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Votre dossier de prêt immobilier est-il solide ?

Ce que votre banque va étudier avant de vous accorder un prêt immobilier

Pour pouvoir contracter un prêt immobilier, vous devez montrer à la banque qui vous finance que vous êtes un emprunteur fiable. Une situation stable et une gestion raisonnable de vos ressources sont donc indispensables. Voici ce que regarde une banque quand elle étudie votre dossier :

  • Votre situation professionnelle : vous devez obligatoirement être en contrat à durée indéterminée. Les banques seront plus frileuses à prêter si vous ou votre co-emprunteur êtes en CDD.
  • Votre situation financière : Avez-vous été à découvert, même minime, au cours des derniers mois ? Si c’est le cas, votre situation financière sera considérée comme fragile.
  • Votre capacité d’endettement : c’est votre capacité de remboursement mensuelle maximum. Celle-ci ne doit pas excéder le tiers de votre revenu. Pour la calculer, votre banque vous demandera quels sont vos crédits à la consommation en cours ou à venir.
  • Votre apport personnel : c’est la part autofinancée de votre projet. Elle montre à la banque que vous êtes capable de capitaliser et de bien gérer votre argent. L’apport peut provenir de votre épargne personnelle ou de prêts aidés, comme le 1% logement ou le prêt à taux zéro. Plus votre apport est important, et plus vous pourrez négocier votre prêt avec votre banque : vous pourrez emprunter plus ou à des taux plus avantageux. Généralement, on considère qu’un apport doit représenter au minimum 10% du prix d’achat de votre bien immobilier.

Quelles sont les aides à l’accession existantes ? Comment en bénéficier ?

  • Le prêt accession sociale ou prêt PAS : Pour en bénéficier, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond. Seules les banques ayant passé une convention avec l’Etat peuvent le proposer. Il finance aussi bien l’achat que la construction (avec ou sans travaux) d’un logement. Il peut prendre en charge une partie du coût global du crédit immobilier comme sa totalité. Le montant alloué dépendra de vos revenus et de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez acheter. Sachez que vous paierez des intérêts calculés en fonction de la durée du prêt et du type de taux choisi.
  • Le prêt à taux zéro ou PTZ : C’est un prêt aidé par l’Etat. Il ne peut pas financer entièrement votre logement, mais seulement une partie. Vous pouvez en bénéficier si vos revenus ne dépassent pas un certain plafond et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Ce logement visé doit être neuf ou ancien avec des travaux. Le montant maximal du PTZ ne peut excéder 40% du coût de l’opération. Vous ne paierez pas d’intérêts.
  • Le prêt Action Logement, l’ancien 1% patronal : Ce prêt est proposé par les entreprises de plus de 10 salariés. Il doit servir à financer une partie du montant global du crédit immobilier. L’argent récolté doit financer votre résidence principale, dans du neuf ou de l’ancien sans travaux. Le montant de l’aide dépend de la location du bien visé. Dans tous les cas, il n’excède pas 30% de son montant global.
  • Le prêt social de location-accession ou PSLA : le PSLA facilite l’accès à la propriété aux loueurs de logements sociaux. Lorsque vous payez votre loyer, une partie sert à constituer un capital qui sera déduit du prix total du bien. Cela vous permet d’acheter votre logement sans avancer d’apport.
  • Avec un financement de votre projet immobilier reposant en partie sur des prêts aidés, n’hésitez pas à peser le pour et contre d’un prêt lissé.
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Quels types de taux de crédit peuvent vous être proposés ?

  • Le crédit à taux fixe : vos mensualités restent les mêmes sur toute la durée de votre prêt.
  • Le crédit à taux variable (aussi appelé taux révisable) : vos mensualités évoluent en fonction de deux indices boursiers de référence. Ceux-ci peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
  • Le crédit à taux variable capé : C’est un taux variable avec une limite fixée au préalable. Les taux varient seulement jusqu’à un certain plafond.

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.19% 0.38% 0.56% 0.75% 0.98%
Taux médian 0.72% 0.84% 1.02% 1.18% 1.41%

Prêt immobilier : ce qu’il faut regarder avant de signer

Avant de souscrire un prêt immobilier, la banque ou l’organisme de crédit doit vous fournir une fiche d’information pré-contractuelle (FIP). Cela vous donne toutes les informations dont vous avez besoin pour prendre vos décisions. Cette fiche doit comporter :

  • Le type de crédit, son montant, sa durée, son taux
  • Le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global)
  • Les assurances obligatoires et leur montant, notamment l’assurance emprunteur
  • Les échéances de remboursement
  • Les frais de dossier
  • Les indemnités et risques de résiliation en cas de retard
  • Les délais de rétractation et les coordonnées du prêteur et de l’emprunteur

Voici quelques précisions sur les éléments les plus importants de cette liste afin que vous puissiez prendre la meilleure décision quant à votre crédit immobilier. Dans l’ordre :

Le taux annualisé Effectif Global ou TAEG

Il comprend le taux nominal (taux de base fixé par la banque), mais aussi les frais et les commissions diverses, les primes d’assurance… c’est ce taux qui vous donnera une idée réelle du coût total de votre prêt.

