Crédit immobilier : comparatif des taux d’intérêt 2018/2019

Taux immobilier 2019 : où en est-on ?

Mais jusqu’où iront-ils ? Les taux immobiliers ont encore reculé au mois d’octobre, à 1,13% en moyenne toutes durées confondues après 1,18% en septembre selon les derniers chiffres communiqués par l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Pour ce qui est du détail en fonction des durées d’emprunt, le taux immobilier actuel moyen sur 15 ans est de 0,90%, il est de 1,05% sur 20 ans et 1,32% sur 25 ans.

De leur côté, les durées se relèvent ce mois-ci, la moyenne d’emprunt des prêts bancaires est ainsi de 229 mois (19,1 ans) en octobre, après 226 mois (18,8 ans) en septembre. Si elle se situe à un niveau très élevé jamais observé par le passé, on peut néanmoins constater une certaine stabilité depuis le début de l’année 2019. Les fluctuations d’un mois sur l’autre sont donc assez limitées.

Nous avons dressé pour vous le tableau suivant, récapitulant les données que nous venons d’évoquer. Nous avons ajouté les indicateurs concernant la nature du bien immobilier obtenu grâce au financement par crédit. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, les biens immobiliers sont, ici, uniquement des résidences principales. Cette accession seule ne concerne donc pas les investissements locatifs ou autres résidences secondaires.

C’est ainsi le 17^ème mois consécutif que les taux immobiliers s’établissent sous le rythme annuel de l’inflation (nous y reviendrons plus tard dans cet article). Du jamais-vu en France depuis la Libération, cette situation s’explique notamment par un « contexte de surabondance des ressources disponibles pour financer l’économie », selon le communiqué de l’Observatoire, contexte qui aurait tendance à accroître la concurrence entre les banques.

Taux immobilier actuel : à chaque profil son profit

Mais à qui cette baisse inexorable du taux de crédit immobilier actuel bénéficie-elle ? En termes de gain de points de base, ce sont les emprunteurs du 4^ème groupe (les dossiers les moins bien notés, regroupant les négociations des taux les plus élevés), qui en profitent le plus depuis plus d’un an.

Cependant, leur niveau de revenus ne leur permet pas d’obtenir les taux les plus compétitifs aujourd’hui négociés par les dossiers présentant notamment des bons revenus, un pourcentage d’apport conséquent, des relevés de compte irréprochables et une situation professionnelle stable.

Dernièrement, selon les chiffres communiqués par notre partenaire courtier en crédit immobilier La Centrale de Financement, certains profils appartenant au 1^er groupe (dossiers bien notés qui obtiennent les meilleurs taux), bénéficient uniquement de taux situés en dessous du seuil de 1%. 0,35% sur 10 ans, 0,55% sur 15 ans, 0,66% sur 20 ans et 0,96% sur 25 ans, jusqu’où ces records peuvent-ils descendre ? Est-ce qu’ils vont continuer à descendre ?

Pour en avoir la réponse, il suffit de se fier aux seuils de l’usure appliqués sur les crédits immobiliers accordés au 4^ème trimestre. Ceux-ci, définis par le législateur en tant que taux effectifs globaux maximaux à ne pas dépasser par un organisme prêteur, sont supposés protéger les consommateurs. Cependant, leurs niveaux actuels sont « de nature à favoriser le maintien des taux à bas niveau, voire même à alimenter une nouvelle baisse », confirme l’Observatoire.

Taux immobilier 2018 vs taux immobilier 2019

À l’approche de la fin de cette année civile, nous avons pensé dresser un bilan comparatif des taux moyens pratiqués sur les crédits immo. S’ils restent inférieurs à leur niveau d’octobre 2018, ils le sont, en détails, de 30 points de base environ sur les prêts à taux fixe sur une durée de 15 ans, de 35 points de base sur les prêts à 20 ans et de 30 points de base sur les prêts à 25 ans.

En ce qui concerne les prêts du secteur concurrentiel à taux fixes, nous avons dressé le tableau suivant pour que vous puissiez comparer le taux de crédit immobilier 2018 avec le taux de crédit immobilier 2019 en fonction de la durée d’emprunt souhaitée par le consommateur. Ces chiffres proviennent toujours de l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Pour ce qui est des durées d’emprunt, si nous avons vu qu’elles se situaient aujourd’hui en moyenne à 229 mois, elles s’étalaient jusqu’à 226,4 mois au mois d’octobre 2018. Soit un allongement constaté de la durée moyenne d’emprunt d’un peu moins de 3 mois avec les chiffres publiés à cette même période en 2019.

La durée des crédits immobiliers aux particuliers sur l’ensemble des marchés s’est ainsi stabilisée entre 200 (17 ans) et 225 mois (19 ans) depuis la fin de l’année 2007 en pleine période de crise financière. Aujourd’hui, dans le cas des seuls prêts bancaires à l’accession, « 40.2 % des prêts sont à 25 ans et plus en octobre 2019 », complète l’Observatoire.

En ce qui concerne le coût relatif moyen d’un emprunt immobilier aux taux actuels, il se maintient en octobre à 4.3 années de revenus. Le coût des opérations de financement étant toujours sur un rythme plus élevé que celui de l’augmentation des revenus des ménages. « La progression de la part des clientèles jeunes et/ou modestes qui rentrent sur le marché grâce à des taux d’apport personnel particulièrement bas explique cela », ajoute le communiqué.

Grille de taux immobilier 2018

Pour vous permettre d’y voir encore plus clair sur la baisse du taux d’intérêt immobilier entre 2018 et 2019, nous vous proposons de retrouver ci-dessous une grille des meilleurs taux immobilier 2018 et des taux moyens négociés par La Centrale de Financement en octobre 2018.

