Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
La promesse de vente
Dans ce document, le propriétaire s’engage à vendre son bien immobilier à un acheteur. Il ne peut en aucun cas proposer son logement à un autre candidat : pendant une période de deux à trois mois, la vente est réservée à l’acquéreur mentionné dans la promesse unilatérale de vente.
L’acheteur dispose de ce délai pour se décider : il peut tout à fait renoncer à l’achat du bien, à condition de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10% du prix de vente). La promesse de vente doit impérativement être enregistrée auprès des services des impôts, dans les dix jours suivant la signature du document. Les frais d’enregistrement coûtent 125 euros et sont acquittés par l’acheteur.
Le compromis de vente
Cet avant-contrat engage les deux parties à conclure la vente immobilière. Durant la signature du compromis de vente, l’acheteur verse au vendeur un dépôt de garantie représentant 5 à 10% du prix de vente.
Cette somme est déduite du montant de la transaction lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le compromis de vente ne nécessite aucun enregistrement auprès des impôts mais contraint le vendeur comme l’acheteur à honorer leurs engagements.
Le versement de cet acompte au compromis de vente peut se faire par virement bancaire ou par chèque dans le cas où le montant n’est pas supérieur à 10.000€.
Les délais de rétractation
Le vendeur ne peut pas se rétracter après la signature de la promesse ou du compromis de vente. L’acheteur dispose pour sa part d’un délai de rétractation légal de dix jours à compter du lendemain de la réception de l’avant-contrat signé ou de sa remise en main propre par le notaire.
Pour se rétracter, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l’informer de sa décision. Le montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie versé par l’acquéreur doit lui être intégralement restitué, quel que soit le motif de la rétractation, sous un délai maximal de 21 jours.
Les clauses suspensives à la promesse ou au compromis de vente
Certains éléments peuvent invalider un avant-contrat de vente immobilière. Si l’acheteur se voit refuser l’octroi d’un crédit par les banques, la transaction est annulée et les sommes avancées par l’acheteur lui sont restituées. La vente peut aussi être compromise par le droit de préemption qu’exerce parfois la mairie pour réaliser des aménagements publics : si la collectivité déclare son intérêt pour le bien immobilier dans les deux mois suivant la signature de la promesse ou du compromis de vente, ce dernier devient caduc.
Que se passe-t-il après la promesse ou le compromis de vente
Deux ou trois mois après la signature de l’avant-contrat, le vendeur et l’acheteur se rendent chez le notaire pour finaliser la vente immobilière. Avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur doit accomplir certaines démarches : si, par exemple, le logement nécessite des travaux de rénovation, il doit engager un maître d’oeuvre et des artisans pour réaliser le chantier. Mais il doit avant tout décrocher un crédit immobilier auprès d’une banque.
Quels sont les diagnostics à effectuer sur le bien immobilier ?
Pour pouvoir publier son annonce et vous faire signer un compromis de vente, un vendeur est tenu d’effectuer certains diagnostics sur le logement concerné.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), nécessite d’être réalisé avant la publication de l’annonce de vente, il doit notamment spécifier la « classe énergie » du bien immobilier.
- Tous les autres diagnostics qui peuvent concerner les risques naturels, miniers, technologiques et l’exposition au plomb, sont rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ils doivent tous être réalisés avant la signature du compromis de vente.
Signature de l’acte de vente : les délais possibles
La date limite à laquelle la vente doit être signée doit-être indiquée dans le compromis de vente. La signature du compromis et celle de l’acte de vente sont espacées d’un délai pouvant osciller entre 3 et 4 mois. Cependant, il peut arriver qu’il soit plus long. S’il dépasse 18 mois, vous devrez faire appel à un notaire pour le rédiger et le signer afin qu’il reste valable.
Ce délai est en effet contraint au droit de préemption de la part des collectivités publiques. Prioritaires, elles peuvent faire exercer leur droit. Généralement, il faut attendre 2 à 3 mois après que le notaire a envoyé la déclaration d’intention à la collectivité en question pour savoir si elle souhaite faire appliquer ce droit de préemption.
Afin de récapituler les délais possibles qui interviennent autour d’un compromis ou d’une promesse de vente lors d’une demande de crédit immobilier (nous reviendrons sur cette notion un peu plus bas), nous mettons le schéma suivant à votre disposition.
Et le droit de préemption du locataire ?
Dans le cas où il s’agit d’une location, un droit de préemption est également accordé au locataire. Celui-ci peut alors prendre plusieurs formes différentes.
- 2 mois de délai de préemption s’il s’agit de la première vente d’un appartement depuis la mise en copropriété de l’immeuble concerné.
- 4 mois de délai de préemption pour les locataires d’un immeuble entier de plus de dix logements si l’acheteur qui en fait l’acquisition en une seule fois décide de ne pas prolonger les baux pour 6 ans.
- 2 mois de délai de préemption pour un locataire dans le cas où il est informé de la vente de son logement par courrier 6 mois avant la fin du bail. Il pourra décider d’accepter ou refuser de partir.
- 1 mois de délai de préemption pour un locataire si le bien immobilier est acheté à un prix inférieur à celui de l’offre de départ, ou à de meilleures conditions.
Dans le cas d’un prêt immobilier
Si vous avez recours à un financement comme le prêt immobilier pour acquérir un bien, le compromis de vente dispose d’une condition suspensive. Il devra alors préciser le délai pour que vous puissiez obtenir le crédit. Celui-ci ne peut être inférieur à un mois et s’étale environ sur 2 mois après la signature du compromis.
Le lendemain de la réception de votre courrier recommandée contenant l’offre de prêt, vous disposez, grâce à la loi Scrivener, d’un délai de 10 jours pour donner votre accord. Préalablement validée par la banque, cette offre de prêt immobilier doit néanmoins garder ces conditions pendant 30 jours.
Si vous décidez d’accepter l’offre de prêt immobilier, vous disposez d’un délai de 4 mois pour procéder à la signature du contrat de vente.
