Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ?
Conserver le crédit après la vente ou rembourser en anticipé
En règle générale, en cas de vente du bien avant le terme du prêt immobilier, celui-ci doit être soldé par anticipation. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’une hypothèque ou un privilège (prêteur de deniers) est inscrit au bénéfice de la banque. Dans ce cas, vous devrez sans doute solder le prêt avant ou au plus tard le jour de la vente.
Dans l’hypothèse d’une negative equity, c’est-à-dire, si le produit de la vente ne couvre pas l’intégralité du capital restant dû, vous devez, malgré tout, rembourser au prêteur le solde résiduel. Pour que l’éventuelle hypothèque ou caution soit levée, vous pouvez demander à votre banquier un transfert, qui vous permettra de solder le prêt par mensualités. Toutefois, sans la garantie apportée par le bien immobilier, l’octroi d’un tel prêt est, d’une part, incertain et sera, d’autre part, sans doute plus cher que l’emprunt initial.
Vous pouvez également souhaiter conserver le crédit immobilier après la vente et poursuivre le remboursement des mensualités. Dans ce cas, seul le banquier peut accepter ou refuser cet arrangement. En revanche, une condition difficilement atteignable est de justifier de revenus stables et suffisamment élevés.
Les indemnités à payer pour remboursement anticipé
Les contrats qui prévoient des indemnités à la suite d’un remboursement anticipé de votre crédit doivent respecter les deux règles suivantes :
- l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt
- l’indemnité ne peut pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement
Il n’y aura pas d’indemnités à payer pour un remboursement anticipé du prêt si vous vendez dans les situations suivantes :
- un changement d’activité professionnelle et un changement de lieu de travail,
- le décès de l’emprunteur ou de son conjoint,
- la cessation d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint.
Le transfert de prêt immobilier : un même emprunt pour deux acquisitions
Il est également possible que la vente d’un logement et le paiement anticipé du prêt précèdent de peu l’achat d’un autre bien immobilier. Si votre contrat le permet et si le banquier est d’accord, vous pouvez alors procéder à un transfert de prêt immobilier.
Ce système a pour avantage, d’une part, de conserver le taux d’intérêt initial et d’autre part, d’éviter les frais associés au remboursement anticipé. Si le prêt précédent était garanti par une caution et non une hypothèque, cette première est également transférable d’un achat à l’autre.
Concernant l’assurance de prêt immobilier, l’emprunteur peut conserver le contrat précédent, celui-ci couvrant l’emprunt et non le bien immobilier acquis. S’il s’agit d’un assureur délégué, vous avez par contre intérêt à comparer les offres sur LesFurets.com, soit pour renégocier le montant de la cotisation, soit pour changer d’assureur à la date d’échéance.