Les assurances obligatoires

L’assurance emprunteur : elle n’est pas obligatoire légalement mais aucune banque ne vous financera sans elle car elle la protège en cas d’impayés. L’assurance de prêt prend en effet le relai en cas de perte d’emploi, de décès…

La loi Bourquin permet dorénavant de résilier son contrat assurance-emprunteur tous les ans, à la date anniversaire du contrat. Du coup, tous les contrats qui ont été signés après le 22 février 2017 peuvent être changés avec l’amendement Bourquin. Et ce dès le 22 février 2018. On vous en dit plus sur ce texte de loi dans notre guide dédié à la loi Bourquin.

Les garanties à sélectionner

La garantie du prêt : il s’agit traditionnellement d’un prêt hypothécaire. En cas de non-paiement, la banque saisit votre bien immobilier et le met en vente. L’hypothèque est la garantie de prêt la plus coûteuse. Elle implique également des frais de notaire et un imposition que l’on appelle « la taxe de publicité foncière ». Elle court jusqu’au remboursement total du prêt, plus un an.

Il existe aujourd’hui d’autres formes de garantie de prêt, notamment l’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD). L’IPPD fonctionne de la même manière que l’hypothèque. Celle-ci est moins coûteuse et vous ne payez pas d’impôts dessus. Elle court deux ans après le remboursement total du bien.

La dernière forme de garantie de prêt est la caution, qui peut venir d’un particulier ou d’un organisme de caution. En général, c’est l’option la moins coûteuse. En cas de défaut de paiement, c’est la personne que vous avez désignée ou l’organisme qui prendra le relai.

Les échéances de remboursement

Ce point est essentiel. Lorsque vous souscrivez un contrat, vous signez en général pour 15 ou 20 ans. Un mariage, des enfants, une promotion, un héritage… votre capacité de remboursement va forcément changer.

  1. Si vous comptez rembourser votre prêt de manière anticipée, vous devrez payer des frais.
  2. Si vous souhaitez revendre votre bien avant d’être arrivé au bout de vos remboursements, vous paierez également des frais de main levée. 

L’important pour vous est de choisir un contrat qui vous permette de pouvoir changer le montant des mensualités (on appelle cela les mensualités modulables) et rembourser votre prêt en anticipé sans frais si possible ou à moindre frais.

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Quels frais supplémentaires dois-je anticiper ?

  • Les frais d’agence : en général, ils représentent 5 à 10% du prix de vente, qu’il faut donner en plus.
  • Les frais de notaire : ils portent assez mal leur nom.  En réalité le notaire ne collecte que 15% de cette somme. Tout le reste va à l’Etat. On considère que les frais de notaire représentent environ 8% du prix d’un bien immobilier.

Comme vous avez pu le voir, le montant de votre crédit est défini par un ensemble de variables assez nombreuses. Il est donc impératif de comparer les offres avant de vous décider.

Prêt immobilier : les questions à poser à son banquier

Lorsque vous allez contacter votre banquier pour lui faire part de vos envies d’achat immobilier, n’ayez aucune crainte de poser le maximum de questions. Un prêt immobilier n’est pas un acte anodin, qu’il convient de négocier avec prudence et certitude. Ici, on vous suggère quelques idées de questions à poser à votre banquier pour votre emprunt immobilier.

Combien puis-je emprunter ?

Cette question, vous pouvez vous la poser avant de contacter votre banquier. En plus, de nombreux outils en ligne permettent de déterminer sa capacité d’emprunt en deux temps trois mouvements. C’est l’information clé qu’il faut avoir en tête et qui va conditionner tout le reste de l’opération, autant l’obtenir en amont pour la confirmer avec votre banquier.

Profitez-en pour annoncer clairement la mensualité que vous souhaitez, c’est le meilleur moyen de réduire son taux d’emprunt, plutôt que d’essayer de le négocier à la baisse une fois la mensualité voulue annoncée.

Combien coûtent les frais de dossier ?

Après simulation de votre projet immobilier, votre banquier sera en mesure de vous communiquer sa rémunération pour l’étude et le montage de votre dossier de crédit. Cette somme est à prévoir et pourra être réglée grâce à une partie de votre apport personnel. 

Quelles peuvent être les garanties et à quel coût ?

Pour s’assurer le bon remboursement de la somme qu’il vous prête, le banquier doit s’appuyer sur une garantie de votre part. Hypothèque, IPPD, caution morale ou physique, certaines peuvent avoir un coût plus élevé que les autres, notamment en ce qui concerne la caution hypothécaire. Prenez le temps d’en parler pour préparer cet éventuel coût supplémentaire.

Quel coût pour l’assurance de prêt ?

Un contrat d’assurance groupé dans celui du prêt immobilier étant plus communément onéreux qu’un contrat d’assurance en délégation, n’hésitez pas à poser le sujet sur la table pour savoir quel geste est capable de faire votre banquier à ce sujet.

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