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La donation déguisée : un paiement absent ou dérisoire

L’existence d’une donation déguisée suppose à la fois le déguisement de l’acte et l’intention délibérée du donateur. Elle peut avoir différents objectifs, notamment celui de contourner la fiscalité, et prendre des formes diverses :

  • Lors de la vente d’un bien : un prix fortement minoré par rapport à la valeur du bien immobilier est une manière de réduire le montant des droits de mutation. De même pour l’absence de paiement après la vente.
  • Il peut également s’agir d’une vente en viager pour une personne très âgée, la rente n’étant en réalité jamais versée.
  • La location peut dans certains cas se révéler être une donation déguisée. Le loyer est alors très inférieur au marché ou totalement fictif.
  • Parmi les donations déguisées les plus fréquentes, on trouve également la reconnaissance de dette. Le donateur reconnaît une dette fictive que le bénéficiaire produira après le décès de son compagnon. Elle est souvent utilisée entre concubins.

Aucune loi n’interdit de vendre ou de louer un bien immobilier à ses héritiers, mais pour le fisc la vente ou la location doit être réalisée en échange d’un paiement réel, qui peut se constater.

Le risque de requalification par le fisc ou les héritiers

Par définition, une donation déguisée prive le fisc de recettes, mais peut également amputer la part à laquelle les héritiers pouvaient prétendre. D’un point de vue civil, elle peut être frappée de nullité s’il est prouvé que le but est de porter atteinte à l’équilibre de la succession. Le bénéficiaire d’une donation déguisée peut ainsi être amené à indemniser les héritiers qui n’auraient pas reçu leur part minimale d’héritage.

Tel est le cas lors d’une donation déguisée entre époux. Celles-ci ne sont plus sanctionnées depuis la loi n° 2004-439 du 26 mai 2004. En revanche, le montant de la donation est ajouté à la succession lors du décès, les parts de chaque héritier étant recalculées en conséquence.

Le fisc peut également requalifier une vente en donation déguisée si elle peut apporter la preuve de la dissimulation. Les services fiscaux doivent alors prouver le côté fictif de l’acte de vente ou de location ou que la somme versée est notoirement inférieure à ce qu’elle aurait dû être.

À moins qu’il s’agisse d’un simple droit d’usage et d’habitation, la vente d’un bien immobilier à un enfant avec réserve d’usufruit est systématiquement assimilée à une donation déguisée. Cette disposition et celles plus générales sur les donations sont encadrées par les articles 918 et 919 du Code civil.

Une fois la donation déguisée prouvée, l’administration fiscale appliquera :

  • les droits de mutation à titre gratuit assortis d’un intérêt de retard de 0,40 % par mois,
  • une pénalité de 40 % voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.
Le conseil d'Hervé !
Pour transmettre une partie de vos biens, pensez à la donation-partage dont les frais sont généralement moins élevés que les frais de succession.
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