Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?
Pourquoi demander un transfert de crédit ?
Il est assez courant qu’un bien immobilier soit revendu avant que le prêt soit soldé, le plus souvent pour en acheter un autre. L’emprunteur doit alors solder son emprunt par anticipation, ce qui s’accompagne de pénalités et frais divers. Il faut ensuite renégocier un nouveau prêt avec toutes les démarches que cela représente et un taux d’intérêt parfois plus élevé.
Pour l’emprunteur qui bénéficie de l’option permettant de transférer son crédit immobilier sur un nouveau bien, les choses sont beaucoup plus simples et peuvent être plus économiques. En dehors de quelques frais de gestion, aucune pénalité n’est perçue puisque le prêt continue de courir sur la durée initiale restante et dans les mêmes conditions de taux d’intérêt.
Dans l’hypothèse où le taux aurait sensiblement augmenté depuis la souscription de l’emprunt pour le précédent bien immobilier, l’écart peut se révéler important une fois cumulées les années restantes à rembourser.
Exemple de prêt transférable
Par exemple, prenons le cas d’un bien immobilier acheté au taux de 1,5 %. Celui-ci est revendu quelques mois plus tard pour réaliser un nouvel investissement. Au moment de la vente, le taux a augmenté à 2,5 %. La différence est donc significative et désavantageuse pour l’emprunteur. Cependant, grâce à l’option de transfert de prêt immobilier, le financement du nouveau bien peut être conclu au taux de 1,5 %.
Prêt transferable : une solution intéressante pour l’emprunteur
Pour l’emprunteur, le transfert de prêt immobilier permet de réaliser une économie intéressante. La souscription en ligne de ce contrat donne l’occasion de réaliser une économie supplémentaire sur le montant de la cotisation annuelle en ce qui concerne l’assurance de prêt immobilier. Nous le voyons plus bas.
En revanche, pour les banques, cette option peut se révéler coûteuse, ce qui explique que certaines l’ont simplement retiré de leurs offres. En revanche, d’autres l’utilisent comme argument commercial pour faire la différence avec la concurrence.
Une fois l’option de prêt transférable validée par la banque, celle-ci ne peut pas revenir sur son accord au prétexte que les taux ont augmenté, ce qui est justement la finalité de ce dispositif.
Prêt et assurance emprunteur : ce qui est transférable
En ce qui concerne l’assurance emprunteur, elle est conservée naturellement malgré la mise en application du deuxième prêt. Certes, il est possible de résilier malgré tout, mais le transfert de prêt n’est pas forcément une source d’économies en matière d’assurance emprunteur. En effet, l’assuré ayant mécaniquement vieilli depuis la souscription initiale de l’assurance, une nouvelle demande dans le cadre d’un nouveau prêt risquerait d’être consentie dans des conditions moins avantageuses du fait d’un risque aggravé par l’âge.
Si vous souhaitez malgré tout une résiliation de votre assurance de prêt immobilier lors de votre procédure de prêt immobilier transférable, sachez que depuis mars 2017, la loi Sapin 2 permet de résilier son contrat assurance-emprunteur tous les ans. Pour les contrats souscrits avant cette date, la résiliation annuelle est possible depuis le 1er janvier 2018.
Dans le cas d’une assurance déléguée donc, il est préférable de prévenir l’assureur afin qu’il ne trouve pas dans le transfert de prêt une cause de complication en cas de demande de prise en charge. Les risques sont toutefois très limités du fait que l’assurance emprunteur couvre un emprunt et non pas le bien qui est acquis.
Il n’y a pas que le prêt qui est transférable, la caution ou l’hypothèque le sont également, ce qui évite également les frais de mainlevée et ceux liés à une réinscription.
Les modalités de transfert de prêt
Avant d’opter pour un transfert de crédit, il faut vérifier les points suivants :
- Les taux d’intérêt : si les taux actuels sont beaucoup plus bas que celui de votre premier emprunt, mieux vaut en souscrire un nouveau.
- Votre contrat prévoit-il expressément la possibilité de transfert ? Si oui, votre banque peut accepter.
- Pour que le crédit soit transférable, il faut que le coût d’acquisition du nouveau bien soit au moins supérieur ou égal au capital restant dû du prêt initial.
- Il faut que le bien de votre second prêt ait le même usage que le premier. Ainsi par exemple, un premier prêt pour l’achat d’une résidence principale ne peut pas être transféré sur un bien immobilier destiné à être loué.
- Le délai maximal entre le premier prêt et le second prêt doit être de 6 mois, ce qui laisse peu de marge de manœuvre.
Il faut également savoir qu’un incident de paiement qui intervient durant le remboursement du premier prêt peut mettre fin au bénéfice de l’option de transfert de prêt immobilier.
Au final, le transfert de prêt peut se révéler une source d’économies portant sur plusieurs milliers d’euros, ce qui est toujours appréciable. Toutefois, rien n’oblige le banquier à vous accorder le transfert de votre crédit.
