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C’est quoi un achat dans l’ancien ?

Acheter dans le neuf ou l’ancien ? Prix attractifs, disponibilité quasi immédiate, géolocalisation favorable, le charme de l’immobilier ancien n’est plus à définir. Pourtant, acheter dans l’ancien peut également avoir son lot de pièges à éviter. Nous vous invitons à voir lesquels tout en partageant avec vous certains conseils pour réussir votre projet immobilier.

Pour rappel, un bien immobilier ancien est un appartement ou une maison individuelle qui a déjà fait l’objet d’une mutation : une première vente, succession ou donation. Il peut aussi s’agir d’un logement dont la construction remonte à plus de cinq ans.

Bien choisir son quartier

Si l’achat dans l’immobilier ancien donne le principal avantage de pouvoir trouver un bien dans les centres-villes et zones attractives, ne foncez pas bille en tête. Prenez le temps de rassembler toutes les informations nécessaires. Exemple : un voisinage animé, une rue adjacente trop festive, un projet de construction menaçant votre beau vis-à-vis…

Aussi, pensez à l’avenir du quartier. État des transports en commun, des commerces, des espaces verts, des écoles. Son attractivité est tributaire de nombreux critères que nous vous conseillons de prendre en compte. Notamment si vous envisagez une plus-value à la revente ou que vous souhaitez acheter dans l’ancien pour louer.

Par exemple, une personne ayant investi à proximité d’une gare du Grand Paris Express il y a quelques années, pourra bientôt bénéficier d’une hausse des prix considérables grâce à l’« effet gare ». Selon les chiffres publiés récemment par les chiffres des notaires du Grand Paris, dans un périmètre de 800 mètres autour de la station Saint-Ouen RER — bientôt desservie par le prolongement d’une ligne de métro — les prix du mètre carré ont augmenté de 76% en dix ans.

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Calculer sa taxe foncière

Certains bâtiments d’époque peuvent faire l’objet d’un montant de taxe foncière élevé. Autrefois de grand standing, leur fiscalité locale peut peser lourd dans votre enveloppe en fonction de leur taille et du montant taxé par la commune où il se situe. Prenez le temps de vous renseigner pour éviter toute déconvenue.

Pour rappel, la taxe foncière de toute une année est à la charge du propriétaire au 1er janvier. En achetant un bien en cours d’année, vous n’êtes donc concerné qu’en début d’année suivante. Sauf si un accord privé est défini dans le compromis de vente pour une répartition de ces frais en prorata.

Chiffrer les travaux à effectuer

Pour ça, nous vous conseillons de faire très attention aux documents que le vendeur doit vous fournir à la promesse de vente, concernant certains diagnostics. Au total, il peut y en avoir jusqu’à onze. Ils concernent la consommation énergétique, comme l’état du gaz ou de l’électricité, mais aussi tout ce qui est relatif à l’âge du bâtiment. Amiante, plomb, termites, risques naturels…

Autant de critères définis dans ces documents que nous vous recommandons de lire avec attention. Si vous êtes totalement étranger à ce domaine, il peut être judicieux d’effectuer des visites répétées avec une personne de confiance travaillant dans les métiers de l’artisanat ou de l’architecture. Vous éviterez ainsi de faire grimper la facture.

Surtout dans l’achat ancien en copropriété

Ce point doit faire l’objet d’une vigilance supplémentaire pour l’achat dans l’ancien en copropriété. En effet, une assemblée générale peut très bien voter une décision sur des travaux à réaliser dans les parties communes, peu de temps avant votre signature. Pour éviter un tel désagrément sur votre budget, prenez connaissance des procès-verbaux de l’assemblée générale. Vous serez au courant.

Le conseil d'Hervé !
Surveillez le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble dans lequel vous souhaitez investir pour acheter dans l’ancien. S’il est mal noté, il pourra faire l’objet de travaux d’isolation dans les années à venir. Mieux vaut s’y préparer.

À noter qu’un diagnostic technique global (DTG), indiquant les travaux possibles sur les dix ans à venir peut vous donner des informations capitales à ce sujet et plus globalement sur votre projet d’acquisition dans l’ancien. Malheureusement, peu d’immeubles le proposent.

Aussi, la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), prévoit à ce sujet un « fonds de travaux » géré par les syndicats de la copropriété. Celui-ci doit représenter 5% du budget de prévision annuel concernant les éventuelles rénovations. Seuls les immeubles de plus de 10 logements peuvent y échapper.

Surveiller le montant des charges

Les charges courantes à payer par l’acquéreur peuvent être nombreuses dans un immeuble ancien. Elles le sont définitivement plus que dans un logement neuf. Chauffage, entretien des espaces verts et des parkings, utilisation d’un ascenseur. Un budget conséquent à ne pas négliger au moment de définir son budget.

Anticiper les frais d’agence immobilière

Si vous décidez de passer par une agence pour acheter dans l’ancien, vous devrez régler une somme fixée par l’agent immobilier. Celle-ci varie d’un établissement à l’autre et nous vous recommandons d’y faire attention pour ne pas payer une commission trop élevée. Acheter un bien de particulier à particulier vous fera l’économiser, avec tous les désavantages que ça comporte.

Prévoir le montant des frais de notaire

Sur ce point, peu importe que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, les frais de notaire sont toujours à prévoir. Pour les visualiser, nous vous proposons un outil de calcul des frais de notaire.

Celui-ci vous demandera de préciser si votre projet immobilier concerne un achat dans le neuf, un achat dans l’ancien ou un achat de terrain. En fonction de sa géolocalisation et de son montant total, vous connaîtrez vos frais de notaire en quelques secondes seulement.

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Profiter d’un taux immobilier bas

En cette période de taux historiquement bas en ce qui concerne le crédit immobilier, vous pouvez profiter de financements très attractifs, toutes durées d’emprunt confondues et pour quasiment tous les profils d’acquéreurs.

À noter qu’aujourd’hui, négocier son contrat d’assurance emprunteur peut également vous permettre d’effectuer des économies importantes. Celle-ci pouvant représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un prêt immobilier, la ristourne peut se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Trouver une assurance habitation adaptée

Obligatoire lorsque vous êtes en copropriété, fortement recommandée autrement, l’assurance multirisque habitation va représenter un coût supplémentaire chaque mois que nous vous conseillons de calculer en amont. Pour ne pas payer trop cher sans être mal couvert, nous vous proposons un outil de comparaison d’assurance habitation qui vous permettra de trouver le contrat le plus adapté au bien que vous vous apprêtez à acheter dans l’ancien.

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