Viager et fiscalité : vendeur ou acheteur, qui paie quels impôts ?
Acheter en viager : retour sur les principes
Lors d’un achat en viager, l’acheteur ne devient propriétaire qu’au décès du vendeur, ce qui constitue une première particularité. Une autre spécificité de cet achat est son prix qui se décompose comme suit :
- Le bouquet ou l’apport de l’acheteur qui correspond en moyenne à 20% de la valeur du bien. Le bouquet n’est pas obligatoire mais permet d’alléger le montant de la rente.
- La rente du viager payée mensuellement jusqu’au décès du vendeur. La rente est indexée sur l’indice des prix à la consommation ou celui de la construction.
La fiscalité du viager
Autre spécificité de cette méthode d’achat : la fiscalité du viager est soumise à un régime juridique spécifique. Celui-ci peut avoir un impact en ce qui concerne l’Impôt sur le Revenu, l’Impôt sur la Fortune Immobilière, mais aussi sur les impôts locaux. On fait le point pour que vous puissiez y voir plus clair.
L’usufruitier paye les impôts locaux
La question de la fiscalité se pose toujours lorsque vous achetez en viager. Pour le paiement des impôts locaux, le Code civil donne un élément de réponse dans son article 608. Il précise en effet que les charges annuelles doivent être acquittées par l’usufruitier durant toute la période de jouissance du bien. La taxe foncière ou celle d’enlèvement des ordures ménagères fait partie de ces charges annuelles que doit payer le crédirentier (le vendeur). Cet article du Code civil n’étant toutefois pas d’ordre public, une convention particulière du contrat peut y déroger pour tout ou une partie.
En tant qu’usufruitier du bien en viager, le crédirentier doit également en assurer l’entretien courant. Il doit par ailleurs veiller à sa conservation. Même si elle n’est pas obligatoire, la souscription d’une assurance habitation est recommandée. En cas de sinistre, suite à un incendie par exemple, cette assurance pourra ainsi indemniser l’usufruitier. La garantie de dégâts des eaux est également incontournable, ce en particulier lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
Le barème fiscal de l’IFI
Toujours en ce qui concerne la fiscalité du viager et plus particulièrement pour une vente en viager occupé, que le vendeur décide d’occuper le logement ou de le louer, il doit dans tous les cas déclarer la valeur de ce droit, et ce au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ici, un barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété s’applique pour le droit d’usage et celui d’habitation.
À noter qu’un abattement de 40% s’applique au droit d’usage, ce dernier étant plus restreint que le droit d’habitation.
L’acheteur lui, doit déclarer la valeur de la nue-propriété du bien qu’il achète en viager occupé. Si celui-ci est libre, il n’a qu’à déclarer la pleine propriété et aucune fiscalité ne s’applique au vendeur. Dans toutes les situations cependant, il peut tout à fait soustraire le capital de la rente à verser.
La fiscalité du débirentier
Dans le cadre de la fiscalité d’un viager, voici les éléments à savoir concernant la fiscalité du débirentier :
- L’achat d’un bien immobilier en viager présente un atout majeur pour le débirentier. Le bien en viager occupé n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune ou ISF du débirentier.
- Le débirentier est tenu de déclarer la valeur de la nue-propriété pour un viager occupé.
- Le débirentier doit déclarer la pleine propriété pour un viager libre.
L’imposition du bouquet viager pour le vendeur
L’imposition du bouquet viager pour le vendeur est intéressante : le bouquet n’est pas soumis à la taxation des plus-values lorsqu’il est occupé au titre de résidence principale. S’il s’agit d’un placement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value est appliquée lorsque la revente intervient avant 22 ans de possession. Le crédirentier bénéficie ensuite d’un abattement fiscal en fonction de son âge :
- 30 % pour le vendeur âgé de moins de 50 ans
- 50 % pour le vendeur âgé de 50 à 59 ans
- 60 % pour le vendeur âgé de 60 à 69 ans
- 70 % pour le vendeur âgé de plus de 70 ans
Lorsque la rente est réversible sur le conjoint, l’âge considéré est celui du plus âgé des bénéficiaires.
La fiscalité du viager libre pour l’acheteur
Bien qu’il ne représente que 5 % du total des biens vendus en viager environ, celui dit libre permet au débirentier de l’occuper, mais aussi de le louer. Sur ce dernier point, le montant du loyer ne peut pas être supérieur à celui de la rente, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation en 1982. Pour un viager loué à un prix supérieur à celui de la rente, les tribunaux ont la possibilité d’annuler le contrat de viager.
La fiscalité du viager libre pour l’acheteur est moins avantageuse dans la mesure où, dès la cession du bien, le vendeur ne paie plus de charge : ni taxe foncière, ni taxe d’habitation.
