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Avec l’évolution de la crise épidémique liée au Covid-19, le marché de l’immobilier a connu quelques soubresauts. Avec l’arrêt brutal des transactions et le ralentissement de l’activité des agences immobilières, on a pu constater une baisse des prix pour une résidence secondaire lors du confinement sur le court terme, avec des taux relativement bas.

Pourtant, l’accès au crédit n’a jamais paru aussi compliqué. En cause : la frilosité des banques face aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sur le durcissement des conditions d’octroi de prêt. Alors, est-il raisonnable de penser à investir dans l’immobilier en ce moment ? Voici quelques éléments de réponse pour ceux expriment l’envie d’acheter une résidence secondaire.

Pourquoi acheter une résidence secondaire ?

Grâce à un achat immobilier de ce type, vous préparez astucieusement votre retraite, et vous réfléchissez également à la possibilité de léguer quelque chose à vos proches (conjoint, enfants, etc..). Vous pouvez-même envisager de tirer des revenus locatifs saisonniers de votre appartement ou maison, durant le temps où vous n’occupez pas le logement !

Notez bien que vous n’êtes le seul à envisager d’investir dans l’immobilier secondaire : en effet, une étude menée en 2018 par l’INSEE confirme que la France reste leader en la matière en Europe, avec près de 3,4 millions de résidences secondaires (ce qui correspond à environ 9,8% du parc immobilier total).

En bref vous l’aurez compris, l’achat d’une maison secondaire peut constituer bien des avantages. Si en plus vous prévoyez d’acheter dans l’immobilier neuf, vous accéderez à toutes les garanties de la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). L’immobilier neuf sera pour vous l’assurance d’obtenir un patrimoine répondant à toutes les normes de construction les plus exigeantes, en lien avec les économies d’énergie.

Il existe néanmoins des inconvénients dont vous devez tenir compte dès maintenant, avant de vous engager. En premier lieu : les charges représentées par l’entretien d’un tel patrimoine : d’où l’intérêt d’avoir recours au système des revenus locatifs pour amortir les coûts !

Où acheter sa résidence secondaire ?

Bien évidemment, il existe des régions en France plus attractives que d’autres pour réaliser un investissement dans une résidence secondaire. Nous l’avons vu, il convient de savoir que cet investissement particulier est particulièrement prisé des français, avec plus de 3 millions de résidences secondaires recensés dans tout l’hexagone : on a d’ailleurs pu observer, dès les premiers jours de la première vague de confinement, un exode massif des urbains vers la côte, la campagne ou encore la montagne.

Ainsi, on ne sera pas surpris de voir que les destinations phares, d’une année sur l’autre, demeurent le littoral et plus particulièrement la Côte d’Azur. Le Sud-Est de la France attire également les investisseurs à la recherche d’un investissement dans les Alpes, et à proximité des plus importantes stations de sport d’hiver. D’autres destinations attirent également les parisiens à la recherche d’un investissement immobilier secondaire. Parmi les destinations les plus convoitées, on retrouve Paris, Toulouse, Agde mais aussi Marseille.

On constate donc que la capitale française demeure populaire pour investir dans l’immobilier secondaire. L’attractivité touristique de la capitale permet ainsi aux propriétaires d’envisager toute sorte de solutions locatives – en passant par des professionnels du milieu. Une étude récente menée conjointement par l’Insee et l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme) confirme ainsi que près de 126.000 résidences secondaires au cœur de la capitale sont détenues par 42,5% des habitants d’Ile-de-France.

Le profil des acheteurs est également riche d’enseignements : la plupart des propriétaires sont âgés de 60 ans ou plus, et disposent également d’un revenu plus confortable que les propriétaires parisiens « classiques » (ils seraient près de 40% selon l’étude à disposer d’un revenu de plus de 6.700 euros par mois).

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Quels sont les critères de sélection ?

Nous l’avons vu : investir dans l’immobilier secondaire revient à se constituer un patrimoine. Tout le monde souhaite à ce stade tirer profit de tous les avantages possibles d’un bien immobilier dans le temps long. C’est pour cela que vous devez bien le choisir avant toute chose, selon des critères que nous allons étudier ci-dessous :

