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Pourquoi faut-il avoir un apport pour un investissement locatif ?

Pour rassurer les banques

Les banques sont des établissements qui prêtent chaque année des sommes colossales à leurs clients. Elles ont besoin d’être rassurées sur leur capacité à rembourser leur crédit immobilier pour assurer leur pérennité.

Certes, l’assurance de prêt permet de couvrir les établissements bancaires en cas de défaut de paiement. Toutefois, la prise en charge va dépendre des garanties souscrites par l’emprunteur et la quotité choisie. En clair, même l’assurance emprunteur n’est pas une garantie qui préserve à 100 % la banque.

Elle va donc vous demander de montrer patte blanche. Le haut conseil de stabilité financière a durci le ton en matière d’octroi de prêt immobilier. Le HCSF demande aux banques de ne pas prêter aux clients dont le taux d’endettement dépasse 35 % (des exceptions sont possibles selon le reste à vivre des emprunteurs). Il souhaite également que les banques cessent de prêter au-delà de 25 ans (27 ans pour un projet en VEFA).

L’apport personnel permet de montrer votre capacité à épargner, ce qui peut rassurer votre banquier.

Pour payer les frais annexes

Si les conditions imposées par le HSCF permettent, à court terme, de limiter le risque de surendettement, personne ne sait quelle sera sa situation dans quelques années. Si vous n’êtes plus à même de payer votre crédit, la banque va revendre le bien et récupérer l’argent. Toutefois, elle ne pourra récupérer les sommes empruntées correspondant aux frais annexes (frais de dossier, frais de notaire, voire frais d’agence immobilière). De ce fait, elle demande un apport pour couvrir, a minima, ces frais et éviter toute perte.

Les frais de garantie devront également être couverts dans certaines banques.

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Quel apport pour investir dans le locatif ?

5 % dans le neuf et 10 % dans l’ancien

Le montant de l’apport personnel demandé par les banques peut varier selon la nature même de votre bien immobilier.

Vous vous demandez certainement pourquoi une telle différence ? Sachez que la réponse est très simple. Nous venons de voir que les banques souhaitaient que les emprunteurs disposent d’un apport personnel pour couvrir les frais annexes. Or, dans l’ancien, les frais sont plus élevés que dans le neuf :

  • En moyenne entre 2 et 3 % dans le neuf, les frais de notaire atteignent en moyenne 8 % dans l’ancien ;
  • En achetant un bien ancien vous êtes plus susceptible d’avoir fait appel à un agent immobilier pour trouver un investissement locatif conforme à votre besoin et non à un promoteur. Cela va engendrer, là encore, des frais annexes que la banque va vous demander de couvrir avec votre apport personnel.

Aussi, il n’est pas rare que les organismes de crédit vous demandent un apport à hauteur de 10 % dans l’ancien et de 5 % seulement dans le neuf.

Dans l’idéal : 20 % d’apport

Les banques peuvent aller plus loin et vous demander un apport personnel de 20 %. Notez que vous pouvez vous-même proposer un apport plus important dès lors que vous en avez la possibilité. Un apport plus élevé aura un impact sur votre demande de prêt immobilier pour votre investissement locatif :

  • Vous rassurez la banque et mettez toutes les chances de votre côté pour voir votre demande de prêt acceptée. La banque appréciera votre capacité d’épargne et votre gestion efficace de vos comptes ;
  • Vous pouvez obtenir des conditions de prêt plus favorables. Selon le profil de l’emprunteur, le taux d’intérêt n’est pas le même pour tous. De plus, avec un apport plus élevé, vous empruntez moins et pouvez envisager un crédit immobilier plus court. Or, la durée impacte le taux d’intérêt, et donc le coût total de votre prêt pour votre investissement locatif. Certes, votre effort d’épargne est plus important au lancement du projet, mais le gain obtenu viendra le compenser. De plus, vos revenus locatifs seront plus proches du montant du crédit pour limiter l’effort d’épargne pendant le remboursement du prêt.

Peut-on investir dans le locatif sans apport ?

La réponse sera variable selon votre profil d’investisseur, les banques n’offrent pas les mêmes conditions à tous les emprunteurs. Il reste aujourd’hui possible d’emprunter une somme plus importante que le prix du bien immobilier et ainsi d’englober tous les frais annexes. C’est d’ailleurs une solution à envisager lorsque les taux sont faibles. Si vos supports d’épargne offrent des taux d’intérêt plus élevés que les taux d’emprunt, vous avez tout intérêt à financer intégralement le projet immobilier avec un crédit.

Les courtiers partenaires lesfurets peuvent vous aider à emprunter sans apport pour votre investissement locatif. Ils mettent leur expérience à votre service pour bien préparer votre dossier et mettre en avant tous ses atouts. L’objectif est de valoriser votre profil et de rassurer une fois de plus la banque. Un courtier immobilier a l’habitude d’échanger avec les banques et saura vous trouver les conditions les plus favorables et une banque qui acceptera peut-être de vous prêter sans apport personnel.

Le conseil de François !
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt qui, comme son nom l’indique, est sans intérêts. Sachez qu’il peut vous servir d’apport personnel pour réduire le coût total de votre crédit. Parlez-en à votre banquier si vous êtes éligible.
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