Pour donner du contexte, seuls les prêts à 20 ans ont bénéficié d’une baisse de taux d’intérêt à cette période. Une stagnation est observée sur les durées de 10, 15 et 25 ans. Non répertoriées dans ce tableau, les durées d’emprunt à 7 et 12 ans ont été marquées par des hausses.

Afin de pouvoir comparer avec les taux de crédit immobilier 2019, nous vous proposons les mêmes données, négociées en ce mois d’octobre par notre partenaire. Avec une seule année de différence, celles-ci nous permettent de définir que le taux de crédit immobilier actuel n’a jamais été aussi compétitif.

Grille de taux immobilier 2019

Ci-dessous, la grille des meilleurs taux d’intérêt immobiliers et les taux moyens négociés par La Centrale de Financement au mois d’octobre 2019.

Nous pouvons ainsi vérifier que les meilleurs dossiers peuvent bénéficier de taux actuels en prêt immobilier essentiellement situés en dessous du seuil de 1%. À noter que les profils aux dossiers moins bien notés peuvent bénéficier de taux ultras compétitifs également, évalués juste en dessous du 1%, en moyenne.

Cette année, toutes les durées sont marquées par des baisses. Elles sont notamment plus accentuées sur les financements à 25 ans, avec une baisse de 0,05% par rapport au mois précédent. Elle est de 0,02% concernant les prêts de 15 à 20 ans et de 0,01% sur ceux à 10 ans. À noter que seule la durée d’emprunt à 7 ans est en stagnation. Une donnée qui peut s’expliquer par un réajustement des grilles des banques les mieux positionnées.

Baisse des taux immobiliers : exemples

Cette baisse des taux de crédits immobiliers est favorable à l’emprunteur et à son éventuel co-emprunteur par sa capacité à faire baisser le coût total d’un emprunt. Raccourcissement de la durée de remboursement, baisse des mensualités pour dégager un montant de reste à vivre plus important… Il peut être grand temps de penser à renégocier son prêt immobilier, de le faire racheter, ou de se lancer si vous souhaitez acheter le bien de vos rêves !

Aujourd’hui, avec les taux de crédits immobiliers actuels, un emprunteur présentant un dossier de candidature solide, qui souhaite financer une résidence principale avec un financement de 200.000€ sur 20 ans en bénéficiant d’un taux avantageux de 1,09%, paiera 928€ de mensualité par mois. Le coût total de son crédit est de 22.682€.

Avec les taux immobiliers de 2018, pour le même type de projet, le même dossier d’emprunteur aurait dû payer des mensualités de 958€, pour un coût total d’emprunt de 30.079€. Dans ce cas, la baisse des taux entre 2018 et 2019 correspond à une économie d’environ 8.000€ sur son projet immobilier.

Du côté de l’assurance emprunteur

À noter que ces exemples de crédits immobiliers ne prennent pas un compte le taux de l’assurance emprunteur. Son coût est compris dans le coût total de votre emprunt. Sachant qu’elle peut représenter jusqu’à un tiers de la somme globale, les fluctuations de taux d’intérêt entre 2018 et 2019 ont également un impact important sur les économies réalisables avec son contrat de garantie.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons d’utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier. En renseignant les informations concernant votre emprunt immobilier, il sélectionnera pour vous les offres les plus compétitives adaptées à votre profil. Et n’oubliez pas, passer par une délégation d’assurance peut correspondre à 600€ d’économie par an !

Aurélien Rousselet, porte-parole de La Centrale de Financement, nous confirmait à ce propos récemment que la délégation en assurance de prêt immobilier était l’élément « qui peut faire gagner le plus d’argent à l’emprunteur », dans un projet immobilier. « Toujours plus qu’une légère négociation de baisse de votre taux d’intérêt immobilier », précisait-il.

Quelles différences entre les taux directeurs 2018 et 2019 ?

Afin de mieux comprendre cette baisse des taux de crédits immobiliers 2018 avec celle des taux immobiliers actuels, il peut être intéressant de comparer les OAT (Obligation Assimilable du Trésor). En effet, ces emprunts, effectués par l’État français afin de se financer, servent de référence aux organismes prêteurs pour statuer sur les taux fixes de crédit à appliquer.

S’ils peuvent durer de 7 à 30 ans, il est particulièrement judicieux de se concentrer sur l’OAT à 10 ans, son niveau de maturité influant grandement sur le référencement des taux des crédits immobiliers. Titre obligataire le plus fréquemment émis, il est surveillé de près par le marché du financement immobilier : plus il sera élevé, plus les taux de crédits moyens le seront.

Attention, la concurrence entre les banques peut également influer sur le niveau de taux d’intérêt appliqués dans ce secteur de financement. Comme nous l’évoquions plus haut, celle-ci est particulièrement accrue ces derniers temps.

À la fin du mois d’octobre 2018, celui-ci se situait à 0,754% selon les chiffres mis à jour quotidiennement par la Banque de France. Pour le mois d’octobre 2019, il vient d’être évalué à -0,096%. Est-ce que cela veut dire qu’un taux de crédit immobilier actuel pourra bientôt se négocier en négatif ?

Pas selon l’article 1902 de Code civil, qui indique en ce sens que « l’emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu ». Les taux capés à 0% pourraient alors être mis en avant par les banques pour éviter de subir les variations des crédits immobiliers à taux variables.

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Ces données en tête, il sera beaucoup plus simple pour vous de négocier le meilleur taux pour un crédit immobilier actuel. En parlant de meilleur taux d’intérêt, notre comparateur est également là pour vous aider à cibler les meilleures offres de financement concernant votre projet. Il répertoriera pour vous les taux immobiliers 2019 les plus compétitifs parmi les propositions des meilleurs courtiers spécialisés du moment. Alors n’hésitez plus, faites une demande en ligne !