Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ?
Conserver le crédit après la vente ou rembourser en anticipé
En règle générale, en cas de vente du bien avant le terme du prêt immobilier, celui-ci doit être soldé par anticipation. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’une hypothèque ou un privilège (prêteur de deniers) est inscrit au bénéfice de la banque. Dans ce cas, vous devrez sans doute rembourser le prêt avant ou au plus tard le jour de la vente. Avant de souscrire à un prêt immobilier, posez -vous l’ensemble des questions incontournables.
Dans l’hypothèse d’une negative equity, c’est-à-dire, si le produit de la vente ne couvre pas l’intégralité du capital restant dû, vous devez, malgré tout, rembourser au prêteur le solde résiduel. Pour que l’éventuelle hypothèque ou caution soit levée, vous pouvez demander à votre banquier un transfert, qui vous permettra de solder le prêt par mensualités. Toutefois, sans la garantie apportée par le bien immobilier, l’octroi d’un tel prêt est, d’une part, incertain et sera, d’autre part, sans doute plus cher que l’emprunt initial.
Vous pouvez également souhaiter conserver le crédit immobilier après la vente et poursuivre le remboursement des mensualités. Dans ce cas, seul le banquier peut accepter ou refuser cet arrangement. En revanche, une condition difficilement atteignable est de justifier de revenus stables et suffisamment élevés.
Le remboursement anticipé suite à la vente : comment ça marche ?
Il existe deux formes de remboursement anticipé de prêt immobilier :
- Le remboursement anticipé total de crédit immobilier : concerne la rétribution du montant total emprunté initialement comme précisé dans votre contrat d’emprunt. Cette forme de remboursement peut même être envisagé dans le cadre d’une renégociation de crédit.
- Le remboursement anticipé partiel de prêt immobilier : ne concerne qu’une part du montant total emprunté. Les emprunteurs y ont souvent recours lorsqu’ils bénéficient d’une importante entrée d’argent pour faire baisser le montant de leurs prochaines mensualités ou raccourcir la durée d’emprunt.
Ayez également en tête que la banque ne peut refuser votre remboursement anticipé de prêt immobilier. Sauf dans le rare cas ou votre remboursement est partiel, et dont le montant est inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt.
En matière de remboursement anticipé de crédit, les banques cherchent avant tout à compenser le manque à gagner sur des intérêts qu’elles peuvent ne pas percevoir. L’exemple que nous citions plus haut fonctionne encore : un emprunteur qui a remboursé la quasi-totalité du capital restant dû de son prêt et qui obtient une grosse somme d’argent suite à un aléa de la vie, peut décider de solder ses dettes et donc priver l’établissement prêteur d’une belle part d’intérêts.
Pour s’en protéger, les banques ont donc la possibilité de mentionner une indemnité de remboursement anticipé dans le contrat de prêt. C’est à ce moment qu’il vous faudra donc être vigilant, puisqu’il est tout à fait possible de réduire voire d’annuler cette pénalité de remboursement anticipé. Nous vous invitons donc à les négocier avec prudence, en ayant en tête les conditions suivantes.
La plupart des contrats de crédits à taux fixes « modulables » ne présentent pas d’indemnité en cas de remboursement anticipé partiel.
Les indemnités à payer pour remboursement anticipé (IRA)
Les contrats qui prévoient des indemnités à la suite d’un remboursement anticipé de votre crédit immobilier doivent respecter les deux règles suivantes :
- L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.
- L’indemnité ne peut pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.
Il n’y aura pas d’indemnités à payer pour un remboursement anticipé du prêt si vous vendez dans les situations suivantes :
- Un changement d’activité professionnelle et un changement de lieu de travail.
- Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
- La cessation d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint.
Exemples de remboursements anticipés de prêts immobiliers
Pour que vous puissiez bien comprendre comment fonctionne cette notion de remboursement anticipé dans le cadre d’un crédit immobilier, voici deux exemples qui parleront mieux que de longs discours.
Pour un crédit immobilier de 130.000€ sur 20 ans souscrit à un TAEG de 3,30%, le capital restant dû s’élève, au bout de 11 années de remboursement, à 69.120€.
Remboursement anticipé total
D’après les règles de calcul évoquées dans notre paragraphe du dessus, l’indemnité de remboursement total sera d’un montant maximum de 1.140€ (6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt). Le calcul l’estimant à 2.280€ en fonction des 3% du capital restant dû avant le remboursement n’entre donc pas en compte.
Remboursement anticipé partiel
Pour le même prêt immobilier, l’emprunteur décide d’effectuer un remboursement anticipé partiel de 45.000€, toujours après 11 années de remboursement. D’après les mêmes barèmes de calcul, la pénalité maximum sera de d’un montant maximal de 743€ (6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen d’emprunt). La formule l’élevant à 2.280€ n’entre alors toujours pas en compte.
Le transfert de prêt immobilier : un même emprunt pour deux acquisitions
Il est également possible que la vente d’un logement et le paiement anticipé du prêt précèdent de peu l’achat d’un autre bien immobilier. Si votre contrat le permet et si le banquier est d’accord, vous pouvez alors procéder à un transfert de prêt immobilier.
Ce système a pour avantage, d’une part, de conserver le taux d’intérêt initial et d’autre part, d’éviter les frais associés au remboursement anticipé. Si le prêt précédent était garanti par une caution et non une hypothèque, cette première est également transférable d’un achat à l’autre.
Concernant l’assurance de prêt immobilier, l’emprunteur peut conserver le contrat précédent, celui-ci couvrant l’emprunt et non le bien immobilier acquis. S’il s’agit d’un assureur délégué, vous avez par contre intérêt à comparer les offres sur LesFurets.com, soit pour renégocier le montant de la cotisation, soit pour changer d’assureur à la date d’échéance.
