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Comment cibler un achat locatif dans l’ancien ?

Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien, le choix ne peut laisser aucune place au hasard.

Votre objectif principal est de trouver des locataires qui viendront financer une partie de votre crédit immobilier avec les loyers versés. Aussi, vous devez éviter à tout prix la vacance locative. Pour cela, étudiez le marché et la demande pour investir dans le meilleur bien. Les points à prendre en considération au moment du choix sont les suivants :

  • La ville d’investissement : certaines villes sont extrêmement dynamiques et connaissent une belle croissance démographique. Toutefois, cela engendre un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les locataires peinent à trouver des logements. Aussi, en faisant le choix d’une ville où la demande locative est supérieure à l’offre, vous limitez de manière importante le risque de voir votre bien immobilier ancien inoccupé ;
  • L’emplacement dans la ville : pour séduire les locataires avec votre logement ancien, vous devez privilégier un emplacement attractif qui pourra être différent selon votre cible. Pour un petit appartement de type studio ou T1 qui va potentiellement s’adresser à une population jeune, privilégiez le centre-ville ou un quartier bien desservi par les transports en commun. Si vous envisagez d’acheter une maison capable d’accueillir une famille, misez sur un environnement résidentiel proche des écoles, des équipements sportifs, des commerces et des transports en commun. Réalisez une étude des quartiers les plus dynamiques de la ville et privilégiez un quartier qui a bonne réputation ;
  • Les prestations du bien immobilier : depuis le confinement, les Français sont de plus en plus à la recherche d’espace. N’hésitez pas à investir dans un appartement avec balcon ou dans une maison avec jardin pour séduire le plus grand nombre ;
  • La rentabilité : assurez-vous que le montant des revenus fonciers soit en cohérence avec le coût de votre acquisition afin d’augmenter votre rentabilité. Misez aussi sur la rentabilité à long terme en investissant dans une ville ou un quartier où les chances de réaliser une plus-value à la revente sont offertes.
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Les avantages de l’investissement locatif dans l’ancien

Investir dans un bien immobilier ancien offre des avantages qui sont à considérer au moment du choix :

  • Le choix offert : la construction peine à répondre à la demande des investisseurs tandis que les biens immobiliers anciens sont toujours plus nombreux. Ce choix va vous permettre de répondre à la demande des locataires et de vous assurer d’investir dans le meilleur secteur géographique ;
  • La disponibilité du bien : en achetant un bien immobilier en construction, vous allez devoir attendre environ 1 an pour en prendre possession. Dans l’ancien, comptez environ 3 mois pour que le bien change de main. Vous allez pouvoir disposer rapidement de votre bien pour le mettre en location de suite ou réaliser les travaux nécessaires à sa rénovation ;
  • Une valorisation du bien par les travaux : acheter dans l’ancien permet de faire de très belles affaires. Ensuite, vous pourrez réaliser des travaux pour valoriser votre logement ancien et espérer une belle plus-value à la revente ;
  • Un bien que vous pouvez aménager à votre guise : la construction ne permet pas toujours une personnalisation totale. En achetant un bien ancien nécessitant une rénovation importante, vous allez pouvoir agencer le logement de la meilleure manière pour séduire les futurs locataires et répondre à leurs besoins.
Pour la réussite de votre projet, si vous faites réaliser les travaux par des artisans, veillez à bien établir des devis avant de vous lancer afin de vous assurer que votre crédit immobilier sera cohérent avec la dépense réelle entre l’investissement locatif et les travaux de rénovation.

Les aides pour l’investissement locatif dans l’ancien

Dans un premier temps, vous pouvez envisager les aides de l’Anah :

  • Pour des travaux lourds de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT avec un plafond de 350 € par m² dans la limite de 28 000 € par logement pour un investissement locatif ;
  • Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité : 35 % du montant total des travaux HT avec un plafond de 262,5 € par m² dans la limite de 21 000 € par logement pour un investissement locatif ;
  • Pour des travaux d’adaptation pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT avec un plafond de 262,5 € par m² dans la limite de 21 000 € par logement pour un investissement locatif ;
  • Pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique : 25 % du montant total des travaux HT. Avec un plafond de 187,5 € par m² dans la limite de 15 000 € par logement pour un investissement locatif.

Ensuite, avec un investissement dans l’ancien, vous pouvez bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro, un prêt sans intérêts jusqu’à 30 000 €.

La loi Pinel, connue pour accompagner les investisseurs immobiliers dans le neuf, propose une déclinaison dans l’ancien. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 à 21 % du coût de votre projet immobilier (plafonné à 300 000 €) selon la durée d’engagement de location. Pour bénéficier du Pinel ancien, vous devez acheter un bien qui n’est pas habitable et qui nécessite, de ce fait, de lourds travaux. À terme, le logement doit à la fois répondre à des critères de décence et de performance énergétique.

Enfin, évoquons le dispositif Denormandie qui permet aux investisseurs dans l’ancien de bénéficier des mêmes conditions que le Pinel avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros sur 12 ans. Le zonage du dispositif Denormandie est différent du zonage Pinel, il s’agit, cette fois, de redynamiser un certain nombre de communes françaises. D’autre part, ce dispositif a pour vocation de rénover un parc immobilier vieillissant en imposant des travaux à hauteur de 25 % au minimum du coût total du projet. Comme le dispositif Pinel, la loi Denormandie impose de respecter des conditions quant aux revenus des locataires et de fixer des loyers plafonnés légalement.

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