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Le salaire, un critère primordial pour emprunter 150.000€

Pour l’achat de votre résidence principale, vous allez surement avoir besoin de souscrire à un prêt immobilier. Mais ce prêt ne pourra vous être accordé qu’en fonction de votre situation financière et du niveau de votre salaire actuel. Ainsi, pour déterminer votre « capacité à emprunter » et le montant maximal des mensualités à rembourser, la banque va effectuer un calcul qui tiendra compte de deux éléments essentiels : le taux d’endettement et le reste à vivre.

Par exemple, si vous souhaitez emprunter 150.000 euros, il vous faudra disposer idéalement d’un salaire minimum de 1.500 euros, avec une durée de remboursement susceptible de s’étaler sur 25 ans (soit 300 mois). Bien entendu, cette situation est estimée en tenant compte d’un endettement nul : vous ne devez avoir aucun crédit en cours si vous souhaitez emprunter une telle somme avec un salaire adapté ! Disposez-vous d’une capacité d’emprunt suffisante ? Pour le savoir, il vous faudra réaliser une simulation détaillée de votre situation, de préférence par le biais d’un comparateur en ligne.

Focus sur le taux d’endettement

Le taux d’endettement désigne en réalité la différence entre vos mensualités d’emprunt et les revenus nets de votre ménage. Le résultat de cette opération détermine le montant maximal en pourcentage de ce que vous devrez rembourser à la banque tous les mois. Notez que ce pourcentage ne pourra jamais dépasser les 33% (autrement dit, un tiers de vos revenus). Ce chiffre a été fixé par les autorités financières, de manière à protéger au maximum les emprunteurs contre les situations de surendettement. Certaines banques peuvent cependant accepter de franchir ce seuil, à condition que le reste à vivre suive.

Ainsi, pour calculer le taux d’endettement, on prendra en compte plusieurs sources de revenu comme les salaires et traitements, les pensions de retraite, les bénéfices de type BIC, non commerciaux et agricoles, les revenus fonciers mais aussi les revenus liés à des placements financiers réguliers. Les revenus exceptionnels tels que les primes ou encore les prestations sociales ne sont pas inclus dans le calcul du taux.

Focus sur la capacité d’emprunt et le reste à vivre

La capacité d’emprunt ou capacité d’endettement fait référence à la somme que vous pourrez obtenir auprès de votre banque, dans le but de financer votre projet d’achat immobilier. Votre « capacité » peut également se traduire par l’apport personnel, bien que cette composante n’ait aucune influence particulière sur la capacité d’emprunt. Ainsi, comme nous l’avons vu plus haut, votre capacité à emprunter auprès de votre banque sera déterminée par deux éléments clés : le taux d’endettement et votre reste à vivre en tant que ménage emprunteur.

Plus le taux d’endettement sera élevé, plus les mensualités le seront également, ce qui peut avoir une incidence à terme sur votre capacité à emprunter. Au contraire, une durée de prêt rallongée (25 ans au lieu de 20 ans par exemple) permettra de réduire les mensualités et donc, de préserver davantage votre reste à vivre. La contrepartie à cela, c’est que vous devrez accepter une hausse du coût total du crédit.

Le reste à vivre, quant à lui, désigne la somme qu’il vous reste une fois que vous vous êtes acquitté de l’ensemble de vos charges courantes. Votre demande de prêt ne pourra vous être accordée si vous ne parvenez pas à assurer les dépenses courantes dites « incompressibles » (c’est-à-dire, les factures d’électricité, de téléphone, d’alimentation, etc..).

Quel taux pour mon prêt immobilier de 150.000€ ?
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Les frais annexes au prêt immobilier à financer

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous devez vous attendre à faire face à des frais annexes, qu’ils proviennent de l’agence immobilière ou de votre banque. Du côté des frais à régler immédiatement, on évoquera par exemple le cas des frais d’agence qui portent en moyenne sur 1 à 10% de la valeur du bien. Les frais de notaire, quant à eux, sont estimés entre 7 et 8% du prix du bien immobilier. Enfin, les frais de dossier sont fixés librement par la banque lors de la souscription de votre prêt. On estime généralement qu’ils atteignent 1% de la valeur du bien immobilier, et leur montant avoisine en moyenne 600 et jusqu’à 1 000 euros.

Il existe également des frais à régler « sur le long terme ». Par exemple et dans la plupart des cas, les emprunteurs sont contraints de prendre une assurance emprunteur en même temps que la souscription d’un prêt. Sachez qu’aucune banque sérieuse ne vous accordera la somme que vous demandez sans protection ! De fait, l’assurance peut coûter jusqu’à 20% du prix total du crédit.

Pour rappel, voici sous forme de schéma, tous les constituants qui entrent en compte dans le calcul du montant que vous allez devoir emprunter.

montant emprunt

La question de l’apport personnel

La plupart des organismes prêteurs imposent des conditions lors de la souscription d’un prêt immobilier : la délivrance d’un apport personnel de la part de l’emprunteur en fait partie. L’apport personnel est tout simplement la somme que vous apportez avec vous au moment de la réalisation du prêt, et qui va permettre de compléter votre emprunt – et soulager la banque d’une partie de l’investissement ! Cette somme est généralement exprimée en pourcentage du montant total, et doit être au moins égale à 10% de la somme totale empruntée. Dans le cadre d’un prêt équivalent à 150.000 euros, votre apport personnel devra donc se monter à 15.000 euros.

Est-il possible de réaliser un emprunt de 150.000 euros sans apport ? La réponse à cette question est oui, bien que les cas soient rares ! La chose peut se réaliser si vous disposez par exemple d’une épargne suffisante mais que vous ne souhaitez pas l’injecter dans un projet immobilier.

Quels sont les critères pour être un bon emprunteur ?

Si la banque vous accorde un credit maison, c’est avant tout parce qu’elle vous fait confiance pour le rembourser ! Vous devez tout d’abord inspirer confiance à votre interlocuteur, qui étudiera attentivement votre profil, de même que votre comportement financier. Vous devez également justifier d’une situation personnelle stable – le statut de fonctionnaire fait partie de ces garanties qui rassurent grandement les prêteurs ! Enfin, votre projet immobilier devra faire la démonstration d’une certaine cohérence : n’oubliez pas qu’en cas de défaillance de votre part, la banque est susceptible de se rembourser par la revente du bien qu’il a contribué à financer !

Quel remboursement de prêt de 150.000 euros ?

Pour emprunter à hauteur de 150.000 euros, on recommandera d’avoir à disposition un salaire mensuel de 1.500 euros – à condition que vous ayez un apport personnel conséquent, et d’accepter de vous endetter sur du long terme, c’est-à-dire sur au moins 20 à 25 ans. En faisant usage d’un simulateur de prêt immobilier en ligne, vous allez ainsi pouvoir déterminer si vous êtes un candidat viable au financement, selon les critères édictés par les banques.

Certains outils en ligne se comportent ainsi comme une véritable calculette prêt immobilier. Chez lesfurets, on met à votre disposition de quoi effectuer une simulation prêt immobilier complète, tenant compte de votre situation pour mieux vous mettre en relation avec les offres de prêt proposées par les banques selon votre profil personnel. Commencez dès maintenant et regarder si votre capacité de remboursement peut convenir à l’établissement d’un dossier de prêt !

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