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour estimer votre capacité d’emprunt au meilleur taux, il suffit d’additionner l’ensemble de vos revenus annuels, c’est-à-dire vos salaires, revenus locatifs ou encore pensions alimentaires, et de leur soustraire vos charges diverses. Vous obtenez ainsi vos revenus réels annuels que vous devez ensuite diviser par 12 avant de les multiplier par 33% soit le taux d’endettement maximum (ou capacité d'endettement) .

Vous obtenez ainsi un calcul de votre capacité d’emprunt mensuelle à partir duquel les banques pourront simuler le montant total de votre emprunt en fonction de la durée de remboursement sur laquelle vous souhaitez vous engager.

Évidemment, la solution la plus simple est de vous munir de vos derniers relevés de compte pour connaître vos charges mensuelles et de vos bulletins de salaire pour réaliser le calcul de votre capacité d’emprunt grâce à la calculette de prêt immobilier dédiée proposée par lesfurets. Gratuite et sans engagement, elle vous fera gagner un temps précieux.

Attention ! Si vous vous demandez : comment utiliser notre calculatrice ? Ayez cependant en tête que nos outils de simulation de crédit immobilier sont mis à votre disposition à titre indicatif. Pour bénéficier d’une offre de prêt immobilier en bonne et due forme, utilisez plutôt notre formulaire de comparaison de crédit immobilier en ligne.

Exemple de calcul de capacité d'emprunt ou de remboursement

Pour vous permettre d'y voir plus clair, nous avons dressé pour vous ce tableau exemple de capacité d'emprunt. Celui-ci détaille, en fonction d'une durée d'emprunt changeante, et d'un taux différent, ce que vous pouvez emprunter pour une mensualité bien précise. Évidemment, ces données sont citées à titre d'exemple pour une capacité d'emprunt. N'hésitez pas à utiliser nos outils pour calculer avec précision votre propre capacité d'emprunt !

Combien puis-je emprunteur pour une mensualité de 1.100€ ?
Durée Taux de 1% Taux de 1,5% Taux de 2% Taux de 2,5%
10 ans 125.565€ 122.506€ 119.548€ 116.686€
15 ans 183.794€ 177.207€ 170.938€ 164.970€
20 ans 239.185€ 227.958€ 217.441€ 207.585€
25 ans 291.876€ 275.044€ 259.523€ 245.198€
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LesFurets.com - Hervé et François
Foire aux questions
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur devra lui rembourser les sommes versées.

Si la prestation d’intermédiation est proposée à distance, vous disposez d’un délai légal de quatorze jours calendaires révolus à compter de la date de signature de la convention d’intermédiation par les Parties, vous permettant de vous rétracter sans motif ni pénalité. Ce droit de rétractation ne s’applique pas aux contrats exécutés intégralement par les deux parties à la demande expresse du client et avant que ce dernier n’exerce son droit de rétractation.
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