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Comment définir la valeur de vos biens immobiliers ?

Outre les informations relatives aux avoirs bancaires, assurances, parts de sociétés, etc., les héritiers doivent transmettre au notaire, tous les titres de propriété du défunt. Les biens immobiliers étant non liquides, l’administration fiscale retient la valeur vénale.

Sauf dispositions particulières énoncées par le défunt (legs, testament…), la part de chacun des héritiers est calculée « au prorata » de ses droits filiaux (conjoint survivant, enfants, petits-enfants, etc.). Se pose alors, la question du partage (propriété, jouissance) entre les héritiers, et donc du devenir du bien hérité.

Dans le cadre d’une succession d’un bien immobilier, une indivision est possible. Si les héritiers souhaitent conserver le bien, en laissant sa jouissance à l’un des héritiers. Il y a aura alors un démembrement du bien entre la nue-propriété et l’usufruit.

À l’inverse, si les héritiers ne souhaitent pas le conserver ou ne s’entendent pas, la succession du bien immobilier débouchera sur une vente.

L’attestation immobilière après décès est-elle obligatoire ? Oui, elle l’est, et ce, quel que soit le choix des ayants droit. Cet acte est obligatoire, car il assure le transfert de propriété des biens au fichier immobilier.

Comment calculer les droits de succession d’un bien immobilier ?

Les frais de déclaration de succession

L’attestation immobilière est soumise :

  • à rémunération du notaire selon un barème progressif ;
  • à un état hypothécaire ;
  • à une taxe de publicité ;
  • au salaire du conservateur.

L’acte de partage ou de vente peut également être soumis :

  • à émoluments selon un barème progressif ;
  • aux frais d’enregistrement (2,5 %) ;
  • au salaire du conservateur (0,10 %).

Les exonérations et abattements

Seule la moitié de la valeur est retenue, la seconde appartenant au conjoint survivant.

Lors de la succession d’un bien immobilier, si le conjoint survivant, le concubin pacsé et, ou d’éventuels enfants mineurs y habitent, un abattement de 20 % est déduit de la valeur vénale.

En cas de démembrement, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété, en franchise totale de droits.

Les conjoints et partenaires pacsés sont exonérés de droits, depuis le 22 août 2007.

Les avantages matrimoniaux consentis au conjoint survivant peuvent permettre une exonération totale des droits.

Une fois la part de chaque héritier calculée, un abattement, proportionnel au degré de parenté (jusqu’au 4ème) est appliqué :

  • 100 000 € maximum pour un enfant (ligne directe) ;
  • 15 932 € entre frères et sœurs.

Les droits de succession

Les taux sont compris entre 5 % et 45 % pour les sommes supérieures à 1 805 677 €, en ligne directe.

Les droits sont calculés d’après un barème progressif par tranches :

  • de 35 % ou 45 % pour les sommes supérieures à 24 430 €, entre frères et sœurs,
  • de 55 % entre parents jusqu’au 4ème degré,

de 60 % entre parents au-delà du 4ème degré et entre personnes non parentes.

Le conseil d'Hervé !
Pensez à valider avec le notaire qu’il n’y a pas eu de donation d’un bien dans les 15 dernières années, sinon sa valeur sera réintégrée à la masse successorale.
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