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Qu’est-ce que les frais de garantie en immobilier ?

Lorsqu’un prêt immobilier est mis en place, il paraît normal que les banques cherchent à s’assurer que la somme engagée sera remboursée d’une manière ou d’une autre. Pour cela, la plupart des organismes financiers mettent en place ce que l’on appelle des « frais de garantie » qui permettent d’assurer les mensualités du crédit contracté par vos soins. Cette opération est obligatoire, et sera exigée par la banque prêteuse. De fait, lorsque vous effectuez un investissement immobilier, vous devez impérativement prendre en compte ces frais, qui viennent s’ajouter au capital emprunté.

Quel type de garantie pour un prêt immobilier ?

Notez qu’il existe plusieurs sortes de prélèvement frais de garantie prêt immobilier :

  • La caution ou caution bancaire : il s’agit de la garantie immobilière la moins chère pour l’emprunteur. Dans ce cas, il vous sera demandé le versement d’une « commission de caution » qui peut s’établir entre 150 et jusqu’à 600 euros. En tant qu’emprunteur, vous devrez également verser 0,8% de la somme empruntée au Fonds mutuels de garantie. Aucune intervention notariale n’est nécessaire dans ce cas de figure, et les deux parties (c’est-à-dire vous et l’organisme prêteur) peuvent trouver un accord sans intermédiaire. Toutefois, cet emprunt ne peut être accepté qu’après examen de votre dossier d’emprunteur. Notons que la caution est utilisée dans le cadre d’un prêt immobilier dans près de 60% des cas.
  • L’hypothèque ou frais de garantie hypothécaire : si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt immobilier, la banque peut saisir votre bien et le vendre de manière à obtenir réparation. L’hypothèque est une opération qui s’effectue généralement auprès d’un notaire. Les frais de dossier prêt immobilier s’élèvent ici aux alentours de 2% du montant total de votre crédit immobilier.
  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : cette garantie est largement répandue en France. Il s’agit d’un privilège, qui permet à l’organisme prêteur d’être indemnisé en priorité. Si l’IPPD ressemble de bien des manières à l’hypothèque, cette garantie ne porte toutefois que sur des biens immobiliers existants – comme par exemple un logement ancien, un logement neuf dont la construction est achevée, ou encore un terrain.
  • Le nantissement : il est possible d’utiliser cette solution comme alternative à l’hypothèque ou la caution mutuelle, uniquement dans certaines circonstances. Par exemple, si vous disposez de valeurs qui peuvent faire l’objet d’une transmission auprès de votre banquier – il peut s’agir par exemple d’un contrat d’assurance-vie ou de placements réputés sûrs. L’obtention d’une assurance-vie vous permet ainsi de garantir le paiement du prêt immobilier.

Garantie réelle contre garantie personnelle

Vous l’aurez compris : les frais de garantie immobilière sont là pour garantir à l’établissement prêteur de se prémunir, en cas de défaillance de paiement de votre part. Ce faisant, il convient d’opérer une distinction avec l’assurance emprunteur, dont les modalités de souscription sont plus spécifiques et relatives à la santé de l’emprunteur (accident de la vie ou décès). Ce faisant, vous devez savoir qu’il existe plusieurs formes de garanties dont les coûts divergent sensiblement :

  • La garantie dite « réelle » : cette formule concerne en priorité un bien meuble ou immeuble – dans le cas qui nous intéresse, nous parlerons plus volontiers d’un bien immeuble. La garantie réelle est réservée aux seuls établissements qui consentent des crédits destinés à l’acquisition d’un tel bien. Ainsi, si vous ne parvenez pas à rembourser votre emprunt, l’établissement prêteur peut obtenir la vente de l’immeuble, et obtenir réparation sur le prix de vente avant tout autre organisme de créance.
  • La garantie dite « personnelle » : ce sont toutes les formes de cautions qui sont les plus répandues actuellement – avec près de 60% des dossiers concernés. Le principe consiste, pour l’emprunteur, à demander à un organisme de se porter garant du remboursement du crédit. Il peut s’agir d’une société privée ou d’une mutuelle, mais vous pouvez également demander à un particulier de se porter garant du remboursement frais de garantie prêt immobilier pour vous !
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Comment choisir sa garantie de prêt immobilier

Maintenant que nous avons fait le tour des principales garanties qui existent sur le marché, vous vous demandez surement laquelle correspond le plus à votre situation ? Regardons ensemble dans un premier temps les avantages de la caution bancaire : dans ce cas de figure simplifié à l’extrême sur le plan administratif, vous vous épargnez bien des démarches contraignantes, et vous obtenez un accord assez rapidement de la part de votre banque – puisque c’est votre conseiller qui, généralement, dialogue pour vous avec la société de cautionnement. Cette configuration présente un autre intérêt majeur : en effet, si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre crédit dans les temps, sachez que votre bien immobilier ne fera pas l’objet d’une saisie immédiate.

L’hypothèque est une solution déjà un peu plus contraignante, car vous devez impérativement prendre rendez-vous avec le notaire pour l’inscription. Elle se révèle toutefois intéressante lorsque vous n’avez pas la possibilité de garantir votre prêt immobilier par le moyen d’une caution. En effet, les exemples sont nombreux où votre dossier peut faire l’objet d’un refus par l’organisme de cautionnement ! Dans le cas d’une défaillance de paiement de votre part et si vous avez choisi l’hypothèque comme solution de crédit, notez que la banque pourra favoriser des solutions amiables (comme l’étalement de votre dette avant de procéder à la saisie de votre bien).

