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Acheter à deux et emprunter seul : possible, mais parfois compliqué

Pour bien comprendre le sujet, il faut avoir en tête qu’un achat immobilier à deux (ou à plus) avec un seul emprunteur correspond à acheter à deux avec un seul apport. Une opération parfaitement réalisable grâce au régime de l’indivision, qui présentera cependant une part de risques accrues pour la personne qui n’emprunte pas.

Lorsqu’on souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier en commun, un régime permettant l’achat à plusieurs de n’importe quel bien immobilier s’applique : celui de l’indivision. Il permet d’éviter tout frais et formalités supplémentaires, en plus d’octroyer la possibilité aux acquéreurs de présenter une solution de financement différente.

Ce régime d’indivision concerne les emprunteurs qui ne sont pas mariés. En effet, le mariage entraîne l’égalité de responsabilité et de solidarité entre les conjoints pour un achat immobilier, ce qui équivaut à parler de financement commun.

En revanche, pour toutes les autres formes de relations (couple non marié, concubinage, Pacs, amis ou famille), l’achat immobilier à deux avec un seul emprunteur peut s’avérer plus compliqué. Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des solutions les plus répandues.

Comment acheter à deux ?
Mariage Pacs Autres
Sous régime de la communauté universelle, les époux se partagent l’intégralité du bien immobilier, qui sera divisé à moitié en cas de divorce.

Sous régime de séparation des biens, les époux sont propriétaires au titre de la part qu’ils apportent au financement du bien.

Sous régime de l’indivision, les pacsés se partagent l’intégralité du bien immobilier, qui sera divisé à moitié en cas de rupture du contrat.

Par défaut et en indivision, les pacsés sont propriétaires au titre de la part qu’ils apportent au financement du bien.

En indivision, les acheteurs sont propriétaires au titre de la part qu’ils apportent au financement du bien.

En investissement SCI, les acheteurs sont propriétaires au titre de la part qu’ils apportent au financement du bien.

Pour ce tableau, nous avons choisi à titre d’exemple d’exprimer les parts d’achats en indivision à hauteur de 50-50 %. Cependant, ayez en tête que celles-ci peuvent très bien définies autrement. 30-70%, 10-90%, à vous de voir !

Comment connaître son taux pour un emprunt à deux ?
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Acheter en couple avec un apport différent

Lors d’un achat immobilier, il est donc tout à fait possible que les co-acquéreurs n’apportent pas le même montant d’apport personnel. Les règles sont alors régies par leur statut.

Si vous êtes un couple marié Si vous êtes pacsés, concubins, amis, famille
Pour les époux, acheter à deux avec un seul apport se formalise avec ces deux solutions :

  • Sous régime de la communauté universelle, les époux se partagent l’intégralité du bien immobilier, peu importe l’apport de chacun.
  • Sous régime de séparation des biens, les époux sont propriétaires au titre de la part qu’ils apportent au financement du bien.
Dans cette situation, l’achat immobilier s’effectue généralement sous régime de l’indivision. Les acheteurs se partagent l’intégralité du bien, peu importe l’apport de chacun.

Emprunter seul en couple : exemple

Prenons le cas d’un couple qui souhaite acquérir un bien immobilier : un des deux conjoints hérite d’une somme d’argent couvrant environ la moitié du prix du bien en question. Le deuxième conjoint décide alors de frapper à la porte de quelques banques muni de ses garanties en matière de revenu et de santé en vue de demander un emprunt pour couvrir l’autre moitié. À sa grande surprise, il essuie plusieurs refus de prêts bancaires pour leur projet immobilier.

Quel est le problème ? Assez simple en réalité. Dans le cas où l’emprunteur éprouve des difficultés à rembourser son prêt, la banque ne pourra pas saisir ou vendre le bien immobilier aux enchères. Ce dernier appartient en effet aux deux conjoints, ce qui rend impossible la vente du bien sans l’accord du co-acquéreur.

Acheter en indivision avec un seul emprunteur : les risques

Nous vous en parlions en introduction de cet article, acheter à deux avec un seul apport peut s’avérer risqué pour celui qui n’emprunte pas. En effet, la banque prêteuse n’est pas en capacité d’appliquer la garantie d’hypothèque sur la part de son client emprunteur seulement. Elle doit l’appliquer à la totalité du bien, ce qui expose donc l’acquéreur non emprunteur au risque d’une saisie et une vente du bien, si le copropriétaire emprunteur est dans l’incapacité de rembourser le prêt immobilier.

À ce titre, l’avis des juges de la Cour de Cassation peut donc amener la banque à forcer la vente sans procédure préalable de partage, et sans que les propriétaires aient eu la possibilité de se répartir les droits de propriété. Soyez vigilants !

Comment convaincre la banque de vous octroyer un prêt immobilier ?

Il existe malgré tout plusieurs solutions permettant de convaincre votre banquier si vous voulez emprunter seul pour un achat immobilier à plusieurs :

  • La plus simple est que le conjoint qui dispose de la moitié du prix du bien se porte finalement co-emprunteur, même s’il ne contribue pas au remboursement de l’emprunt. La quotité de lassurance crédit immobilier  sera toutefois de 0% afin de ne pas payer une assurance ne présentant aucune utilité dans ce cas précis
  • Le conjoint qui n’est pas co-emprunteur peut se porter caution
  • Le co-emprunteur peut être caution hypothécaire au travers d’un document enregistré par un notaire

En optant pour l’une ou l’autre des solutions, la banque n’a dès lors plus de raison de s’inquiéter et peut accorder le prêt en toute sécurité.

Immobilier : 5 conseils pour acheter seul | lesfurets

Bien négocier l’assurance emprunteur

Une fois obtenu l’accord de principe de la banque, l’emprunteur va devoir obtenir le meilleur taux ainsi que des garanties optimales pour son assurance crédit.

Pour estimer le montant de votre assurance de prêt, utilisez notre calculateur : 


Cette nécessité exclue d’emblée l’assurance groupe proposée par la banque, plus chère et moins personnalisée qu’une assurance individuelle. Heureusement, grâce à la délégation d’assurance permise par la Loi Lagarde de 2010, un assuré est en droit d’opter pour l’assurance de son choix et de faire jouer la concurrence.  Si vous décidez de changer d’assurance emprunteur, comparer les Taux Annuels Effectif Assurance (TAEA) pour comparer les offres et comparer les coûts de votre offre de crédit.

Le conseil de François !
Pour ce faire, rien de plus facile que de se rendre sur le comparateur lesfurets, la simulation ne demandant que quelques minutes. Une fois les devis d’assurance prêt immobilier générés, le futur assuré dispose de tout le temps nécessaire pour analyser chaque offre avant de prendre sa décision.
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