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Quel est le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre ? Cette question est bien souvent la première à vous poser dans le cadre d’un projet d’achat. Votre capacité d’emprunt, en complément de votre apport personnel, déterminera en effet le prix maximal du bien immobilier que vous avez la possibilité d’acquérir.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La « capacité d’emprunt » correspond tout simplement au montant maximal du prêt immobilier qu’un emprunteur peut raisonnablement obtenir auprès d’une banque. Cette dernière, en effet, doit s’assurer que l’emprunteur sera en capacité de rembourser les échéances sans difficulté et que le montant de la mensualité ne met pas en péril son équilibre budgétaire.

La capacité d’emprunt maximale est encadrée par la réglementation. Depuis le 1er janvier 2021, la nouvelle recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) consiste à ne pas dépasser 35 % des revenus du foyer. Ce plafond était auparavant fixé à 33 % : en pratique, les emprunteurs peuvent donc désormais s’endetter un peu plus et souscrire un montant de prêt immobilier un peu plus élevé.

Il ne s’agit toutefois que d’une préconisation ne s’imposant pas aux banques. Ces dernières peuvent tout à fait refuser une offre de prêt à un taux d’endettement inférieur si elles estiment que l’emprunteur ne présente pas un dossier assez solide.

À l’inverse, et à titre exceptionnel, les foyers les plus aisés peuvent emprunter une somme supérieure à 35 % de leurs revenus s’ils peuvent justifier par ailleurs :

  • D’un reste à vivre suffisant pour assurer leurs dépenses courantes.
  • Et/ou d’un patrimoine immobilier déjà confortable – notamment pour la réalisation d’un nouvel investissement locatif.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, et savoir si votre projet immobilier peut aboutir, vous pouvez utiliser notre calculette.

Quels critères pour définir le montant maximal d’un prêt immobilier ?

Quelles sont les ressources prises en compte pour déterminer votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt ? Certains détails peuvent varier d’une banque à l’autre, mais les fondamentaux restent les mêmes. En pratique, vous pourrez inclure :

  • Votre salaire – ou revenu moyen d’activité pour les travailleurs indépendants
  • Le cas échéant, celui de votre conjoint(e).
  • Vos revenus complémentaires (allocations familiales, loyers d’un investissement locatif, revenus mobiliers divers…).

Les charges à prendre en compte incluent :

  • Les mensualités de vos crédits en cours de remboursement.
  • Votre loyer – sauf si votre emprunt a pour objet d’acquérir votre résidence principale, et donc de vous débarrasser de votre loyer.
  • Vos factures d’électricité, gaz, eau, Internet…
  • Les charges diverses et régulières comme le paiement d’une pension alimentaire.

Comment calculer un montant de prêt ?

Pour déterminer le montant maximal de votre futur prêt immobilier, la méthode la plus simple consiste à déterminer d’abord votre taux d’endettement actuel. Vous pouvez réaliser ce calcul d’une manière très simple au moyen du simulateur de taux d’endettement lesfurets. Vous pourrez ensuite en déduire la mensualité maximale.

Le calcul du montant maximal du prêt est ensuite assez complexe. À mensualité équivalente, vous pourrez emprunter plus ou moins selon :

  • La durée du prêt souscrit : plus la durée de remboursement est longue, et plus vous pourrez emprunter une somme importante.
  • Le taux d’intérêt proposé : plus il est faible, et plus le capital emprunté pourra être important – puisque les intérêts représenteront une part moins importante de votre mensualité.
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Les grands principes de la simulation de montant de prêt

Pourquoi vous imposer des calculs complexes lorsqu’un outil sur Internet peut faire ce travail à votre place ? Il est très facile et rapide de procéder à une simulation gratuite de sa capacité d’emprunt. Plusieurs sites et calculatrices en ligne vous proposent en effet ce service. La calculette prêt immobilier lesfurets se distingue tout particulièrement par son accessibilité et son côté pratique. Il vous suffit en effet de renseigner seulement les trois informations suivantes :

  • Le montant de la mensualité souhaitée – qui peut être égale ou inférieure à votre endettement maximal, pour vous ménager une marge.
  • La durée du prêt souhaité (10 ans, 15 ans, 20 ans…).
  • Le taux d’intérêt du prêt.

Ces trois éléments déterminent automatiquement le montant du prêt. Vous pouvez ensuite moduler l’un d’entre eux pour étudier l’impact sur le montant total de l’emprunt.

Il est recommandé d’indiquer un taux d’intérêt réaliste en fonction de la durée souhaitée du prêt et de votre profil. Vous trouverez ci-dessous, pour votre information, le meilleur taux et le taux médian en octobre 2021 en France selon la durée d’emprunt :

Nombre d’années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0,24%  0,34%  0,53%  0,66%  0,95% 
Taux médian 0,72%  0,83%  0,98%  1,14%  1,36% 

Le simulateur de montant de crédit immobilier peut donc vous permettre, au choix :

  • D’évaluer le montant de votre future mensualité.
  • De définir la durée de prêt optimale pour emprunter le montant souhaité.
  • De définir le taux d’intérêt à partir duquel votre projet d’achat devient viable.

Autant de renseignements très utiles pour arriver plus confiant et mieux armé devant votre conseiller bancaire !

Le simulateur de montant de prêt prend en compte votre capacité d’emprunt pour vous indiquer le capital maximal que vous pourrez espérer emprunter auprès de votre banque, selon la durée du crédit ou encore le taux d’intérêt applicable. Il s’agit d’un excellent outil pour jauger rapidement votre pouvoir d’achat immobilier.

Comment fonctionne la simulation de montant de prêt ?

Vous trouverez ci-dessous trois exemples de montant de prêt immobilier pour la même mensualité, avec des durées d’emprunt différentes :

Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Mensualité souhaitée  1 500,00 €  1 500,00 €  1 500,00 € 
Durée souhaitée du prêt   15 ans  20 ans  25 ans 
Taux d’intérêt   0,98 %  1,14 %  1,36 %
Montant du prêt 250 997,56 €  321 773,00 €  381 299,07 € 

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de montant de prêt

Prenez soigneusement en compte vos crédits déjà en cours et votre capacité globale d’endettement avant de renseigner le montant souhaité pour la mensualité. Il est en effet inutile de tester des hypothèses bien au-delà de votre capacité réelle d’emprunt : le dossier ferait l’objet d’un refus de la part de la banque.

Le montant maximal de l’emprunt ne colle pas avec le prix du bien immobilier convoité ? Une solution peut alors consister à augmenter la durée du prêt souscrit, par exemple de 15 à 20 ans ou de 20 à 25 ans. Ayez cependant à l’esprit que l’allongement du prêt a un impact direct sur son coût : vous paierez des intérêts plus longtemps, et à un taux plus élevé. Gardez toujours un œil sur le coût total des intérêts indiqués dans le simulateur.

Faites votre simulation de montant de prêt avec lesfurets

Avec lesfurets, vous disposez de l’ensemble des outils et calculettes de prêt immobilier en ligne pour déterminer facilement les principales caractéristiques de votre futur emprunt. Il vous est notamment possible, en quelques secondes :

  • De réaliser le calcul d’une mensualité.
  • De simuler votre capacité d’emprunt.
  • D’estimer votre taux d’endettement.
Le conseil de François !
Vous avez désormais une meilleure idée de votre prêt idéal ? Il ne vous reste plus qu’à consulter le comparateur de crédit immobilier lesfurets pour accéder, en temps réel, à l’offre de nombreux établissements bancaires et courtiers partenaires. Notre plateforme vous accompagne pour trouver et négocier un emprunt immobilier aux meilleures conditions.
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