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Quels sont les risques encourus par un propriétaire bailleur concernant ses revenus locatifs ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, la plupart du temps, vous souscrivez un crédit immobilier pour financer le bien immobilier. Vous êtes donc contraint de rembourser chaque mois des mensualités de prêt que vous ne pourriez pas nécessairement assumer en cas de loyer impayé. Aussi, le risque pour les bailleurs est de se trouver face à de mauvais payeurs et de ne plus être en mesure de rembourser leur crédit. La banque peut alors demander de régulariser votre situation. Si vous n’êtes pas en mesure de la faire, vous risquez d’être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Les conséquences d’une inscription au FICP sont les suivantes :

  • Interdiction de contracter un prêt tant que vous n’avez pas remboursé vos crédits en cours ;
  • Interdiction de cautionner un crédit ;
  • Interdiction de faire un rachat de crédit.

Sécurisation de ses revenus locatifs : les solutions qui existent

Bien choisir ses locataires

Pour un investissement immobilier intelligent, il faut être extrêmement vigilant en amont de toute location.

Pour sécuriser vos revenus locatifs, la première étape consiste à bien choisir votre locataire. Demandez un dossier de candidature complet avec :

  • Son contrat de travail ;
  • Ses trois derniers bulletins de salaire ;
  • Son dernier avis d’imposition ;
  • Ses trois dernières quittances de loyer.

Cela permet, dans un premier temps, de connaître sa situation financière et ainsi de déterminer sa capacité à payer vos loyers. En général, il est considéré que les revenus doivent représenter 3 fois le montant du loyer. Les trois dernières quittances de loyer permettent de savoir si le locataire règle effectivement ses loyers. N’hésitez pas à demander le contact du propriétaire actuel pour avoir des informations quant aux paiements antérieurs, mais aussi au comportement des locataires. Car, au-delà du risque lié au non-paiement des loyers, un bailleur peut être confronté à des locataires qui dégradent le logement ou qui provoquent des nuisances.

Si vous n’êtes pas certain d’être en capacité de trouver les meilleurs locataires pour votre logement, n’hésitez pas à faire appel à la gestion locative qui consiste à déléguer la gestion de votre investissement, de la recherche de candidats à la perception des loyers.

La garantie Visale

Mise en place par Action Logement, la Garantie Visale permet de sécuriser les loyers. Toutefois, elle ne s’adresse pas à tous. Pour être éligibles, les locataires doivent respecter au moins l’une des conditions suivantes :

  • Avoir entre 18 et 30 ans ;
  • Être salarié de plus de 30 ans dans les cas suivants :
    • Embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ;
    • Ou gagnant jusqu’à 1500€ net/mois ;
    • Ou en mobilité professionnelle ;
    • Ou en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois.
  • Être éligible au bail mobilité ;
  • Être logé par un organisme d’intermédiation locative.

Des conditions s’appliquent également sur le logement :

  • Il doit constituer la résidence principale du locataire ;
  • Le loyer ne peut excéder 1 300 € en province (charges comprises) et 1 500 € en Île-de-France ;
  • Il doit être décent ;
  • Il doit faire l’objet d’un bail conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • Il doit s’agir d’un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS) ;
  • Il doit être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM) ;
  • Il ne doit pas être couvert par d’autres garanties.
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Sécuriser ses revenus locatifs grâce à une assurance loyers impayés

Vous ne pouvez faire appel à la garantie Visale ? Pas d’inquiétude, il existe une autre solution à envisager : la garantie des loyers impayés (GLI).

Coût de l’assurance loyers impayés

Naturellement, cette assurance des loyers impayés n’est pas gratuite. Toutefois, au regard du risque financier généré par des loyers impayés, mieux vaut se prémunir. Comme c’est le cas de toutes les assurances, il n’existe pas un prix fixe et une comparaison des offres s’impose pour y voir plus clair, l’objectif étant de réduire le coût de cette garantie.

Attention toutefois, si le prix est important, veillez à souscrire une garantie réellement protectrice avec une prise en charge à la hauteur de vos attentes. Consultez notamment le délai de carence imposé par la compagnie d’assurance, le plafond de garantie et la durée de prise en charge des loyers impayés.

Généralement, le prix de l’assurance des loyers impayés représente entre 1,90 % et 3,70 % du montant des loyers (charges comprises).

Le montant peut toutefois évoluer, il est possible de souscrire d’autres garanties :

  • La garantie en cas de détériorations immobilières ;
  • La protection juridique très utile en cas de litige.
Bon à savoir : la GLI fait partie des charges déductibles des revenus fonciers.

Souscrire une assurance loyers impayés : qui est concerné ?

Tous les propriétaires bailleurs ont la possibilité de souscrire une garantie des loyers impayés dès lors qu’ils ne sont pas déjà couverts par la garantie Visale.

Toutefois, la compagnie d’assurance se réserve le droit de ne pas vous assurer si elle estime que le locataire ne répond pas à ses critères de solvabilité.

Sécuriser ses revenus locatifs avec une caution solidaire

Enfin, dernière solution à envisager pour rentabiliser votre investissement immobilier en étant certain de percevoir vos loyers : la caution solidaire. Il s’agit ici de demander au locataire de nommer un proche (souvent un parent) qui viendra prendre le relais s’il n’est plus en mesure de payer son loyer. Là encore, vous devez demander des documents concernant le garant pour vous assurer qu’il sera effectivement en mesure de payer en cas de défaillance du locataire.

Les frais de la caution solidaire

Pour mettre en place une caution solidaire, dès lors que vous vous chargez intégralement des démarches cela ne vous coûte rien. Rendez-vous sur ce lien pour éditer le document qui fera foi et vous permettra de vous retourner vers le garant.

Souscrire une caution solidaire : qui est concerné ?

Tous les bailleurs peuvent demander une caution solidaire, sauf si vous bénéficiez déjà de la garantie Visale. Quant à la personne qui se porte caution, il peut s’agir d’une personne physique (membre de la famille, ami, employeur du locataire, etc.), ou d’une personne morale.

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