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Prêt immobilier en SCI : quelles garanties à apporter ?

Dans une SCI, chaque associé est responsable des dettes à titre personnel. Par exemple, si une SCI possède une dette de 600.000 € dans le cadre d’un crédit immobilier, l’associé possédant 50 % des parts est responsable à hauteur de 300.000 €.

Ainsi, si une SCI désire souscrire un prêt immobilier la banque exigera que chacun des futurs co-emprunteurs dispose de la capacité de remboursement nécessaire. Pour cela, elle exigera un certain nombre de garanties, comme :

  • La caution solidaire : chaque associé se porte caution sur la dette de la SCI, proportionnellement au nombre de parts qu’il détient.
  • L’hypothèque : la banque se réserve le droit de saisir le bien immobilier.
  • La souscription d’une assurance décès : en cas de décès d’un associé, l’assurance paie alors le montant du capital garanti qui est généralement identique à la part de la caution de l’associé décédé. Les parts sociales de l’associé décédé sont ensuite gérées suivant les statuts de la SCI.

Co-emprunteur et décès de l’emprunteur

La dette que constitue le remboursement d’un prêt immobilier court toujours après le décès de l’emprunteur d’un co-emprunt. Le crédit entre alors dans la succession au titre d’une dette. Aux héritiers, s’ils acceptent la succession, de rembourser ce prêt.

Lorsque deux conjoints contractent un crédit immobilier, le co-emprunteur du crédit immobilier survivant est tenu de rembourser l’intégralité des sommes restant dues, dans le cas d’un décès sans assurance emprunteur.

Si une assurance décès existe, elle prendra en charge le remboursement du prêt au prorata de la quotité choisie lors de la souscription du crédit. D’où l’importance primordiale d’une assurance décès dans un emprunt SCI.

Pour définir la répartition de l’assurance entre co-emprunteurs, il faut donc évaluer la capacité de remboursement de chaque conjoint dans le cas où il devrait supporter seul le crédit en cours.

Le remboursement de prêt par l’assurance décès d’une SCI

Trois cas de figure existent pour le remboursement d’un prêt par l’assurance décès d’une SCI dans le cadre du décès d’un co-emprunteur et pour la succession :

  • Pour les couples aux revenus équivalents : une quotité à hauteur de 50 % pour chacun des co-emprunteurs. L’assurance emprunteur répartit la quotité à 50/50 entre les deux co-emprunteurs. L’emprunteur survivant devra continuer à rembourser la moitié du capital restant dû à hauteur de 50 %, l’autre moitié étant prise en charge par l’assurance.
  • Pour les couples aux revenus différents : le co-emprunteur ayant des revenus supérieurs devra opter pour une quotité à 100 %, l’autre conjoint limitant sa protection à 50 %. En cas de décès du premier, l’assurance emprunteur remboursera 100 % du capital restant dû, et 50 % en cas de décès du second conjoint.
  • Quotité d’assurance à 100 % sur chaque co-emprunteur, appelée aussi « couverture à 200 % » : l’assurance rembourse l’intégralité du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité. Le co-emprunteur survivant sera libéré intégralement du crédit immobilier.
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