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Petit tour d’horizon de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt désigne, en règle générale, le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée – en ce qui concerne l’immobilier plus particulièrement, cette période peut courir jusqu’à 25 ans dans les cas les plus extrêmes, et en fonction de l’évolution favorable ou non des taux d’intérêts !

Mais pour estimer votre capacité d’emprunt sur investissement locatif, vous aurez besoin de déterminer avec précision vos revenus financiers, ainsi que vos charges. Notez d’ores et déjà que le seuil d’endettement est établi à 33% de vos revenus. Aucune banque crédible ne vous fera d’offre au-dessus de ce pourcentage ! En d’autres termes, c’est votre crédibilité face aux échéances d’un crédit immobilier qui déterminera votre aptitude à emprunter.

Voici tout ce que vous devez savoir pour déterminer avec précision votre capacité d’emprunt :

  • Vous devez être en mesure de déterminer votre capacité d’endettement selon un certain seuil – en France, ce seuil est estimé à hauteur de 33% de vos revenus.
  • Le montant de votre apport personnel : il peut être imposé par certains organismes bancaires et s’établit la plupart du temps à hauteur de 10% minimum. Ceci afin de compenser les frais de notaire et de garantie.
  • Le type de prêt que vous souhaitez contracter – en fonction de votre choix, vous aurez affaire à un taux fixe ou un taux variable (ce dernier étant indexé sur un indice de référence).
  • Le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser, ainsi que la durée de l’emprunt immobilier.
  • Votre âge au moment de la souscription du prêt.

La capacité d’emprunt en lien avec l’investissement locatif

L’investissement locatif est une opération bien particulière dans le domaine de l’immobilier. Elle consiste en réalité à acheter un bien immobilier pour le louer ensuite à un tiers – en d’autres termes, la personne propriétaire se constitue un véritable patrimoine qui peut faire l’objet de droits de succession par la suite.

Mais avant de se lancer dans l’achat d’un logement, il convient d’évaluer votre budget, et donc par extension votre taux d’endettement. Le taux d’endettement correspond ainsi à un pourcentage de vos revenus récurrents par rapport à vos charges récurrentes. Voici quels sont les revenus pris en compte pour l’obtention d’un prêt immobilier :

  • Les salaires nets, de même que les bénéfices industriels, commerciaux, agricoles et non-commerciaux.
  • Les pensions alimentaires et de retraite, de même que les rentes viagères – qui s’obtiennent lors de la sortie d’un produit d’épargne de type placement.
  • Les allocations familiales, ainsi que toute autre ressource non imposable – à la stricte condition que celles-ci fassent l’objet d’un versement durant les 5 premières années du prêt.
  • Le pourcentage de loyers que vous percevez – selon les banques, ce pourcentage peut atteindre 70 voire 80%.
  • Les revenus issus de placements financiers.

Notez que pour le calcul d’une capacité d’emprunt investissement locatif, les revenus exceptionnels issus des dividendes d’actions et primes ne sont pas pris en compte.

Pour le calcul de capacité d’emprunt investissement locatif, vous devrez soustraire vos charges de vos revenus. Voici quelles sont les charges prises en compte :

  • Les crédits en cours – ils correspondent par exemple aux crédits que vous avez contracté auparavant (crédit à la consommation ou autres crédits immobiliers, crédit automobile ou prêt pour travaux). À noter qu’il n’est pas forcément nécessaire de prendre en compte certains crédits arrivant bientôt à échéance (mensualités restantes inférieures ou égales à 6 mois).
  • Les pensions et rentes versées, les loyers à payer après la mise en place du prêt immobilier ainsi que les mensualités prévisionnelles du crédit demandé.

Au final, il suffit simplement de diviser le montant de la mensualité du prêt immobilier par le montant des revenus du foyer, puis de multiplier le tout par 100 pour obtenir votre taux d’endettement. Votre « reste à vivre » correspond à ce qu’il vous reste lorsque vous avez payé toutes les charges fixes (c’est-à-dire, les charges ci-dessus de même que les impôts et autres charges d’électricité et de gaz). Pour connaître votre reste à vivre, il vous suffit de soustraire de vos revenus nets fixes vos charges fixes.

Pourquoi effectuer une simulation de capacité d’emprunt investissement locatif ?

Vous l’aurez compris : votre capacité d’emprunt est déterminée par cet « effort financier » que vous êtes prêts à consentir pour financer un achat de bien immobilier. Cet effort doit néanmoins vous permettre de disposer d’un reste à vivre, suffisant pour ne pas mettre en péril votre équilibre budgétaire personnel.

Par exemple, si vous gagnez 3.000 euros par mois, votre capacité d’emprunt s’élèvera à 1.000 euros mensuels – souvenez-vous que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% !

Ceci étant dit, la simulation de votre capacité d’emprunt est une étape essentielle, car elle doit vous permettre de déterminer avec une certaine précision le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre. De cette façon, la simulation de votre calcul de capacité d’emprunt pour investissement locatif vous donnera l’occasion d’établir un véritable plan de financement.

La plupart des simulateurs disponibles en ligne sont de véritables outils d’aide à la décision, puisqu’ils prennent en compte un certain nombre de paramètres relatifs à votre situation pour vous orienter, par exemple, vers le prêt à taux zéro – rappelons que le PTZ est un programme de financement réservé en priorité aux jeunes propriétaires et primo-accédant.

Lorsque vous vous présentez à un banquier avec cette simulation de votre capacité d’emprunt immobilier pour investissement locatif, vous augmentez grandement votre crédibilité. Or, la négociation est une donnée essentielle lorsque vous souhaitez contracter un prêt immobilier, et plus vous connaissez les forces et les faiblesses de votre dossier, plus vous aurez d’arguments en votre faveur. Vous aurez alors la possibilité de prétendre à une capacité d’emprunt immobilier d’investissement locatif au meilleur taux, ainsi qu’à des solutions de rachat de crédit plus favorables.

Pourquoi simuler sa capacité d’emprunt pour investissement locatif ?

Il vous sera vivement recommandé d’utiliser les services d’un simulateur de crédit immobilier et d’investissement locatif avec capacité d’emprunt le plus tôt possible, avant-même de vous rendre chez votre conseiller. Si vous craignez de saisir des données « sensibles » ou confidentielles en ligne, rassurez-vous : ces données ne font l’objet d’aucun enregistrement, et le simulateur reste par ailleurs totalement gratuit et sans engagement pour vous.

Il s’agit simplement d’une super-calculatrice qui déterminera selon les informations que vous lui donnez le meilleur plan de financement pour vous. Il est toujours utile de connaître, même à titre indicatif, le montant de l’enveloppe financière à laquelle vous pouvez prétendre, de façon à disposer des meilleures armes pour négocier face à votre banquier.

Vous pouvez également choisir de ne pas effectuer le calcul préalable de votre capacité d’emprunt en ligne. Dans ce cas, sachez qu’il vous reste la possibilité de faire effectuer cette opération directement en agence, par votre interlocuteur privilégié. C’est à vous de choisir ! Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous munir des documents les plus indispensables, comme par exemple vos bulletins de salaire ou vos derniers relevés de compte – ceux-ci vous aideront à connaître dans le détail vos charges mensuelles. De cette façon, vous gagnerez un temps précieux !

Notez en fin de compte que pour obtenir la meilleure offre de prêt immobilier disponible sur le marché, vous avez également la possibilité de réaliser un comparatif en ligne via un formulaire de comparaison de crédit immobilier. À tester, avant de vous engager !

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