La capacité d’emprunt immobilier, c’est l’effort financier qu’un emprunteur peut supporter pour financer l’achat d’un bien immobilier en disposant d’un reste à vivre suffisant sans mettre son équilibre budgétaire en péril. C'est un indicateur indispensable lors d'une simulation de prêt que vous pouvez faire vous-même, auprès d'un courtier ou de votre banquier vous permettant d'évaluer vos possibilités d'emprunt.
Sachant que pour un achat immobilier, le pourcentage total des emprunts contractés (taux d’endettement de l’emprunteur) ne doit pas dépasser 33% de ses revenus, si vous gagnez, par exemple, 3.000 euros par mois, votre capacité d’emprunt s’élèvera à 1.000 euros mensuels.
Depuis le début de l'année 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a mis à jour sa politique de recommandations. Le taux d'endettement maximum admis est donc passé de 33% à 35%, ce qui permet aux emprunteur d'élargir leur capacité d'emprunt sur l'année en cours. De plus, les dérogations peuvent être plus facilement accordées à ce sujet, surtout en faveur des primo-accédants et des projets d'achats de résidences principales.
Attention ! Votre capacité de remboursement n’est que l’un des éléments parmi d’autres pris en compte par le courtier en prêt immobilier ou la banque lors de l’étude de votre demande de prêt. Il est important, mais ne revêt pas de caractère décisif.
En effet, le contexte compte également pour beaucoup. Ainsi, la capacité d’emprunt immobilier de certains acheteurs peut évidemment excéder le taux d’endettement recommandé de 33%, dès lors que le reste à vivre dont ils bénéficient est considéré comme suffisant par l’établissement bancaire. Effectivement, investir 1/3 de ses revenus dans un achat immobilier quand on gagne 2.500€ par mois, ce n’est pas la même chose que d’en faire autant quand on perçoit 10.000€ de revenus mensuels.
Capacité d'acquisition = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire
Faire une simulation de votre capacité de remboursement est une étape cruciale qui vous permet de connaître le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre, afin d’adapter le plan de financement de votre prêt pour un investissement locatif en conséquence. En effet, l’addition de votre capacité d’emprunt, de votre apport personnel et des prêts aidés que vous pouvez demander tels que le prêt à taux zéro serviront à déterminer votre capacité d’achat et donc à éventuellement corriger votre projet immobilier.
Voilà pourquoi une simulation optimale de votre capacité d’emprunt est si importante, en plus de renforcer votre crédibilité lorsque vous soumettrez votre demande de crédit immobilier à une banque ! Si vous montrez à celle-ci que vous maîtrisez votre dossier et que vous en connaissez les points forts et les faiblesses, votre négociation s’en trouvera grandement facilitée.
Vous pourrez alors profiter d'une capacité d'emprunt adaptée au meilleur taux immobilier et obtenir des conditions d’emprunt ou de rachat de crédit immobilier favorables.
Pour réaliser un calcul de votre capacité d’emprunt, les courtiers immobiliers gratuits et les banques prennent en compte :
Ayez également en tête que les crédits à la consommation comme les prêts personnels diminuent d'autant votre capacité d'emprunt afin, toujours, de respecter les recommandations légales communiquées par le HCSF.
D'autre part, le choix de l'établissement bancaire pour votre emprunt n'a pas d'impact sur votre capacité d'emprunt. Qu'il s'agisse d'une banque traditionnelle comme la Société Générale, le Crédit Agricole, ou une banque en ligne comme Boursorama, le critère de la capacité d'emprunt sera respecté. Seul votre profil d'emprunteur pourra peser dans la négociation des conditions d'emprunt.
Comme dit plus haut, si vous décidez d'utiliser un simulateur de capacité d'emprunt en ligne avec lesfurets, il vous faudra le faire avant d'aller voir votre banque pour estimer votre crédit. En effet, il vous sera très intéressant de savoir, même à titre indicatif, le montant de votre enveloppe financière dont vous pouvez disposer. Après quoi, vous serez mieux armés pour négocier avec votre banquier les conditions de financement de votre projet immobilier.
Combien va vous coûter votre projet immobilier ? Faites une simulation avec lesfurets. Si vous ne désirez pas effectuer de calcul de capacité d'emprunt avec un simulateur en ligne, votre conseiller bancaire l'effectuera pour vous lors de votre entretien.
À la différence d'un prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro (PTZ) — permettant de financer jusqu'à 40% du montant de votre projet — est soumis à plusieurs critères d'accessibilité. Zones d'éligibilité et plafonds de ressources à respecter, être primo-accédant, investir dans le neuf... Pour vous y retrouver, n'hésitez pas à utiliser notre calculatrice de simulation de capacité d'emprunt avec PTZ. Vous y verrez plus clair.
