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Vous avez comme idée d’investir dans la pierre et vous assurer le rendement d’un bien immobilier plus élevé qu’une éventuelle épargne ? Vous êtes à la bonne adresse. Ici, nous allons voir comment autofinancer son bien tout en mesurant la rentabilité de son projet grâce à deux ou trois formules de calcul. Il faut quand même être un peu sérieux pour voir son investissement locatif rapporter !

Rendement locatif : faire les bons choix…

Selon une étude de septembre 2015, les acheteurs arrivaient à rentabiliser leur investissement sur une durée de 5 ans en fonction du bien et de la zone géographique bien entendu. À ce jour, cette notion de rentabilité est toujours vraie mais elle est plus longue.

Gardons à l’esprit qu’il ne faut pas revendre son appartement ou sa maison tant que les frais fixes liés à l’achat ne sont pas amortis : frais de notaire, frais d’agence, intérêts. La rentabilité du bien immobilier va donc se jouer sur la durée du prêt, son montant ainsi que sur l’apport initial.

S’agissant d’un investissement locatif, le lieu (y compris dans une même ville), la qualité du logement et la proximité d’écoles et de commerces influent sur le prix du loyer, et donc sur la rentabilité.

Dernièrement, une étude Masteos/Unkle s’est penchée sur le meilleur compromis qui existe entre rentabilité et sécurité pour un placement locatif dans toute la France. Voici un tableau synthétique de leurs calculs sur le rendement locatif.

Ville Rentabilité brute Taux de sinistre Tension locative
Poitiers 6,85 % 0,45 % 9/10
Niort 8,20 % 0,62 % 10/10
Angers 5,36 % 0,71 % 10/10
Bergerac 8,81 % 0,82 % 10/10
Cognac 8,36 % 0,92 % 10/10
Bordeaux 4,25 % 0,96 % 10/10
Talence 4,86 % 0,96 % 10/10
Créteil 5,48 % 0,97 % 10/10
Nanterre 4,61 % 1 % 10/10
Saintes 7,05 % 1,10 % 10/10

Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Il existe deux modes de calcul : le rendement brut et le rendement net de charges beaucoup plus proche de la réalité.

  • Calculer le rendement brut d’un investissement locatif

Le calcul du rendement brut d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif permet de se faire une première idée de l’intérêt qu’il y a à investir en comparant une rentabilité locative à une autre.

Attention, cette formule de calcul devra faire entrer en compte les frais de notaire dans le coût d’acquisition ou à travers les travaux possiblement réalisables avant la mise en location du logement

Formule de calcul de la rentabilité brute d’un bien immobilier
Loyer annuel (loyer mensuel x 12), que l’on multiplie par 100 divisé par le prix d’acquisition

Exemple de calcul de rendement brut sur investissement locatif
Pour un achat immobilier d’un montant de 134.000 € avec des loyers de 800 €
800 x 12 = 9.600 x 100 / 134.000 = 7,16 %

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  • Calculer le rendement net d’un investissement locatif

Le calcul de rendement net d’un investissement locatif permet de se faire une idée plus précise de la rentabilité de son bien immobilier en ajoutant les frais charges et taxes qui interviennent en second temps lorsqu’on devient propriétaire. Ceux-ci peuvent être concernés par les charges de copropriété, la taxe foncière, des réparations locatives, l’assurance loyer impayé. Cette estimation est donc plus proche de la rentabilité locative réelle de votre investissement.

Pour obtenir la rentabilité nette de charges, il suffit de reprendre le résultat du calcul précédent et déduire la taxe foncière, les diverses charges non récupérables et les frais de gestion de loyer et d’entretien courant.

Formule de calcul de la rentabilité nette d’un bien immobilier
Loyer annuel (loyer mensuel x 12) – les charges locatives, que l’on multiplie par 100, divisé par le prix d’acquisition

Exemple de calcul de rendement net sur investissement locatif
Toujours pour un achat de 134.000 € avec des loyers de 800 €
2400 € de charges et taxes
800 x 12 = 9.600 – 2.400 € x 100 / 134.000 = 5,37 %

EN RÉSUMÉ

Voici un tableau comparatif des méthodes de calcul de rendement locatif. Nous prenons les chiffres cités plus-haut pour que vous puissiez bien faire la différence entre rendement locatif brut et net.

Calculer le rendement locatif de son investissement immobilier
Coût de l’investissement immobilier 134.000 €
Loyer mensuel 800 €
Loyer annuel 9.600 €
Rendement locatif brut 7,16 %
Entretien du logement 400 €
Charges de copropriété 600 €
Assurance loyers impayés 300 €
Taxe foncière 1.100 €
Total des charges locatives 2.400 €
Loyer annuel net de charges 7.200 €
Rendement locatif net 5,37 %

Rendement locatif et avantages fiscaux

Il ne faut pas négliger les avantages fiscaux. En plus des prêts à taux bonifiés ou nuls comme le PTZ, l’acquisition d’un bien immobilier ouvre le plus souvent droit à des avantages fiscaux. Bien que ces dispositifs changent selon les décisions gouvernementales, ils offrent généralement des déductions d’impôt appréciables. Ainsi, la loi Pinel, reconduite en 2018 pour une durée de 4 ans, permet une défiscalisation pouvant atteindre 21 % de la valeur du bien pour un investissement réalisé sur une durée de 6 à 12 ans dans un programme neuf éligible.

Les assurances font également partie des coûts sur lesquels on peut réaliser des économies, et donc augmenter la rentabilité du bien immobilier. Cumulées sur toute la durée de l’emprunt, les économies réalisées sur le poste des assurances représentent une somme non négligeable. N’hésitez pas à faire appel à un gestionnaire de patrimoine qui pourra vous aider dans la gestion et la rentabilité de vos investissements.

Le conseil de François !

Attention à la vacance locative

Dans vos calculs de paiement des loyers, faites attention à prévoir un mois ou plusieurs mois de vacance locative pour prévoir l’éventuelle absence de locataire dans votre logement. Pour aller plus loin, vous pouvez même prévoir un pécule spécial grâce à de l’épargne pour régler les éventuels loyers dûs.

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