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Si vous vendez votre résidence principale

Avant tout, sachez que la vente de votre résidence principale est exonérée de la taxe sur la plus-value. D’un point de vue juridique, votre résidence principale est votre lieu de résidence habituel et effectif la majeure partie de l’année, ainsi que le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il arrive parfois que vous déménagiez avant la vente. Pour être exonéré dans ce cas, il faut que la vente ait lieu dans un délai d’un an après votre départ. Il faut aussi que votre logement n’ait pas été loué entre temps, ni que des proches y aient logé à titre gratuit.

Si vous souhaitez vendre un bien acheté sur plan avant sa livraison par le promoteur en étant exonéré de la plus-value, il faudra justifier d’un cas de force majeure : rupture ou divorce pour les couples pacsés ou mariés, mutation d’au moins l’un des conjoints pour les couples, ou invalidité. De plus, il faudra justifier que le bien était bien destiné à être votre résidence principale. Enfin, vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez pendant la construction.

La plus-value sera aussi exonérée en cas d’expropriation, si celle-ci résulte d’un projet déclaré d’utilité publique. Cela peut aussi être le cas suite à la vente amiable du bien à une collectivité publique pour risque naturel majeur et prévisible. Ce sera le cas si, par exemple, un plan de révision des zones inondables inclut dorénavant votre maison.L’exonération s’appliquera également à la vente de dépendances, si cette vente s’effectue au même moment que celle de la résidence principale à laquelle elles sont liées. Cependant, vous n’êtes pas forcé de vendre l’ensemble à un seul et même acheteur.

Pour être considéré comme dépendance, un garage ou un terrain doit se trouver à une distance raisonnable du bien principal : moins d’un kilomètre en général. Quant aux chambres dites « de bonne », elles doivent être situées dans le même immeuble.

L’abattement pour durée de détention

A partir de la 6ème année de détention de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’abattement pour durée de détention, appliqués sur la plus-value de votre vente. La plus-value obtenue constituera la plus-value imposable, sur laquelle vous serez taxé.

Pour l’impôt, le taux d’abattement augmente de 6% par an à partir de la 6ème année. Pour les prélèvements sociaux, le taux d’abattement augmente de 1,65% par an à partir de la 6ème année, puis de 9% par an à partir de la 22ème année. Repousser une vente de quelques mois peut ainsi vous faire économiser des sommes conséquentes.

L’abattement pour durée de détention aboutit donc à une exonération pour l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans. Lexonération pour les prélèvements sociaux sera elle possible à partir de 30 ans de détention.

Exonération de la plus-value immobilière : les cas particuliers

Outre le principe d’exonération fiscale pour la résidence principale, plusieurs particularités peuvent s’appliquer.

  • L’exonération intervient pour tout bien de très faible valeur : si vous le vendez moins de 15 000 euros, aucune plus-value ne sera taxée.
  • Si votre résidence principale est une péniche, vous devez prouver qu’elle compte comme bien immobilier (ce qui n’est pas le cas par défaut : c’est un bien meuble). Celle-ci doit donc être habitable, ne pas naviguer, et être soumise à la taxe foncière normale.
  • Concernant les SCI, sachez que lorsqu’un associé vend ses parts il est imposé comme s’il vendait directement les biens possédés par la SCI. Ainsi, l’opération peut être exonérée si elle rentre dans un des critères d’exonération des plus-values immobilières.
  • Dans le cas d’une plus-value professionnelle, sur un fonds de commerce ou un immeuble par exemple, l’exonération peut être accordée. Cela sera possible en fonction des recettes, en fonction de la valeur des éléments transmis, ou en cas de départ en retraite. Cela est cependant soumis à des conditions d’application.

Enfin, la vente de votre résidence secondaire peut aussi être exonérée de l’impôt sur les plus-values dans certains cas. Il faut notamment que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la vente. Il faudra aussi que le produit de la vente soit intégralement utilisé pour l’achat de votre résidence principale (ou le remboursement d’un prêt relais contracté à cet effet).

Le conseil d'Hervé !
En ce qui concerne la plus-value immobilière d’un bien dont vous avez hérité suite à une succession, sachez que les frais d’acquisition sont pris en compte et ajoutés à la valeur de départ pour le calcul de la plus-value !
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