Pour estimer votre capacité d’emprunt au meilleur taux, il suffit d’additionner l’ensemble de vos revenus annuels, c’est-à-dire vos salaires, revenus locatifs ou encore pensions alimentaires, et de leur soustraire vos charges diverses. Vous obtenez ainsi vos revenus réels annuels que vous devez ensuite diviser par 12 avant de les multiplier par 33% soit le taux d’endettement maximum (ou capacité d'endettement) .
Vous obtenez ainsi un calcul de votre capacité d’emprunt mensuelle à partir duquel les banques pourront simuler le montant total de votre emprunt en fonction de la durée de remboursement sur laquelle vous souhaitez vous engager.
Évidemment, la solution la plus simple est de vous munir de vos derniers relevés de compte pour connaître vos charges mensuelles et de vos bulletins de salaire pour réaliser le calcul de votre capacité d’emprunt grâce à la calculette de prêt immobilier dédiée proposée par lesfurets. Gratuite et sans engagement, elle vous fera gagner un temps précieux.
Attention ! Si vous vous demandez : comment utiliser notre calculatrice ? Ayez cependant en tête que nos outils de simulation de crédit immobilier sont mis à votre disposition à titre indicatif. Pour bénéficier d’une offre de prêt immobilier en bonne et due forme, utilisez plutôt notre formulaire de comparaison de crédit immobilier en ligne.
Pour vous permettre d'y voir plus clair, nous avons dressé pour vous ce tableau exemple de capacité d'emprunt. Celui-ci détaille, en fonction d'une durée d'emprunt changeante, et d'un taux différent, ce que vous pouvez emprunter pour une mensualité bien précise. Évidemment, ces données sont citées à titre d'exemple pour une capacité d'emprunt. N'hésitez pas à utiliser nos outils pour calculer avec précision votre propre capacité d'emprunt !
| Combien puis-je emprunteur pour une mensualité de 1.100€ ? | ||||
| Durée | Taux de 1% | Taux de 1,5% | Taux de 2% | Taux de 2,5% |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 125.565€ | 122.506€ | 119.548€ | 116.686€ |
| 15 ans | 183.794€ | 177.207€ | 170.938€ | 164.970€ |
| 20 ans | 239.185€ | 227.958€ | 217.441€ | 207.585€ |
| 25 ans | 291.876€ | 275.044€ | 259.523€ | 245.198€ |
Retrouvez nos guides conseils ainsi que les dernières actualités du monde du prêt immobilier.
Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier et optimiser votre fiscalité ? Pour cela, plusieurs dispositifs existent, notamment pour tout ce qui concerne l’achat de logement neuf meublé dans une résidence de services. Bonne nouvelle si vous faites le choix de l’investissement locatif en 2021 : sachez que le dispositif Censi-Bouvard comme le dispositif Pinel ne sont pas impactés par le projet de loi de finances pour l’année 2021. En d’autres termes, si les conditions d’applications des dispositifs sont réunies, il sera toujours possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% maximum en Censi-Bouvard, et de 21% en Pinel.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans un quartier réputé « ancien et dégradé » ? Vous cherchez à rénover un logement en tant que particulier, au sein d’une commune ou le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ? Dans ce cas, sachez que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en lien avec le nouveau dispositif d’investissement Denormandie. Voici ce que vous devez savoir à propos de la Loi Denormandie, si vous avez acquis un bien à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Conçue à l’origine pour faciliter l’accès au logement des personnes les plus fragiles, la loi Elan favorise également la construction de nouveaux logements de même que les normes de construction – en particulier dans les zones « tendues », où la difficulté de trouver un logement décent est plus complexe du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande. Ainsi, que vous soyez propriétaire, locataire, bailleur social ou encore professionnel de l’immobilier, vous vous devez de connaître sur le bout des doigts les caractéristiques de la loi Elan.
Avec la crise sanitaire, difficile de se projeter sur 15, 20 ou 25 ans et ainsi réaliser une acquisition immobilière. Selon une étude SeLoger, les femmes semblent plus pessimistes sur ce sujet, mais sont pourtant nombreuses à acheter seules.
Le troisième confinement dans lequel la France entière vient tout juste d’entrer est particulier. Moins strict que celui du printemps 2020, il offre la possibilité de visiter un bien immobilier, en respectant toutefois certaines conditions.
Réévalués chaque trimestre par la Banque de France, les taux de l'usure sont à la baisse en ce 1er avril. On vous dit comment, pourquoi ce n'est pas forcément une bonne nouvelle pour les emprunteurs mais comment faire pour financer son projet immobilier malgré tout !