À ce jour, l’hypothèque demeure la garantie la plus onéreuse, en tout cas pour la France. La prudence est ici de mise.

Qui paie les frais de garantie ?

Comme expliqué précédemment, les frais de garantie sont à votre charge, mais peuvent être anticipés grâce à un calcul de frais de garantie. Selon le type de garantie que vous réussissez à obtenir, vous vous acquitterez d’une somme spécifique. Par exemple, dans le cadre d’une caution, vous devrez verser à la société privée ou à la mutuelle une « commission de caution » comprise entre 150 et 600 euros. Vous devrez également vous charger d’un versement équivalent à 0,8% de la somme empruntée au Fonds mutuels de garantie. Ce versement pourra éventuellement faire l’objet d’une restitution, au terme de la garantie et selon les conditions prévues par le règlement du Fonds.

Quelle différence entre l’assurance emprunteur et la garantie de prêt ?

Pour finaliser un investissement immobilier, vous allez devoir contracter dans la plupart des cas une assurance emprunteur ainsi qu’une garantie de prêt. De cette façon, les établissements bancaires et de crédits parviennent à anticiper les éventuels problèmes de paiement durant la période du prêt. Dès lors, il est important de ne pas confondre assurance emprunteur et garantie de prêt : ces deux formules ne couvrent pas les mêmes risques avec la même précision. L’assurance emprunteur, par exemple, couvre avant tout l’emprunteur vis-à-vis des risques inhérents au contrat de crédit immobilier qu’il a contracté. La garantie de prêt, en revanche, protège de manière exclusive le créancier vis-à-vis des fonds prêtés. Ainsi, la plupart des organismes bancaires n’estiment pas suffisant le fait qu’un emprunteur soit réputé solvable au moment de la signature du contrat.

Quelle société de cautionnement choisir ?

Sachez d’abord une chose : la majeure partie des banques acceptent le Crédit Logement. La raison est simple : il s’agit du principal interlocuteur des plus grandes banques françaises, en matière de cautionnement. Il existe toutefois d’autres sociétés qui peuvent faire l’objet d’un agrément auprès des principales banques. Parmi celles-ci, on peut citer par exemple :

  • LCL : Camca
  • Crédit Agricole : Camca
  • Crédit Mutuel : CMH, CNP, MGEN
  • CIC : CMH
  • Caisse d’Epargne : Saccef
  • Banque Populaire : Socami, Bred, Habitat, Socabred

Prenons l’exemple où vous contractez un prêt d’un montant de 150.000 euros. Avec la CHM – Crédit Mutuel, vous obtenez un coût initial de 935 € à la souscription du prêt, pour un taux s’élevant à 0,5%. Pour un coût final de 783 euros.

Comment faire baisser ses frais de garantie ?

Il existe des solutions pour réduire les frais de garantie d’un crédit immobilier. Vous pouvez par exemple jouer sur les autres frais annexes, comme par exemple les frais de dossiers, ou encore le taux d’intérêt. N’hésitez pas non plus à faire jouer la concurrence, en utilisant par exemple les services d’un comparateur en ligne. Pour plus de sérénité, vous pouvez confier cette étape à un véritable professionnel qui se chargera de trouver l’offre la plus optimale en termes de frais de garantie.

Quels sont les autres frais liés au prêt bancaire ?

Comme nous l’avons vu, les frais de garantie crédit logement viennent se greffer au capital emprunté. Mais il existe d’autres coûts qui se rajoutent au coût global de votre prêt immobilier, et voici lesquels :

  • Le taux d’intérêt du prêt immobilier : il s’agit de l’élément le plus connu lors de la souscription d’un prêt immobilier, qui représente en quelque sorte la rémunération de la banque. Le taux est toujours fonction de la durée du prêt, du montant emprunté et de votre apport personnel. Contrairement aux frais de garantie, la négociation peut ici se révéler beaucoup plus difficile. Ainsi, pour obtenir la meilleure solution possible, n’hésitez pas à consulter différentes banques.
  • Les frais de dossier : c’est le genre de charge qui a généralement très mauvaise réputation auprès des emprunteurs ! Le coût est ici défini directement par votre banque, mais rassurez-vous ceci dit : ils peuvent faire l’objet d’une négociation. Dans certains cas, vous pouvez même obtenir leur suppression. Là aussi comme toujours, renseignez-vous au maximum sur les possibilités qui vous sont offertes.
  • L’assurance emprunteur : elle est généralement obligatoire, car elle permet de couvrir les risques en cas de décès ou d’invalidité. Vous ne voudriez pas laisser des dettes à vos proches s’il vous arrivait malheur, pas vrai ? Néanmoins, le coût de cette charge peut être diminué, en faisant appel à la délégation d’assurance mise en place par l’entremise de la Loi Lagarde dès 2010.

De l’intérêt de passer par un comparateur comme lesfurets

Vous cherchez un courtier en assurance qui mette à votre disposition toutes les informations essentielles à la bonne souscription de votre prêt immobilier ? Dans ce cas, nous vous proposons de simuler votre projet immobilier pour vous aider à préparer l’avenir. Celui-ci vous permettra d’y voir plus clair sur la simulation frais de garantie prêt immobilier, et en ajustant votre demande, vous pourrez déterminer précisément de quelle somme vous allez devoir vous acquitter.

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