  • Commencez d’abord par étudier votre budget et la faisabilité de votre projet immobilier : concrètement, nous vous conseillons de prévoir entre 150.000 euros et jusqu’à 250.000 euros de budget. Une estimation susceptible de grimper rapidement selon la qualité du bien et son emplacement. Notez également qu’une résidence secondaire coûte en moyenne à son acquéreur entre 1 et 3% de sa valeur chaque année. Des frais d’entretien sont donc à prévoir !
  • L’emplacement géographique : nous l’avons vu, ce critère de sélection a tendance à influer sur le prix de l’immobilier. Ce qui aura de fortes chances de déboucher sur une plus-value, en cas de revente si le bien se situe dans une région attractive ! Notez cependant que le prix du mètre carré sur le pourtour méditerranéen a tendance à connaître une baisse, d’où l’importance de se renseigner sur l’immobilier local avant de procéder à une acquisition.
  • La fiscalité : en tant que propriétaire d’une résidence secondaire, vous devez savoir que vous serez soumis à la taxe foncière, à la taxe d’habitation ainsi qu’à d’autres charges liées notamment aux frais d’entretien généraux. Le choix de la région sera déterminant dans ce cas de figure, car les frais générés par le bien immobilier ne seront pas les mêmes selon l’attractivité de la région, le caractère urbain ou rural des environs, etc…
  • L’envie de prendre une retraite paisible : si votre objectif principal est de trouver le bien de vos rêves et d’en jouir pleinement, avec l’aspect spéculatif sera moins au centre de vos préoccupations. Vous effectuerez ainsi votre choix selon certaines commodités : proximité de la mer ou de la montagne, tranquillité du quartier, climat favorable, etc…
Immobilier : 5 conseils pour acheter seul | lesfurets

Les frais liés à l’achat d’une résidence secondaire immobilier dans le détail

Comme bon nombre d’acheteurs et d’investisseurs, vous allez certainement devoir contracter un prêt immobilier pour assurer votre investissement. Il s’agit donc pour vous d’une charge que vous allez devoir déterminer en fonction de votre capacité d’endettement ou de remboursement. Ainsi, l’organisme qui sera chargé de vous prêter une somme d’argent s’attachera à vérifier avec vous que les mensualités de remboursement ne dépassent pas 33% de vos revenus imposables nets.

Parmi les frais résidence secondaire, on retrouve également les charges courantes. Selon les cas, celles-ci peuvent ici s’élever entre 400 et 500 euros par mois. Dans le détail, on retrouve bien entendu tout ce qui relève de la consommation d’électricité, de chauffage et d’eau. Mais il faudrait compter aussi l’abonnement Internet et l’assurance, sans oublier la taxe foncière et la taxe d’habitation. Rappelons que tout ceci peut être amorti grâce à la mise en place d’une location saisonnière.

Les frais d’entretien constituent également une dépense incontournable, surtout si le bien immobilier n’est pas occupé une bonne partie de l’année. On considère ainsi qu’un propriétaire de résidence secondaire ne passe que 40 à 45 nuits par an en moyenne dans son bien. De fait, un bien immobilier moins occupé et moins entretenu pourra facilement vous coûter entre 1 et 2% du prix d’achat par an. Ces frais peuvent rapidement augmenter si vous disposez en plus d’un jardin ou d’une piscine : dans ce cas, comptez facilement 4% du prix d’achat par an.

Ajoutez à vos dépenses la souscription à une assurance habitation : vous en aurez absolument besoin pour vous couvrir contre des vols éventuels, ainsi que d’autres dommages aux biens.

Le sujet spécifique des impôts

Comme nous avons pu le voir plus haut, votre bien immobilier sera soumis à plusieurs taxe résidence secondaire : la taxe foncière, la taxe d’habitation, mais aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La taxe foncière, par exemple, est calculée selon la valeur locative cadastrale du bien – en d’autres termes, le calcul se fera comme si vous mettiez votre bien immobilier en location.

Certains cas d’exonération existent à ce stade pour une taxe d’habitation sur résidence secondaire. Par exemple, vous pouvez bénéficier d’un répit durant les deux premières années, à partir de la date de construction de votre logement. La taxe d’habitation est un impôt qui se base sur la valeur locative de votre logement et de ses dépendances, et qui se base sur les taux votés par les collectivités locales.

Notez que vous devrez payer cet impôt même si vous payez déjà la taxe sur votre résidence principale. Une majoration de la taxe résidence secondaire peut avoir lieu selon les communes, qui peut aller de 5 à 60%.

Bien que l’administration fiscale estime que l’achat d’une résidence secondaire ne doit pas ouvrir à une réduction d’impôt, vous pouvez tout de même obtenir certains avantages. Par exemple, sachez que certains travaux réalisés dans votre bien immobilier sont déductibles, notamment tout ce qui relève des travaux de rénovation énergétique.

La prime énergie fait partie de ces systèmes de défiscalisation, qui permettent par exemple de réaliser l’isolation de la toiture et des combles. Vous pouvez aussi choisir de mettre votre résidence secondaire en location, de manière à faire baisser vos impôts. Dans ce cas, le meilleur statut à adopter est celui de la micro-entreprise. La seule condition est de ne pas dépasser un niveau de loyer équivalent à 32.600 euros.

Comme vous pouvez le voir, le coût d’une résidence secondaire doit faire l’objet d’une réflexion soutenue de votre part. Sachez pour finir qu’il est tout à fait possible d’acheter une résidence secondaire avant la principale : beaucoup de particuliers procèdent de cette manière, face à l’envolée des prix dans les grandes métropoles. Ce choix de premier achat immobilier reste cependant coûteux dans bien des cas, d’où l’intérêt de bien se préparer en amont !

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