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Taux immobilier 2020 : état des lieux

Ça n’est plus un secret, les taux immobiliers remontent. Alors que le « plancher historique » du taux immobilier moyen à la baisse avait été atteint pour les prêts souscrits en novembre 2019 (1,12% !), les premiers signes de hausse se sont affirmés en début d’année 2020 dans les différents baromètres spécialisés.

Cette hausse s’est prononcée avec la période de confinement puis de déconfinement, si bien que le taux de prêt immobilier moyen s’établissait à 1,18% au mois d’avril 2020, 1,25% au mois de mai 2020 et enfin 1,29% au mois de juin 2020, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. C’en est donc terminé de l’époque où les taux d’emprunt s’établissaient sous le rythme de l’inflation !

En ce qui concerne les durées d’emprunt des prêts immobiliers actuels, la tendance est à l’allongement. La moyenne d’emprunt des prêts bancaires s’est ainsi établie à 231 mois (19,25 ans) au moins de juin 2020. Quand cette même donnée était de 228 mois (19 ans) sur la moyenne de l’année 2019.

Pour résumer la situation, voici un tableau de comparaison entre les taux immobiliers de mai 2020 et les taux immobiliers de juin 2020. Ce barème concerne les taux généralement constatés pour chacune des périodes. Il s’agit de taux moyens constatés par notre partenaire La Centrale de Financement. Les fluctuations entre parenthèses correspondent à l’évolution du taux immobilier par rapport au mois précédent.

Barème de taux immobilier moyen 2020

Durée de prêt Mai 2020 Juin 2020
7 ans 0,70% (+0,08) 0,70%
10 ans 0,81% (+0,11) 0,82% (+0,01)
12 ans 0,94% (+0,16) 0,95% (+0,01)
15 ans 1,07% (+0,14) 1,08% (+0,01)
20 ans 1,26% (+0,15) 1,27% (+0,01)
25 ans 1,55% (+0,14) 1,55%

Si nous venons de voir quelle était la situation pour les taux immobiliers actuels moyens, qu’en est-il des meilleurs taux immobiliers en 2020 ? Ceux-ci concernent les profils les mieux notés, qui présentent des dossiers de financement plus facilement acceptables par les organismes de crédit. Comme pour le taux moyen en ce moment, les meilleures conditions proposées aux emprunteurs font face à une hausse quasi-générale. Les fluctuations entre parenthèses correspondent toujours à l’évolution du taux immobilier par rapport au mois précédent.

Barème du meilleur taux immobilier 2020

Durée de prêt Mai 2020 Juin 2020
7 ans 0,32% (+0,18) 0,32%
10 ans 0,46% (+0,10) 0,46%
12 ans 0,54% (+0,05) 0,54%
15 ans 0,64% (+0,08) 0,64%
20 ans 0,77% 0,77%
25 ans 1,08% (+0,11) 1,08%

Comment interpréter ces évolutions des taux et notamment des durées ? Elles « accompagnent un déplacement des clientèles vers des catégories de ménages plus aisés, plus fortement dotés en apport personnel. », précise L’Observatoire Crédit Logement/CSA. Il explique également que si l’essentiel de la hausse est intervenue en mai, en pleine crise liée au Covid-19, c’est à cause de la montée des risques de défaut des emprunteurs. Avec l’augmentation continue des prix, les établissements de crédits ont déplacé la production vers des durées plus longues, pour permettre aux emprunteurs de réaliser leurs projets.

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Taux immobilier 2019 vs taux immobiliers 2020

Depuis 3 mois, le taux moyen des prêts immobiliers augmente (+14 points). Au mois de juin, nous pouvons constater une atténuation, et même un repli pour le mois de juillet, où le taux immobilier moyen est redescendu à 1,26%, toujours selon les données de l’Observatoire de Crédit Logement / CSA. Mais quel est le taux immobilier en ce moment ?

Pour vous permettre d’y voir plus clair et de comparer le taux de crédit immobilier 2019 avec le taux de crédit immobilier 2020, nous avons également constitués le tableau suivant concernant les prêts du secteur concurrentiel à taux fixes pour différentes durées d’emprunt. Les fluctuations entre parenthèses correspondent à l’évolution du taux immobilier moyen d’une période à l’autre.

