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Usufruit locatif social (ULS) : un investissement immobilier sur le long terme

L’usufruit locatif social apporte une réponse aux besoins en hausse de logements locatifs dans les zones tendues. Pour attirer les investisseurs, ce système offre des avantages en échange de la perte d’usufruit du bien immobilier durant les 15 ou 20 ans du contrat. Ces atouts sont d’autant plus importants que durant cette période, le propriétaire ne perçoit aucun loyer.

Investir dans un programme en usufruit locatif social présente plusieurs aspects intéressant :

  • Le coût d’acquisition comporte une décote comprise entre 30 et 50 % de la valeur du bien. La partie restante est financée par le bailleur social qui va ensuite gérer l’usufruit.
  • Aucun revenu foncier n’est à déclarer par l’investisseur car le loyer est versé au bailleur social durant la période de démembrement.
  • Des intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, selon l’article 31-1 du Code général des impôts autorisant cette déduction lorsque l’usufruitier est un bailleur social. Une exception à la loi de 2012 (excluant la déduction des intérêts d’emprunt pour financer la nue-propriété) s’appliquant par extension au démembrement de logement social.
  • Le bien démembré n’est pas intégré dans le calcul de l’assiette de l’ISF. Toutefois, le bien immobilier intègre le patrimoine, une fois la pleine propriété reconstituée.

Usufruit locatif social et loi ALUR

L’usufruit locatif social, assoupli par la loi ALUR peut désormais se combiner avec les produits de « pierre papier » comme les OPCI ou les SIIC. Depuis peu, les particuliers peuvent investir via une SCPI en usufruit locatif social notamment grâce aux spécialistes du montage en démembrement : PERL (Pierre Epargne Retraite Logement), iPlus, Fidexi…

Durant la période où le bien est démembré, le nu-propriétaire dispose du droit de revendre son bien ou d’en faire donation. Les grosses réparations, en principe à la charge du nu-propriétaire, sont de la responsabilité du bailleur. C’est également lui qui doit s’assurer pour couvrir le risque de disparition du bien. Le locataire doit pour sa part être couvert parune garantie des risques locatifs.

En fin de contrat, le logement est remis à neuf par le bailleur social. La pleine propriété est reconstituée. L’investisseur peut habiter ou revendre le bien dans les mêmes conditions qu’une propriété acquise de manière classique.

Le conseil d'Hervé !
En cas de revente du bien, la plus-value n’est pas calculée en soustrayant le prix d’acquisition de la nue-propriété du prix de revente. La base retenue est en effet celle de l’estimation du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition, ce qui constitue un autre avantage pour l’investisseur.
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