Taux moyen Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
Juin 2019 1,25% 0,99% 1,17% 1,39%
Décembre 2019 1,11% (-0,14) 0,88% (-0,11) 1,05% (-0,12) 1,31% (-0,08)
Juin 2020 1,29% (+0,18) 1,09% (+0,21) 1,27% (+0,22) 1,52% (+0,21)

Le « plancher historique » de baisse du taux immobilier moyen ayant été atteint en fin d’année 2019, l’ajout de cette donnée permet, au-delà de la comparaison des taux d’une année à l’autre, de voir que nous retrouvons actuellement une situation comparable à celle du mois de juin 2019. Entre les deux, nous avons donc connu une baisse progressive, suivie d’une remontée plus soudaine à mettre en exergue du contexte particulier lié au confinement.

En ce qui concerne le coût relatif moyen d’un emprunt immobilier aux taux actuels, il se maintient sur les niveaux les plus élevés qui n’ont jamais été constatés : 4,4 années de revenus au deuxième trimestre 2020 selon l’Observatoire de Crédit Logement/CSA. Le même niveau qu’à la même époque, l’année dernière. Cependant, le coût de ces opérations (comme les revenus des ménages) progresse plus vite qu’avant : + 4.3 % sur le premier semestre 2020 en glissement annuel, après + 2.5 % en 2019.

Taux immobilier actuel : exemples

Si les taux sont inévitablement à la hausse, les conditions d’emprunt restent encore très compétitives. Surtout que, nous l’avons vu, la tendance sur le mois de juillet est plutôt à une baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, surtout pour ceux qui ont dû repousser leur projet en prévision des mesures sanitaires liées à la crise du coronavirus.

Un taux immobilier sur 25 ans en 2020 vs 2019

Aujourd’hui, un candidat à l’emprunt bénéficiant d’un taux situé dans la grille de taux moyens actuels, pourra bénéficier d’un financement allant jusqu’à 25 ans (300 mois). Pour un emprunt de 150.000€, il obtiendra donc un taux d’intérêt de 1,55%. Ses mensualités de remboursement seront alors de 603,45€, hors assurance emprunteur. Le coût total de son prêt immobilier sera alors de 31.029€.

En 2019 et à la même période, les grilles de taux sont assez similaires, ce même emprunteur aurait donc eu quasiment les mêmes mensualités à rembourser et le même coût total. Par contre, s’il avait réalisé son projet en fin d’année 2019, quand le plancher historique a été atteint, il aurait pu bénéficier d’un taux moins élevé : 1,34%, pour des mensualités de 588,75€ et un coût total de 26.607€.

Et du côté des taux directeurs ?

Pour donner du contexte à ces évolutions de taux immobiliers, nous aimons figer et comparer les différents OAT (Obligation Assimilable du Trésor). Il s’agit d’emprunts qui sont effectués par l’État français pour gérer son financement, qui servent notamment de repère aux établissements de crédit. Comment ? Ceux-ci statuent les taux fixes actuels qu’ils présentent dans leurs baromètres en fonction de son niveau.

Comme nous l’évoquions dans notre comparatif des taux immobiliers 2018/2019, c’est l’OAT sur 10 ans qui nous intéresse particulièrement. Il s’agit du titre le plus émis (il en existe de 7 à 30 ans), et représente une vraie base de travail pour les acteurs du marché de financements immobiliers. Même s’il existe beaucoup d’autres critères pour statuer sur le niveau du taux d’intérêt moyen actuel (la concurrence entre les banques par exemple), en règle générale, si l’OAT sur 10 ans a tendance à augmenter, les taux d’emprunt suivront la même évolution.

OAT sur 10 ans 2020 vs 2019

Date Taux de l’OAT 10 ans
Au 01 juillet 2019 -0,051%
Au 01 octobre 2019 -0,261%
Au 01 juillet 2020 -0,06%

Comme sur notre tableau comparant les taux immobilier 2019 vs taux immobiliers 2020, nous pouvons constater que ces données de la Banque de France sont assez similaires d’un mois de juillet 2019 à un mois de juillet 2020. Cependant, nous avons ajouté une donnée correspondant d’avantage à la période pendant laquelle les taux d’intérêt étaient au plus bas. Nous pouvons clairement identifier que le taux directeur sur 10 ans était plus bas.

Ne vous méprenez cependant pas sur l’indice négatif des données présentées pour le taux de l’OAT 10 ans : il ne sera pas possible de négocier des taux immobiliers négatifs en France dans les années à venir. L’article 1902 du Code civil est particulièrement clair à ce sujet, précisant que « l’emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu ».

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